2024年4月房地产市场跟踪：双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击

政府债与城投行业监测周报20229期 年第 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 作者 中诚信国际企业评级部 侯一甲027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击 ——2024年4月房地产市场跟踪 熊攀027-87339288 pxiong@ccxi.com.cn 曹文龙027-87339288 wlcao@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 行业热点 配售型保障性住房对商品房市场影响：对保障房体系的完善健全可充分满足核心城市的刚性住房需求，为核心城市的持续、稳定发展提供保障，同时配售型保障房的入市将推动我国房地产市场进入“双轨制” 阶段，长期而言对住房市场健康发展产生深远影响。另一方面，在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下，具有明显价格优势的配售型保障房无疑是对周边存在库存压力的商品市场的二次加压，尤其是配售型保障房供应节奏相对较快且供应区域临近中心城区的城市，短期内或将面临全市商品房去库存难度升级的严峻考验。 “白名单”项目融资持续推进：各地第一批入选“白名单”项目已陆续获得贷款发放，民营及混合所有制房企项目获得精准滴灌；随着部分地方第二批“白名单”项目的审批，项目入选范围将会进一步扩大。但从实际发放力度来看，出险房企能够获得融资的项目及其融资规模仍 较为有限。 上海第一批土拍概况：上海第一批次土拍呈减量提质趋势，土地供应结构更加合理。从参拍房企来看，2024年第一批次上海供地仅有龙湖与建华联合体以及大华两家民营房企参与拍地，其余均为央国企，且绝 大多数为全国市场化布局的企业，其中保利、象屿、中海、铁建、招商、建发的参与度较高。相较于杭州、南京等华东地区重点城市，上海凭借较强的市场韧性及相对稳定的房价，更受房企青睐，土地市场热度领先。此外，为契合市场需求的变化，上海本批次第二轮供地对于“7090”限制有所放松。 行业近况 www.ccxi.com.cn 3月房地产销售金额环比显著回升、同比依然低迷，行业继续低位运行，市场有所复苏但不及预期，仍需地方政策工具箱继续补充发力，提振购房者信心。3月土地市场延续缩量态势，但土地质量明显提升，热点地块高溢价成交，土拍分化加剧。在销售下滑及未来预期不足背景下，较多房企采取保守投资策略。3月以来房企境内债券市场融资持续改善，融资额保持小幅净流入。二级市场交易活跃度提升，投资类地产债券收益率、高收益地产债平均成交价均环比小幅上升。中诚信国际认为，销售走弱背景下，房企仍较为依赖外部融资支持，需密切关注各类房企融资变化情况。 一、行业热点 （一）配售型保障性住房对商品房市场影响 保障房体系的完善健全可充分满足核心城市的刚性住房需求，为核心城市的持续、稳定发展提供保障，同时配售型保障房的入市将推动我国房地产市场进入“双轨制”阶段，长期而言对住房市场健康发展产生深远影响。另一方面，在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下，具有明显价格优势的配售型保障房无疑是对周边存在库存压力的商品市场的二次加压，尤其是配售型保障房供应节奏相对较快且供应区域临近中心城区的城市，短期内或将面临全市商品房去库存难度升级的严峻考验。 在国务院发布的《规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“14号文”） 中，首次将配售型保障房与公租房和保租房并列，取代原来的共有产权房。自14 号文出台后，截至目前已有超60个城市报送了2024年保障性住房建设计划及项 目，根据部分城市公布的建设计划来看，其2024年配售型保障性住房的计划建设 套数约为其2023年住房成交套数的5%~25%左右，其中深圳、上海、重庆、北京 的占比最高，分别为27.30%、23.01%、21.63%和20.80%。中诚信国际认为，在本轮政策实施初期，一线及新一线城市预计将承担着主要的建设任务，同时因本次政策强调按需建设，预计外来人口占比较高的城市会有更高的新增建设量。 从对本地商品房市场的冲击效果来看，配售型保障性住房的影响程度主要取决于供应节奏、供应区域和定价三个因素。以深圳为例，在此前，深圳存在3种配售型保障房类别，分别为可售人才房、安居房及共有产权房，根据深圳市公布 的《最新存量住宅建设用地项目清单》，截至2023年末，深圳未销售土地面积的 项目中配售型保障房共计有34个，根据2023年末此类房源的存量供应情况及 2024年预计新增供应的数量来估算，2024年除配售型保障性住房的1万套计划供 应量外，此类人才房、安居房的供应量预计可达近2.5万套，配售型保障房房源供 应量将合计达3.5万套，接近2023年深圳市商品住房成交套数；据不完全统计， 2023年深圳全市供应的配售型保障房超1万套，且未来1~2年内仍将保持该供应 节奏，年均配售型保障房新增供应套数占2023年全市商品住宅成交套数的近3成。 从供应区域来看，深圳的配售型保障房项目主要位于非中心城区，但中心城区的供应亦有一定规模（如去年下半年供应的深业云海湾和今年一季度供应的山樾湾均位于深圳市最核心的南山前海片区）。从供应价格来看，深圳的配售类保障房 价格基本为周边商品房市场价格的5~6折，短期内对周边商品住宅市场以及全市的刚需商品房市场形成较大冲击。 上海作为全国配售型保障房供应力度最大的城市，十四五期间年均规划建设配售型保障房规模超400万平方米，占近三年宅地成交面积的比重居全国首位 （27%）。上海2024年度国有建设用地供应计划中公布的当年配售型保障性住房 土地供应总量约91公顷，且基本为外环外区域，主要集中在嘉定区及松江区，合 计供应土地面积约50公顷。尽管配售型保障房往往对流通做出限制，但价格只有商品房的一半，预计仍将消耗五大新城现有的刚需购买力。但考虑到上海区域面积广袤、五大新城商品房市场容量合计占比不到全市总量的20%，预计聚焦于外 环外的配售型保障房对全市商品房市场形成的冲击仍较为有限。 中诚信国际认为，一方面，保障房体系的完善健全可充分满足核心城市的刚性住房需求，为核心城市的持续、稳定发展提供保障，同时配售型保障房的入市 图1：部分城市2024年配售型保障性住房的建设套数/2023年住房成交套数 将推动我国房地产市场进入“双轨制”阶段，长期而言对住房市场健康发展产生深远影响。另一方面，在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下，具有明显价格优势的配售型保障房无疑是对周边存在库存压力的商品市场的二次加压，尤其是配售型保障房供应节奏相对较快且供应区域临近中心城区的城市，短期内或将面临全市商品房去库存难度升级的严峻考验。 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 深圳上海重庆北京昆明广州西安杭州合肥宁波成都武汉长沙 注：上海、重庆因仅公布计划新增土地面积，故对应比率根据2023年成交土地的平均容积率计算得出相应新增的建筑面积后与2023年住房成交面积相除得出。 数据来源：AUR数据库，中诚信国际整理 （二）“白名单”项目融资持续推进 各地第一批入选“白名单”项目已陆续获得贷款发放，民营及混合所有制房企项目获得精准滴灌；随着部分地方第二批“白名单”项目的审批，项目入选范 围将会进一步扩大。但从实际发放力度来看，出险房企能够获得融资的项目及其融资规模仍较为有限。 截至2024年3月31日，各地推送的“白名单”项目中已有1,979个项目共获得 银行授信4,690.3亿元，1,247个项目已获得贷款发放1,554.1亿元。从贷款发放对象来看，已公布数据明细的省份中向民营及混合所有制房企项目发放的项目占比基本达到50%以上，其中广东省已获得融资的项目中民营房企和混合所有制房 企项目分别占已审批授信额度和已发放贷款规模的86.5%和86.9%，福建省61个 获批项目中有39个民营地产项目，涉及授信规模达80亿元。从各区域发放力度上来看，湖北省、广东省及山东省的已发放贷款规模均超百亿；河南省因“保交付”楼盘数量较多，其已授信审批数量达215个居全国第一，已授信审批金额450.53亿元居全国第三。部分出险房企亦公布了其下属项目获批白名单的情况，如碧桂园、金科、融创、旭辉、华夏幸福、中南建设下属项目被纳入“白名单”的数量分别为272、79、120、68、36和9个，其中碧桂园272个项目实际已发放 的融资规模较少，仅合计获得17.32亿元融资，而中南建设进入白名单的项目数量 则更少，获得的授信规模仅6.7亿元。 在第一批“白名单”的审核批复中，面向对象主要系项目整体均未达竣工、交付存在严重困难的项目，因此入选相对苛刻。目前，随着各省份已陆续进入到 第二批“白名单”的审批进程，此前已达部分交付、但剩余交付存在困难的项目或将陆续获得审批。值得注意的是，尽管出险房企的项目被纳入“白名单”的力度在持续加大，但从目前贷款的发放成效来看能获得实际融资的项目较少，且其 融资规模较为有限，在资产价格信心不足、销售持续疲软的背景下，银行的贷款态度仍持谨慎态度。 （三）上海第一批次土拍收官 上海第一批次土拍呈减量提质趋势，土地供应结构更加合理。相较于杭州、南京等华东地区重点城市，上海凭借较强的市场韧性及相对稳定的房价，更受房企青睐，土地市场热度领先。同时为契合市场需求的变化，上海本批次第二轮供地对于“7090”限制有所放松。 4月16日，上海完成2024年度第一批次第二轮供地，本批次供地收官。由于本批次供地为一线城市今年以来的第一批次，因此市场关注度较高，最终两轮全部11个地块均实现成交，成交总价为253亿元。 图2：2023年以来上海土拍数量、面积及楼面价情况 或因2023年第三、第四批次热度出现下降趋势，本批次供地数量和规模均进一步减少，尤其是计容建筑面积较前几批次大幅减少。但本批次供地整体质量进一步提高，位于外环及外环以内的地块占比上升，起拍楼面价较前几批次有明显提升。 300 250 200 150 100 50 20251714 4.00 3.00 2.00 1.00 0110.00 2023年第一批次2023年第二批次2023年第三批次2023年第四批次2024年第一批次 数量（块）计容建筑面积（万平方米）起始楼面价（万元/平方米） 数据来源：AUR数据库，中诚信国际整理 在供应减少以及质量提升的作用下，上海本批次土拍无论从每块地的平均参拍房企数量，还是从平均溢价率水平来看，均较去年第三、四批次回升，其中触顶成交的地块占比达63.64%，而仅有一家企业参拍的地块占比则降至18.18%。 其中闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块吸引了12家房企 参拍，是2023年三批次开始重启招挂复合后，首宗需要“打分入围”的地块。 从参拍房企来看，2024年第一批次上海供地仅有龙湖与建华联合体以及大华两家民营房企参与拍地，其余均为央国企，且绝大多数为全国市场化布局的企业，其中保利、象屿、中海、铁建、招商、建发的参与度较高。最终龙湖与建华联合体以及大华均通过摇号成功竞得地块，央国企中越秀获得两块主城区地块。 值得注意的是，本批次第二轮地块对于中小套型标准做出调整，其中多层住 宅建筑面积由不大于90平方米调整为不大于100平方米，小高层住宅建筑面积由 不大于95平方米调整为不大于110平方米，高层住宅建筑面积由不大于100平方米调整为不大于120平方米。同时，中小套型比例亦由60%~80%下调至50%~70%。在当前市场主流需求逐步由刚需转为改善的情况下，“7090”限制逐步放松，改善户型的比例提升。 此外，华东地区重点城市中，南京、青岛、杭州及合肥目前亦完成了2024年的首批次土拍。相较于上海，南京、青岛的土拍市场表现则较为平淡，地块均为 底价成交，其中青岛成交地块中75%的土地均被当地城投平台摘得，南京成交的3 宗地块中有2宗有当地城投平台参与联合投资。而杭州一批