建发物业2023年度报告

1 本年报以英文及中文发出。中、英文版如有任何歧义，概以英文版为准。 建发物业管理集团有限公司2023年度报告 目录 页次2 公司资料 4 主席报告 9 管理层讨论与分析 25 董事及高级管理层的履历详情 30 董事会报告 56 企业管治报告 73 环境、社会及管治报告 153 独立核数师报告 158 综合损益及其他全面收益表 159 综合财务状况表 161 综合权益变动表 163 综合现金流量表 165 综合财务报表附注 232 五年财务概要 公司资料 董事会 执行董事 乔海侠女士（行政总裁）黄党辉先生 非执行董事 林伟国先生（主席）许伊旋先生 独立非执行董事 李卓然先生李国泰先生胡一威先生 审核委员会 李卓然先生（委员会主席） 李国泰先生胡一威先生 薪酬委员会 胡一威先生（委员会主席） 林伟国先生李卓然先生李国泰先生 提名委员会 林伟国先生（委员会主席） 李卓然先生李国泰先生胡一威先生 公司秘书 甘美霞女士（FCG,HKFCG) 授权代表 乔海侠女士 甘美霞女士(FCG,HKFCG) 注册办事处 2/F,PalmGroveHouse P.O.Box3340RoadTown,Tortola BritishVirginIslands（“BVI”） 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东213号胡忠大厦 35楼3517室 总部及中华人民共和国（“中国”）主要营业地点 中国厦门 环岛东路1699号建发国际大厦 7楼703室 英属维尔京群岛主要股份过户登记处 TricorServices(BVI)Limited2/F,PalmGroveHouse P.O.Box3340RoadTown,TortolaBVI 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 2建发物业管理集团有限公司 公司资料 核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司 关于香港法律的法律顾问 金杜律师事务所 主要往来银行 中国银行 公司网址 www.cndservice.com （其内容不构成本年报的一部分） 股份代号 2156 2023年度报告3 主席报告 各位股东： 本人欣然提呈建发物业管理集团有限公司（“建发物业集团”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”）之报告： 一、经济环境形势回顾 回顾二零二三年，受全球经济复苏乏力的影响，中国经济虽然持续回升，但需求不足的制约仍然明显，结构性问题比较突出，回升的基础还需要巩固。 与此同时，受房地产下行预期以及消费降级的双重影响，物业行业增幅下滑。在这种情况下，只有坚持长期主义，坚定“以客户为中心”的发展战略，才能突破重围，穿越周期，最终实现以客户满意驱动业绩增长的高质量发展路径。 二、业绩及股息 本年度，本集团实现营业收入约人民币3,569.3百万元，同比增长55.8%。其中：物业管理服务收入约人民币1,418.0百万元，同比增长36.8%；社区增值及协同服务收入约人民币1,374.8百万元，同比增长189.0%；非业主增值服务收入约人民币707.1百万元，同比下降6.3%；商业运营管理服务收入约人民币69.3百万元，同比增长188.3%。 本集团收入取得显着增长，主要系：(1)本年度随着管理规模增加基础物管服务收入不断增长；(2)多元化战略持续推进并取得突破，承接房屋硬装业务，随项目的交付社区增值及协同服务收入于业绩期内取得显着增长。 本集团通过持续优化管理结构、加强精细化管理、拥抱智能服务，取得营收利润双增长的健康态势，实现本公司权益所有人应占年内溢利人民币467.3百万元，同比增长89.0%。 本公司董事会（“董事会”）建议宣派末期股息每股0.16港元及为庆祝本公司上市三周年宣派特别股息每股0.1港元，惟须待股东于应届股东周年大会（“股东周年大会”）批准后，方可作实。 4建发物业管理集团有限公司 主席报告 三、业务回顾 本年度，在公司董事会的领导下，本集团围绕“夯基础、提品质、提效益、促增长”的工作思路，始终坚持“以客户为中心”，强基固本，聚力启新，持续提升服务力，提供高品质的生活空间，引领美好生活。 （一）保持标杆服务水准，提供有温度的高品质服务 本集团聚焦为客户提供优质的服务，年内通过二十四节气活动，弘扬民俗文化，营造与中式产品相吻合的服务场景，提升业主的居住体验。对内持续强化基层岗位培训，提供及时、准确、专业化的服务，持续推进精细管理，提升客户满意度。本年度赛惟物业服务满意度93分，维持行业标杆水平。 本年度，凭藉优质的基本面和服务力，本集团获得“2023中国物业服务力百强企业25位”、“2023物业管理上市公司领先企业高质量发展TOP10第6位”、“2023中国国有物业服务领先企业综合实力10强第7位”、“2023中国高端物业服务力TOP20企业”等荣誉称号，品牌知名度进一步提升。 （二）合约面积迈入亿平大关，由住转非初显成效 截止二零二三年十二月三十一日，本集团物业管理合约管理面积101.8百万平方米，同比增长12.4%；物业管理在管面积61.4百万平方米，同比增长33.0%。 在外拓方面，面对竞争日益激烈的外拓市场，本集团秉承“利润与规模兼备”的拓展原则，通过走出舒适区域，突破拓展边界，积极探索福建省外的优质非住拓展机会，中标了江苏儒商科技大厦、深圳珺睿大厦、杭州云尖产业园、成都人工智能（东区）研发中心等多个优质非住项目。 在新业态方面，本集团积极寻求突破口，与厦门新埯村经济合作社，达成城市服务领域的全方位合作。在商管外拓方面，通过培育轻资产输出的关键能力，充分挖掘国资背景优势，本集团成功拓展开放式街区漳州“T-one”项目，整体管理规模首破百万方。 本年度，本集团实现新增外拓合同金额达人民币827.9百万元，同比增长7.8%，其中非住外拓合同金额首次超过住宅外拓合同金额。 2023年度报告5 主席报告 （三）持续深挖客户需求，提升增值服务收入贡献 本集团围绕客户需求持续深挖，本年度社区增值及协同服务收入占总收入比重达38.5%，同比提升17.7个百分点，成为营收增长的重要驱动力： 在家政服务方面，通过与优质供应商合作共建，围绕业主从入住清扫、日常保洁和收纳的各方面需求，提供专业的服务体验。在零售业务方面，顺应消费趋势，优化选品打造高性价比的自营产品，不断丰富产品矩阵。在美居方面，打开自营业务阳台封包及定制衣柜试点运营，赢得业主好评。 海沧溢佰养老中心（“海沧溢佰养老中心”）正式开业，建发溢佰养老中心（“建发溢佰养老中心”）入住率进一步提升到88.9%。同时，在智能社区方面，厦门兆慧网络科技有限公司本年度新增14件软件着作权，申请15件专利，以技术创新为助力，推动智慧工程、智慧社区、智能家居三大板块持续增长。在房地产经纪及资产管理业务方面，不断打磨提升团队专业化水平，持续优化商业模式。 （四）多措并举促收缴，保持“有现金”的利润 面对行业整体收缴难的困境，本年度本集团持续梳理应收款制度，规范收款标准动作，不断优化收缴激励机制。针对部分收缴难的项目，制定专项收缴计划，定期进行评估和总结，及时调整方案和措施，多措并举之下，本年度本集团保持了较好的收缴水平，经营更加稳健健康。 6建发物业管理集团有限公司 主席报告 （五）加强信息化建设，实现降本提效 本集团不断迭代升级各类信息化平台及工具，围绕“预算、收入、成本、主数据、人力、大运营”打造“6+X”全方位信息化管理平台，不断提升内部管理效率，为降本增效奠定扎实基础。 在项目上，通过保洁工单数字化，优化不同场景下的人机结合模式，实现保洁工单量化和平台监管，降低保洁管理难度并实现增效降本。在消防智能化改造方面，本集团共完成20个老旧项目消防智能化改造，实现24小时实时监测，并能实时预警异常情况，有效降低了消防安全隐患，为业主提供安全放心的居住环境。 四、未来发展展望 二零二四年，本集团将以“创造高品质的生活空间，引领美好生活”为使命，坚持“夯基础、提品质、提效益、促增长”的经营策略，为业主、股东和社会创造更多价值。 （一）持续打磨服务品质，为业主创造高品质的生活空间 本集团坚持以客户为中心，持续优化工作标准与检查标准，夯实基础服务品质。通过“提升观感、提供便利、打造特色、激发动能”四个维度落地“天天好”系列专项行动，树立服务口碑，为业主创造高品质的生活空间，提升业主满意度。 （二）推进拓展结构优化，积极探索新业态机会 本集团将重点聚焦一二线及强三线城市的拓展机会，在坚守“利润及安全底线要求”的前提下，积极开展外拓工作。坚持“有价有量”的拓展原则，在深耕住宅优势赛道的前提下，推进结构优化“由住转非”，重点关注非住领域中写字楼、产业园等优质业态的拓展机会。 2023年度报告7 主席报告 （三）持续挖掘客户需求，创新业务模式，积极推动增值服务发展 针对社区增值及协同服务，本集团将不断挖掘客户的真实需求，创新业务模式，打通内部资源，为业主提供更多更好的产品和服务；在智能社区服务板块，积极拥抱新技术，聚焦技术应用能力，提升商业化能力；在养老板块，不断优化完善标准，形成操作性强、可复制、可衡量的标准化服务制度，并积极推动海沧溢佰养老中心入住率提升。 （四）持续推动技术创新与应用，助力人效与满意度双提升 在新的一年，本集团将持续推动技术创新与应用，深化科技赋能，解决业主难点，提升居住体验，打造科技感与温度感兼备的社区；通过制度、标准和信息化系统，打通日常工作标准和检查评价的一致性，聚焦目标，提升管理效率。 二零二四年，面对更加复杂的外部环境，本集团将不忘服务初心，为实现广大业主美好生活的愿望持续奋斗，以高品质服务陪伴每一位业主，恒久守护，不负信赖！ 致谢 本人借此机会向董事会同仁及全体员工致以衷心的感谢，感谢他们竭诚努力的专业精神、专业敬业的职业素质以及不断进取的决心，并向业主、股东及合作伙伴的鼎力支持与信任致以衷心的感谢！ 建发物业管理集团有限公司林伟国 主席兼非执行董事 香港，二零二四年三月二十一日 8建发物业管理集团有限公司 管理层讨论与分析 一、市场回顾 二零二三年物业服务企业积极拥抱市场变化，以品质服务为抓手，谋求长期合作及稳定的发展。目前市场竞争已从“增量”市场逐渐转向“存量”市场，并购市场也回归理性，物业服务企业不再一味追求绝对的“量”大，而是更加注重有质量有盈利的规模增长。同时，对于“拖后腿”的项目，主动选择“割舍”策略，从而“稳住”收益，为可持续发展奠定基础。物业服务企业只有积极提升业务水平和服务质量，坚持长期主义，坚定“以客户为中心”的发展战略，从业主需求出发，提升客户满意度，才能突破重围，寻得更多发展机会，实现可持续的稳定健康增长。 二、业务回顾 （一）概览 于二零二三年四月，我们荣获中国指数研究院颁布的“中国物业服务百强企业”称号，且排名第25位，较二零二二年提升5位。我们秉承“提供高品质的生活空间，引领美好生活”的服务理念，我们期望能成为中国杰出物业管理服务供应商。 2023年度报告9 管理层讨论与分析 截至二零二三年十二月三十一日，我们的物业管理组合范围遍布中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，我们的合同建筑面积约为101.8百万平方米，其中在管建筑面积达约61.4百万平方米。截至二零二三年十二月三十一日，我们向逾375,000户家庭提供服务。 我们有四条主要业务线，即(i)物业管理服务；(ii)社区增值及协同服务；(iii)非业主增值服务及(iv) 商业物业运营管理服务，其构成我们向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。 （二）物业管理服务 我们向我们在管物业的业主、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，其中包括绿化、园艺及维护公共区域秩序、清洁、停车管理、公共设施维修保养服务等。我们的物业管理组合涵盖住宅物业及非住宅物业，包括商业及办公大楼、产业园区、政府大楼及公共设施