建发物业2023年度报告

目錄 頁次2公司資料4主席報告9管理層討論與分析25董事及高級管理層的履歷詳情30董事會報告56企業管治報告73環境、社會及管治報告153獨立核數師報告158綜合損益及其他全面收益表159綜合財務狀況表161綜合權益變動表163綜合現金流量表165綜合財務報表附註232五年財務概要 本年報以英文及中文發出。中、英文版如有任何歧義，概以英文版為準。 公司資料 喬海俠女士（行政總裁）黃黨輝先生 喬海俠女士甘美霞女士(FCG, HKFCG) 林偉國先生（主席）許伊旋先生 2/F, Palm Grove HouseP.O. Box 3340Road Town, TortolaBritish Virgin Islands（「BVI」） 李卓然先生李國泰先生胡一威先生 香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈35樓3517室 李卓然先生（委員會主席）李國泰先生胡一威先生 胡一威先生（委員會主席）林偉國先生李卓然先生李國泰先生 中國廈門環島東路1699號建發國際大廈7樓703室 林偉國先生（委員會主席）李卓然先生李國泰先生胡一威先生 Tricor Services (BVI) Limited2/F, Palm Grove HouseP.O. Box 3340Road Town, TortolaBVI 甘美霞女士（FCG, HKFCG) 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 致同（香港）會計師事務所有限公司 金杜律師事務所 中國銀行 www.cndservice.com（其內容不構成本年報的一部分） 2156 各位股東： 本人欣然提呈建發物業管理集團有限公司（「建發物業集團」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本年度」）之報告： 回顧二零二三年，受全球經濟復蘇乏力的影響，中國經濟雖然持續回升，但需求不足的制約仍然明顯，結構性問題比較突出，回升的基礎還需要鞏固。 與此同時，受房地產下行預期以及消費降級的雙重影響，物業行業增幅下滑。在這種情況下，只有堅持長期主義，堅定「以客戶為中心」的發展戰略，才能突破重圍，穿越周期，最終實現以客戶滿意驅動業績增長的高質量發展路徑。 本年度，本集團實現營業收入約人民幣3,569.3百萬元，同比增長55.8%。其中：物業管理服務收入約人民幣1,418.0百萬元，同比增長36.8%；社區增值及協同服務收入約人民幣1,374.8百萬元，同比增長189.0%；非業主增值服務收入約人民幣707.1百萬元，同比下降6.3%；商業運營管理服務收入約人民幣69.3百萬元，同比增長188.3%。 本集團收入取得顯著增長，主要系：(1)本年度隨著管理規模增加基礎物管服務收入不斷增長；(2)多元化戰略持續推進並取得突破，承接房屋硬裝業務，隨項目的交付社區增值及協同服務收入於業績期內取得顯著增長。 本集團通過持續優化管理結構、加強精細化管理、擁抱智能服務，取得營收利潤雙增長的健康態勢，實現本公司權益所有人應佔年內溢利人民幣467.3百萬元，同比增長89.0%。 本公司董事會（「董事會」）建議宣派末期股息每股0.16港元及為慶祝本公司上市三周年宣派特別股息每股0.1港元，惟須待股東於應屆股東周年大會（「股東周年大會」）批准後，方可作實。 本年度，在公司董事會的領導下，本集團圍繞「夯基礎、提品質、提效益、促增長」的工作思路，始終堅持「以客戶為中心」，強基固本，聚力啟新，持續提升服務力，提供高品質的生活空間，引領美好生活。 本集團聚焦為客戶提供優質的服務，年內通過二十四節氣活動，弘揚民俗文化，營造與中式產品相吻合的服務場景，提升業主的居住體驗。對內持續強化基層崗位培訓，提供及時、準確、專業化的服務，持續推進精細管理，提升客戶滿意度。本年度賽惟物業服務滿意度93分，維持行業標桿水平。 本年度，憑藉優質的基本面和服務力，本集團獲得「2023中國物業服務力百強企業25位」、「2023物業管理上市公司領先企業高質量發展TOP10第6位」、「2023中國國有物業服務領先企業綜合實力10強第7位」、「2023中國高端物業服務力TOP20企業」等榮譽稱號，品牌知名度進一步提升。 截止二零二三年十二月三十一日，本集團物業管理合約管理面積101.8百萬平方米，同比增長12.4%；物業管理在管面積61.4百萬平方米，同比增長33.0%。 在外拓方面，面對競爭日益激烈的外拓市場，本集團秉承「利潤與規模兼備」的拓展原則，通過走出舒適區域，突破拓展邊界，積極探索福建省外的優質非住拓展機會，中標了江蘇儒商科技大廈、深圳珺睿大廈、杭州雲尖產業園、成都人工智能（東區）研發中心等多個優質非住項目。 在新業態方面，本集團積極尋求突破口，與廈門新垵村經濟合作社，達成城市服務領域的全方位合作。在商管外拓方面，通過培育輕資產輸出的關鍵能力，充分挖掘國資背景優勢，本集團成功拓展開放式街區漳州「T-one」項目，整體管理規模首破百萬方。 本年度，本集團實現新增外拓合同金額達人民幣827.9百萬元，同比增長7.8%，其中非住外拓合同金額首次超過住宅外拓合同金額。 本集團圍繞客戶需求持續深挖，本年度社區增值及協同服務收入佔總收入比重達38.5%，同比提升17.7個百分點，成為營收增長的重要驅動力： 在家政服務方面，通過與優質供應商合作共建，圍繞業主從入住清掃、日常保潔和收納的各方面需求，提供專業的服務體驗。在零售業務方面，順應消費趨勢，優化選品打造高性價比的自營產品，不斷豐富產品矩陣。在美居方面，開啟自營業務陽臺封包及定制衣櫃試點運營，贏得業主好評。 海滄溢佰養老中心（「海滄溢佰養老中心」）正式開業，建發溢佰養老中心（「建發溢佰養老中心」）入住率進一步提升到88.9%。同時，在智能社區方面，廈門兆慧網絡科技有限公司本年度新增14件軟件著作權，申請15件專利，以技術創新為助力，推動智慧工程、智慧社區、智能家居三大板塊持續增長。在房地產經紀及資產管理業務方面，不斷打磨提升團隊專業化水平，持續優化商業模式。 面對行業整體收繳難的困境，本年度本集團持續梳理應收款制度，規範收款標準動作，不斷優化收繳激勵機制。針對部分收繳難的項目，制定專項收繳計劃，定期進行評估和總結，及時調整方案和措施，多措並舉之下，本年度本集團保持了較好的收繳水平，經營更加穩健健康。 本集團不斷迭代升級各類信息化平台及工具，圍繞「預算、收入、成本、主數據、人力、大運營」打造「6+X」全方位信息化管理平台，不斷提升內部管理效率，為降本增效奠定紥實基礎。 在項目上，通過保潔工單數字化，優化不同場景下的人機結合模式，實現保潔工單量化和平台監管，降低保潔管理難度並實現增效降本。在消防智能化改造方面，本集團共完成20個老舊項目消防智能化改造，實現24小時實時監測，並能即時預警異常情況，有效降低了消防安全隱患，為業主提供安全放心的居住環境。 二零二四年，本集團將以「創造高品質的生活空間，引領美好生活」為使命，堅持「夯基礎、提品質、提效益、促增長」的經營策略，為業主、股東和社會創造更多價值。 本集團堅持以客戶為中心，持續優化工作標準與檢查標準，夯實基礎服務品質。通過「提升觀感、提供便利、打造特色、激發動能」四個維度落地「天天好」系列專項行動，樹立服務口碑，為業主創造高品質的生活空間，提升業主滿意度。 本集團將重點聚焦一二線及強三線城市的拓展機會，在堅守「利潤及安全底線要求」的前提下，積極開展外拓工作。堅持「有價有量」的拓展原則，在深耕住宅優勢賽道的前提下，推進結構優化「由住轉非」，重點關注非住領域中寫字樓、產業園等優質業態的拓展機會。 針對社區增值及協同服務，本集團將不斷挖掘客戶的真實需求，創新業務模式，打通內部資源，為業主提供更多更好的產品和服務；在智能社區服務板塊，積極擁抱新技術，聚焦技術應用能力，提升商業化能力；在養老板塊，不斷優化完善標準，形成操作性強、可複製、可衡量的標準化服務制度，並積極推動海滄溢佰養老中心入住率提升。 在新的一年，本集團將持續推動技術創新與應用，深化科技賦能，解決業主難點，提升居住體驗，打造科技感與溫度感兼備的社區；通過制度、標準和信息化系統，打通日常工作標準和檢查評價的一致性，聚焦目標，提升管理效率。 二零二四年，面對更加複雜的外部環境，本集團將不忘服務初心，為實現廣大業主美好生活的願望持續奮鬥，以高品質服務陪伴每一位業主，恒久守護，不負信賴！ 本人借此機會向董事會同仁及全體員工致以衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的專業精神、專業敬業的職業素質以及不斷進取的決心，並向業主、股東及合作夥伴的鼎力支持與信任致以衷心的感謝！ 主席兼非執行董事 香港，二零二四年三月二十一日 二零二三年物業服務企業積極擁抱市場變化，以品質服務為抓手，謀求長期合作及穩定的發展。目前市場競爭已從「增量」市場逐漸轉向「存量」市場，併購市場也回歸理性，物業服務企業不再一味追求絕對的「量」大，而是更加注重有質量有盈利的規模增長。同時，對於「拖後腿」的項目，主動選擇「割捨」策略，從而「穩住」收益，為可持續發展奠定基礎。物業服務企業只有積極提升業務水平和服務質量，堅持長期主義，堅定「以客戶為中心」的發展戰略，從業主需求出發，提升客戶滿意度，才能突破重圍，尋得更多發展機會，實現可持續的穩定健康增長。 於二零二三年四月，我們榮獲中國指數研究院頒佈的「中國物業服務百強企業」稱號，且排名第25位，較二零二二年提升5位。我們秉承「提供高品質的生活空間，引領美好生活」的服務理念，我們期望能成為中國傑出物業管理服務供應商。 截至二零二三年十二月三十一日，我們的物業管理組合範圍遍佈中國16個省、直轄市及自治區的63個城市，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，我們的合同建築面積約為101.8百萬平方米，其中在管建築面積達約61.4百萬平方米。截至二零二三年十二月三十一日，我們向逾375,000户家庭提供服務。 我們有四條主要業務線，即(i)物業管理服務；(ii)社區增值及協同服務；(iii)非業主增值服務及(iv)商業物業運營管理服務，其構成我們向客戶提供的綜合服務並覆蓋整個物業管理價值鏈。 我們向我們在管物業的業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務，其中包括綠化、園藝及維護公共區域秩序、清潔、停車管理、公共設施維修保養服務等。我們的物業管理組合涵蓋住宅物業及非住宅物業，包括商業及辦公大樓、產業園區、政府大樓及公共設施、醫院、學校等。我們主要按照包乾制收取物業管理服務費，相對較小部分收益按照酬金制收取。 於 本 年 度，本 集 團 的 物 業 管 理 服 務 收 入 約 人 民 幣1,418.0百 萬 元，較 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月三十一日止年度約人民幣1,036.2百萬元增加約36.8%。物業管理服務收入的增長，主要是由於在管總建築面積的快速增長。 建築面積及項目數目 截至二零二三年十二月三十一日，我們的合約建築面積約為101.8百萬平方米，合約項目數量659個，分別較截至二零二二年十二月三十一日增長約12.4%及12.8%（截至二零二二年十二月三十一日：約90.6百萬平方米及584個項目）；截至二零二三年十二月三十一日，在管建築面積達約61.4百萬平方米，在管項目數量445個，分別較截至二零二二年十二月三十一日增長約33.0%及26.1%（截至二零二二年十二月三十一日：約46.2百萬平方米及353個項目）。 地理覆蓋範圍 截至二零二三年十二月三十一日，我們的659個合約項目覆蓋中國16個省、直轄市及自治區的63個城市，在管項目445個，覆蓋46個城巿，逾375,000户家庭。 下列地圖列示我們於二零二三年十二月三十一日分別按(i)合同建築面積；及(ii)在管建築面積劃分的在管物業地理覆蓋範圍： 下表載列於二零二三年及二零二二年十二月三十一日按地理區域劃分的合約建築面積及在管建築面積明細： 附註： 1.截至二零二三年十二月三十一日，我們在海西集群