业绩暂时承压，销售行业领先

评级：买入（维持） 公司盈利预测及估值 指标2022A2023A2024E2025E2026E营业收入（百万元）281,017346,828362,435377,295389,180增长率yoy%-1%23%5%4%3%净利润（百万元）18,34712,06713,56314,47715,253增长率yoy%-33%-34%12%7%5%每股收益（元）1.531.011.131.211.27每股现金流量0.621.162.82-3.47-3.38净资产收益率6%4%4%4%4%P/E5.68.67.67.16.8P/B0.50.50.50.50.4 备注：股价以4月26日收盘价为准。 投资要点 保利发展发布2023年年报，公司2023年实现营收3468.9亿，同比+23.4%，实现归属于上市公司股东的净利润120.7亿，同比-34.1%。 利润端承压，财务谨慎扎实 截至2023年12月31日，公司实现营业收入3468.9亿，同比增长23.4%，归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02%，较2022年下滑5.99pct，此外，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。 销售排名行业第一，拿地聚焦核心城市 2023年全年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一，实现销售面积2386万平方米，报告期内，公司的市场占有率不断提升，2023年市占率为3.6%，同比提升0.2pct，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct；市占率超过10%的城市共27个，整体市场地位不断提升。报告期内，公司获取新项目103个，拿地总价为1632亿元，其中99%的资金用于核心38城，整体权益地价为1359亿元，同比提升26%，新项目权益比提升至83%。此外，公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，未来公司仍将保持较强的盈利能力。 财务持续优化，融资成本不断降低 报告期末，公司资产负债率76.55%、剔除预收账款后的资产负债率魏67.14%、净负债率61.20%，分别较上年末下降1.56、1.34和2.37pct，杠杆率持续优化。此外，报告期末公司现金短债比为1.28，短期偿债无忧，1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46pct，负债结构持续改善。报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP，公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，财务成本持续下降。 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调公司2024-2025年归母净利润至135亿、145亿（原预测数据为224亿、250亿），预计2026年归母净利润为153亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。 保利发展（600048.SH）/房地产行业 市场价格：8.64元分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 业绩暂时承压，销售行业领先 证券研究报告/公司点评2024年4月28日 基本状况 总股本(百万股)11,970 流通股本(百万股)11,970 市价(元)8.64 市值(百万元)103,425 流通市值(百万元)103,425 股价与行业-市场走势对比 保利发展 沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 023-05 023-05 023-06 023-07 023-07 023-08 023-09 023-09 023-10 023-11 023-11 023-12 024-01 024-02 024-02 024-03 024-04 024-04 -50% 相关报告 请务必阅读正文之后的重要声明部分 盈利预测表 资产负债表单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2023 2024E 2025E 2026E 会计年度 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 147,982 217,461 226,377 233,508 营业收入 346,828 362,435 377,295 389,180 应收票据 0 0 0 0 营业成本 291,308 300,097 312,400 321,463 应收账款 3,821 4,417 4,813 4,734 税金及附加 10,259 16,672 16,601 17,513 预付账款 21,635 39,013 40,612 41,790 销售费用 8,876 10,148 10,564 10,897 存货 869,508 895,100 931,799 958,829 管理费用 5,159 6,886 7,169 7,394 合同资产 230 7,249 2,199 7,394 研发费用 86 90 93 96 其他流动资产 225,591 267,110 267,954 274,113 财务费用 4,326 2,931 2,457 1,865 流动资产合计 1,268,539 1,423,101 1,471,555 1,512,973 信用减值损失 -43 -100 -100 -100 其他长期投资 32,635 32,962 33,291 33,624 资产减值损失 -5,045 -865 -655 -290 长期股权投资 104,296 103,254 102,221 101,199 公允价值变动收益 16 0 0 0 固定资产 8,362 6,956 5,799 4,850 投资收益 2,212 2,700 1,900 1,200 在建工程 590 593 597 602 其他收益 132 0 0 0 无形资产 373 382 385 384 营业利润 24,318 27,347 29,155 30,761 其他非流动资产 22,115 21,998 20,786 19,873 营业外收入 572 622 659 617 非流动资产合计 168,373 166,144 163,080 160,532 营业外支出 264 238 214 192 资产合计 1,436,912 1,589,244 1,634,635 1,673,506 利润总额 24,626 27,731 29,600 31,186 短期借款 5,213 56,785 121,948 184,317 所得税 6,727 7,488 7,992 8,420 应付票据 295 10,533 6,599 4,841 净利润 17,899 20,243 21,608 22,766 应付账款 173,439 178,671 185,997 191,392 少数股东损益 5,832 6,680 7,131 7,513 预收款项 817 362 377 389 归属母公司净利润 12,067 13,563 14,477 15,253 合同负债 377,215 471,166 452,754 428,098 NOPLAT 21,043 22,383 23,402 24,127 其他应付款 127,918 115,126 103,614 93,252 EPS（按最新股本摊薄）1.011.131.211.27 一年内到期的非流动负 68,527 65,100 61,845 58,753 其他流动负债 60,308 60,257 60,461 60,348 主要财务比率 流动负债合计 813,731 958,001 993,595 1,021,390 会计年度 2022 2024E 2025E 2026E 长期借款 235,251 228,251 221,251 214,251 成长能力 应付债券 45,265 43,002 40,852 38,809 营业收入增长率 23.4% 4.5% 4.1% 3.2% 其他非流动负债 5,637 5,357 5,090 4,837 EBIT增长率 -25.6% 5.9% 4.6% 3.1% 非流动负债合计 286,154 276,610 267,193 257,897 归母公司净利润增长率 -34.2% 12.4% 6.7% 5.4% 负债合计 1,099,885 1,234,611 1,260,788 1,279,287 获利能力 归属母公司所有者权益 198,543 209,470 221,553 234,412 毛利率 16.0% 17.2% 17.2% 17.4% 少数股东权益 138,484 145,164 152,294 159,807 净利率 5.2% 5.6% 5.7% 5.8% 所有者权益合计 337,027 354,634 373,847 394,219 ROE 3.6% 3.8% 3.9% 3.9% 负债和股东权益 1,436,912 1,589,245 1,634,635 1,673,506 ROIC 5.3% 5.1% 4.7% 4.4% 偿债能力 现金流量表 单位:百万元 资产负债率 76.5% 77.7% 77.1% 76.4% 会计年度 2022 2024E 2025E 2026E 债务权益比 106.8% 112.4% 120.6% 127.1% 经营活动现金流 13,930 33,698 -41,587 -40,478 流动比率 1.6 1.5 1.5 1.5 现金收益 23,983 24,695 25,350 25,717 速动比率 0.5 0.6 0.5 0.5 存货影响 8,385 -25,591 -36,699 -27,030 营运能力 经营性应收影响 6,199 -17,108 -1,340 -809 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 经营性应付影响 6,959 2,224 -8,106 -6,713 应收账款周转天数 4 4 4 4 其他影响 -31,596 49,478 -20,792 -31,643 应付账款周转天数 207 211 210 211 投资活动现金流 7,266 2,550 2,906 1,928 存货周转天数 1,080 1,058 1,053 1,059 资本支出 5 -126 -135 -141 每股指标（元） 股权投资 1,953 1,043 1,033 1,022 每股收益 1.01 1.13 1.21 1.27 其他长期资产变化 5,308 1,633 2,008 1,047 每股经营现金流 1.16 2.82 -3.47 -3.38 融资活动现金流 -49,962 33,231 47,597 45,681 每股净资产 16.59 17.50 18.51 19.58 借款增加 -27,087 38,882 52,758 50,235 估值比率 股利及利息支付 -24,129 -9,575 -9,420 -9,007 P/E 8.6 7.6 7.1 6.8 股东融资 11,049 6,861 8,955 7,908 P/B 0.5 0.5 0.5 0.4 其他影响 -9,795 -2,937 -4,696 -3,455 来源：wind，中泰证券研究所 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-