雅居乐集团2023年年报
2023年年报 企业简介 雅居乐集团控股有限公司（股份代号：3383）及其附属公司主要从事大型综合性物业发展，同时亦广泛涉足物业管理、环保及商业等多个领域。作为一家中国知名品牌，本集团的多元业务已覆盖中国及海外多个城市和地区。于2023年12月31日，本集团拥有预计总建筑面积共计3,335万平方米的土地储备。 雅居乐股份于2005年在香港联交所主板上市，现为恒生综合指数、恒生综合行业指数－地产建筑业、恒生综合中小型股指数、恒生综合小型股指数、恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生港股通小型股指数的成份股及摩根士丹利中国小型股指数的成份股。 目录 2财务概要 42023年度大事记及主要荣誉及奖项 6主席报告 12管理层的讨论及分析 22物业发展 24业务概览 26项目概览 28土地储备一览表 42多元业务 46投资者关系 47董事履历 51高级管理人员履历 53企业管治报告 80董事会报告 98独立核数师报告 104综合损益表 105综合全面收益表 106综合财务状况表 108综合权益变动表 110综合现金流量表 113综合财务报表附注 256五年财务概要 258公司资料 262词汇表 财务概要 综合损益表概要 截至12月31日止年度 2023年 2022年 变动 营业额（人民币百万元） 43,310 54,034 -19.8% 毛（损）╱利（人民币百万元） (524) 1,001 -152.4% 毛（损）╱利率 (1.2%) 1.9% -3.1个百分点 净亏损（人民币百万元） (12,777) (13,373) -4.5% 净亏损率 (29.5%) (24.7%) -4.8个百分点 本公司股东应占亏损（人民币百万元） (13,801) (14,981) -7.9% 每股基本亏损（人民币元） (2.873) (3.827) -24.9% 综合财务状况表概要 于12月31日 2023年 2022年 变动 总资产（人民币百万元） 241,808 273,382 -11.5% 现金及现金等值项目（人民币百万元） 8,637 8,463 +2.1% 有限制现金（人民币百万元） 3,916 7,628 -48.7% 短期借贷（人民币百万元） 25,869 24,027 +7.7% 长期借贷（人民币百万元） 27,684 35,459 -21.9% 股东权益（人民币百万元） 27,442 40,446 -32.2% 股东权益回报率 -50.3% -37.0% -13.3个百分点 总借贷╱总资产 22.1% 21.8% +0.3个百分点 净借贷╱总权益 65.8% 57.3% +8.5个百分点 2雅居乐集团控股有限公司 财务概要（续） 营业额 （人民币百万元） 毛（损）╱利及毛（损）╱利率 （人民币百万元╱%） 24,102 19,021 1,001 (524) 80,245 73,028 54,034 43,310 2020202120222023 30.0%26.0%1.9%(1.2%) 2020202120222023 净（亏损）╱利润及净（亏损）╱利润率 （人民币百万元╱%） 本公司股东应占（亏损）╱利润 （人民币百万元） 12,249 9,475 6,712 9,098 (13,373)(12,777) 15.3% 12.5% (14,981)(13,801) (24.7%) (29.5%) 2020 2021 2022 2023 2020 2021 2022 2023 总资产 （人民币百万元） 313,765316,560 273,382 241,808 股东权益 （人民币百万元） 50,816 54,239 40,446 27,442 2020202120222023 2020202120222023 二零二三年年报3 2023年度大事记及主要荣誉及奖项 03 3月 雅居乐荣获观点指数研究院 “2023房地产卓越企业表现 TOP100”TOP22 3月 雅居乐荣获观点指数研究院“2023房地产企业品质交付力卓越表现”TOP19 04 4月 雅生活荣获“2023中国物业服务百强企业”TOP2 8月 雅居乐荣获亿翰智库 “2023中国房企综合实力 TOP100”TOP25 7月 雅居乐荣获《财富》 “2023年《财富》中国 07500强排行榜”284名 08 8月 雅居乐荣获亿翰智库 “2023中国房企多元发展企业TOP10”TOP6 4雅居乐集团控股有限公司 2023年度大事记及主要荣誉及奖项（续） 12月 雅居乐荣获亿翰智库“2023年度中国典型房企服务力TOP50”28名 12月 雅居乐荣获亿翰智库 “2023中国房企超级交付力TOP50”26名 12月 雅居乐荣获亿翰智库“2023中国房地产超级产品力TOP100”35名 12 12月 雅居乐荣获乐居 “2023年度高质量发展典范企业大奖” 12月 雅居乐荣获新浪微博“2023年微博超粤影响力房地产集团品牌” 11月 雅居乐荣获克而瑞“2023年中国房地产企业稳健经营榜”TOP50 11月 雅居乐荣获克而瑞“2023中国房地产企业产品力排行榜TOP100”36名 11 9月 雅居乐荣获中华工商时报 09 “2023中国民营企业500 强”200名 二零二三年年报5 主席报告 本集团深信坚守“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，通过全体员工的努力，整体业务将能稳步发展，进一步拓展雅居乐于全国的品牌知名度，并在竞争激烈的市场中稳占席位。本集团亦承诺会继续致力发展公益慈善事业，承担企业公民的责任，以回馈社会。 陈卓林 主席兼总裁 6雅居乐集团控股有限公司 主席报告（续） 致各位股东： 本人谨代表雅居乐集团控股有限公司（“雅居乐”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）之董事会（“董事会”），提呈本集团截至2023年12月31日止年度综合业绩如下： 业绩 年内，本集团的营业额及毛损分别为人民币433.10亿元及人民币5.24亿元。年内，本集团净亏损及本公司股东应占净亏损分别为人民币127.77亿元及人民币138.01亿元。 年内，本集团的物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币235.98亿元及人民币197.12亿元，收入占比分别为54.5%及45.5%，其中多元业务收入的占比较去年上升5.6个百分点，反映本集团“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式续见成效。 市场回顾 年内，美国联邦储备委员会（“美联储”）收窄了加息幅度，并在下半年停止了加息。俄罗斯与乌克兰（“俄乌”）冲突等地缘政治冲突持续令国际形势依然严峻复杂。中国国内方面，中国人民银行继续采取宽松的货币政策以刺激经济，2023年全年国内生产总值同比增长5.2%。 年内，中央政府继续坚持“房住不炒”的长远目标，不断完善房地产调控政策，于更多城市和高能级城市分别放松了限购政策及降低房贷利率等，以刺激购买力。 地产业务保持平稳有序推进项目交付 年内，本集团连同其合营公司及联营公司及由本集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目之预售金额合计为人民币453.0亿元，对应累计预售建筑面积为303.9万平方米及预售均价为每平方米人民币14,904元。年内，本集团在海口、陵水、广州、中山、等60个城市、120个项目，累计交付超7.2万户。 二零二三年年报7 主席报告（续） 优质土地储备库存满足未来销售需求 于2023年12月31日，本集团于79个城市，拥有预计总建筑面积约为3,335万平方米的土地储备。本集团亦继续深耕粤港澳大湾区（大湾区）及长江三角洲（长三角）两大城市群。本集团在大湾区的土地储备约为715万平方米，占整体土地储备约21.4%，现拥有开发项目达44个。在长三角，本集团拥有约为330万平方米的土地储备，占整体土地储备约9.9%，现拥有开发项目达40个。在香港，本集团拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备为20,389平方米。 在海外，本集团拥有3个开发中项目，包括在马来西亚的一个优质房地产项目吉隆坡雅居乐天汇，以及在柬埔寨金边及美国三藩市分别拥有开发中的雅居乐天悦项目及88项目。于2023年12月31日，本集团于海外的土地储备为123,524平方米，占整体土地储备约0.4%。 本集团以审慎及积极的发展策略，以中国房地产市场为重点发展版图，配以审慎策略来拓展海外市场。 多元业务收入占比持续提升 在多元业务方面，本集团旗下物业管理及其他持续发挥协同效应，并为本集团提供稳健的收入。年内，物业发展业务收入与多元业务收入的占比分别为54.5%及45.5%，其中多元业务收入的占比较去年上升5.6个百分点，反映本集团“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式续见成效。 雅生活回归服务和经营本质围绕非周期业务核心追求有质量的增长 年内，雅生活智慧城市服务股份有限公司（“雅生活”）秉承“树品牌、稳发展、强能力、促融合”的发展战略，回归服务和经营本质，围绕非周期业务核心，追求有质量的增长。尽管宏观环境波动，行业竞争带来挑战，雅生活全体员工齐心奋进，筑牢品质根基，切实提升业主服务体验。同时，审时度势调整策略，聚焦经营效益，狠抓回款及现金流，以精细化运营提升管理效率。年内，雅生活持续获得行业与市场的认可，荣获“2023中国物业服务百强企业TOP2”，市场拓展稳居第三方排名第一梯队，综合实力行业领先，雅生活品牌价值突破人民币212亿元。 8雅居乐集团控股有限公司 主席报告（续） 尽管宏观环境及行业波动带来挑战，雅生活经营情况整体稳健，管理规模稳步增长。于2023年12月31日，雅生活在管面积及合约面积分别为590.5百万平方米及766.6百万平方米，第三方项目占总合约面积的80.8%。 环保业务打造多元业务协同的综合服务运营商 雅居乐环保秉承“净美家园乐活一生”的企业愿景，2015年成立以来，业务版图快速扩张，聚焦工业危废处置、生态产业园、水务处理三大业务。目前已进驻40多个工业重镇，遍布全国14个省市自治区。形成以工业环保为主、市政环保为辅的战略架构，打造多元业务协同的综合服务运营商。 配售雅居乐股份增强集团现金流 年内，本公司于1月及8月以先旧后新方式配售及认购合共约5.66亿股雅居乐股份，合共取得约8.76亿港元。于2023年12月31日，本公司发行的总股本为5,046,047,500股。其中，陈氏家族及本公司董事持有的股份占本公司已发行股本总额约58.20%。 年内，本集团的股份奖励计划已于6月终止，以降低管理成本，并改善现金流状况。 合理安排偿债计划展现良好企业信用 稳健的财政状况是本集团业务迅速发展的支柱，本集团延续一贯的稳健财务策略，展现良好的企业信用与偿债能力。 年内，于境外，本集团于3月获授由金额分别为约23.08亿港元及约36.9百万美元两部分组成的2020年银团贷款再融资，为期12个月；5月获授由金额分别为约52.57亿港元及约47.2百万美元两部分组成的2021年银团贷款再融资，为期19个月。以上两笔银团贷款再融资等值合共超过82亿港元。 二零二三年年报9 主席报告（续） 于境内，本集团于1月发行2026年到期人民币12.00亿元4.70%的中期票据；于3月公开发行人民币7.00亿元的公司债券。另外，本集团于4月回购并全数转售本金总额共人民币1,012.40万元于2024年到期初始票面利率为5.9%的人民币14.5亿元公开境内发行公司债券；于2023年10月分别偿还了票面利率为6.5%的人民币12亿元熊猫债和票面利率为6.5%的人民币9.5亿元优先级资产支持证券。 本集团致力管控融资成本，实际借贷利率为7.61%。于2023年12月31日，本集团的净负债比率为65.8%，现金及银行存款总额为人民币125.53亿元。 良好企业管治履行企业社会责任 本集团一直秉持“双向沟通、互惠共赢”的理念，在符合香港联合交易
