业绩平稳增长，规模持续扩张

招商积余(001914.SZ) 业绩平稳增长，规模持续扩张 房地产 2024年04月26日 推荐(维持) 股价:10.06元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmpo1914.com 大股东/持股招商局蛇口工业区控股股份有限公 司/47.45% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会 总股本(百万股) 1,060 流通A股(百万股) 1,060 流通B/H股(百万股)总市值(亿元) 107 流通A股市值(亿元) 107 每股净资产(元)9.38 资产负债率(%)44.0 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商积余（001914.SZ）*年报点评*收入利润稳健增长，经营质量稳步提升*推荐20240317 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。 平安观点： 收入利润平稳增长，管理费用率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降0.6个百分点至11.7%；2）其他收益同比减少832万元。一季度管理费用率同比下降0.7个百分点至2.9%，精益管理持续显效。 物业管理规模扩大，平台增值加快转型：2024年一季度末公司在管项目2155个，管理面积升至3.74亿平米；一季度新签年度合同额7.9亿元，中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大型项目。平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。专业增值服务市场竞争力进一步增强，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 商业运营成效良好，持有物业经营稳定：2024年一季度末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。一季度集中商业销售额同比提升27.6%，同店同比提升7.2%；客流同比提升44.3%，同店同比提升21.2%，会员总数同比增长32.3%。持有物业出租及经营方面，总可租面积维持46.9万平米，期末总体出租率95%。 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 13,024 15,627 17,814 20,041 22,386 YOY(%) 23.0 20.0 14.0 12.5 11.7 净利润(百万元) 594 736 833 942 1,060 YOY(%) 15.7 24.0 13.2 13.1 12.5 毛利率(%) 11.8 11.6 11.4 11.5 11.5 净利率(%) 4.6 4.7 4.7 4.7 4.7 ROE(%) 6.5 7.5 7.9 8.3 8.7 EPS(摊薄/元) 0.56 0.69 0.79 0.89 1.00 P/E(倍) 18.0 14.5 12.8 11.3 10.1 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.9 投资建议：考虑市场化拓展竞争日趋激烈，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.79元（原为0.82元）、0.89元（原为1.02元）、1.00元（原为1.18元），当前股价对应PE分别为12.8倍、11.3倍 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 招商积余公司季报点评 、10.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 8714 10496 12983 15597 现金 4348 4563 6310 8144 应收票据及应收账款 2319 2820 3173 3544 其他应收款 731 1065 1198 1338 预付账款 94 166 187 209 存货 1117 1759 1978 2208 其他流动资产 107 123 138 154 非流动资产 9890 8997 8104 7266 长期投资 99 109 119 129 固定资产 728 614 500 386 无形资产 27 23 18 14 其他非流动资产 9036 8251 7466 6737 资产总计 18604 19492 21087 22863 流动负债 7476 7849 8826 9854 短期借款 0 0 0 0 应付票据及应付账款 2155 2201 2474 2762 其他流动负债 5321 5649 6352 7092 非流动负债 1217 1062 921 816 长期借款 427 272 131 26 其他非流动负债 790 790 790 790 负债合计 8694 8912 9747 10671 少数股东权益 151 106 54 -3 股本 1060 1060 1060 1060 资本公积 3069 3069 3069 3069 留存收益 5630 6346 7156 8067 归属母公司股东权益 9759 10475 11285 12196 负债和股东权益 18604 19492 21087 22863 单位:百万元 招商积余公司季报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 15627 17814 20041 22386 营业成本 13821 15784 17746 19812 税金及附加 92 126 142 159 营业费用 94 117 131 147 管理费用 605 661 743 830 研发费用 99 81 91 101 财务费用 63 1 -9 -21 资产减值损失 0 -93 -105 -117 信用减值损失 -44 -57 -65 -72 其他收益 95 92 92 92 公允价值变动收益 6 0 0 0 投资净收益 5 18 18 18 资产处置收益 1 1 1 1 营业利润 915 1006 1138 1281 营业外收入 15 13 13 13 营业外支出 1 9 9 9 利润总额 928 1009 1142 1284 所得税 190 222 251 283 净利润 739 787 891 1002 少数股东损益 3 -45 -51 -58 归属母公司净利润 736 833 942 1060 EBITDA 1088 1914 2036 2111 EPS（元） 0.69 0.79 0.89 1.00 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 20.0 14.0 12.5 11.7 营业利润(%) 11.0 9.9 13.2 12.5 归属于母公司净利润(%) 24.0 13.2 13.1 12.5 获利能力毛利率(%) 11.6 11.4 11.5 11.5 净利率(%) 4.7 4.7 4.7 4.7 ROE(%) 7.5 7.9 8.3 8.7 ROIC(%) 7.9 10.4 10.9 13.7 偿债能力资产负债率(%) 46.7 45.7 46.2 46.7 净负债比率(%) -39.6 -40.6 -54.5 -66.6 流动比率 1.2 1.3 1.5 1.6 速动比率 1.0 1.1 1.2 1.3 营运能力总资产周转率 0.8 0.9 1.0 1.0 应收账款周转率 6.8 6.4 6.4 6.4 应付账款周转率 6.41 7.17 7.17 7.17 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.69 0.79 0.89 1.00 每股经营现金流(最新摊薄) 1.69 0.48 1.91 1.96 每股净资产(最新摊薄) 9.20 9.88 10.64 11.50 估值比率P/E 14.5 12.8 11.3 10.1 P/B 1.1 1.0 0.9 0.9 EV/EBITDA 10 4 3 2 单位:百万元 经营活动现金流 1787 505 2028 2083 净利润 739 787 891 1002 折旧摊销 96 903 903 848 财务费用 63 1 -9 -21 投资损失 -5 -18 -18 -18 营运资金变动 851 -1194 236 248 其他经营现金流 43 25 25 25 投资活动现金流 -39 -17 -17 -17 资本支出 37 0 0 0 长期投资 -10 0 0 0 其他投资现金流 -67 -17 -17 -17 筹资活动现金流 -595 -273 -264 -232 短期借款 0 0 0 0 长期借款 -1865 -155 -141 -105 其他筹资现金流 1271 -118 -123 -127 现金净增加额 1153 215 1747 1834 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价