三四线土地“冰点”下房企投资策略转变与新风向

中专国题房地产 2024年3月 克而瑞研究专题 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/17 三四线土地“冰点”下房企投资策略转变与新风向 总编 丁祖昱张燕 主编 孟音林波 课题组 谢杨春吴嘉茗 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 目录 专题视点4 第一章三四线土地供求一降再降，仅少数城市能溢价成交5 一、三四线含宅地块成交连续三年下跌，较2020年高点已腰斩5 二、七成三四线城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度创新高6 三、平均溢价率下降12个pcts至4%，仅不足四成地块溢价成交9 第二章城投托底三四线成常态，百强房企投资比重降至14%10 一、成交建面TOP20城市超过七成由城投托底，长三角托底力度更高10 二、百强房企三四线拿地占比降至新低仅14%，长、珠三角投资占比超九成12 第三章三四线溢价地块多为“小而精”，聚焦深耕城市优质板块13 一、高溢价地块“小而精”，聚焦在长三角沿海区域13 二、保利、建发、绿城三四线投资占比超15%，布局仅限深耕城市核心地段15 第四章总结16 一、双重压力下百强大幅撤出三四线地市，土地市场已经低至谷底16 二、投资前景+核心区位，深耕强三线企业仅选择优质地块布局16 三、即便三四线优质地块仍需理性对待，警惕潜在销售风险17 专题视点 第一，过去三年受到企业暴雷以及行业下行的影响，央国企将目光集中在核心一二线城市的优质地块，三四线投资出现断崖式下跌。但在此背景下，部份三四线城市地块仍能溢价成交，部份房企也将有限的资金“分拨”到少数三四线中，也足以证明这些三四线仍被企业看好。那么，三四线土地是否已见谷底？溢价地块又分布在哪些城市？被哪些房企所拿？ 第一章三四线土地供求一降再降，仅少数城市能溢价成交 随着房地产行业进入转型和调整期，在企业融资压力、生存压力之下，企业投资大幅衰退。尤其是三四线城市，土地市场进入“冰冻期”。一方面规模大幅衰减，无论是经营性用地亦或是含宅用地成交金额、面积均呈现三连跌，且较高点几乎腰斩，另一方面竞拍热度已经降至谷底，2022年以来三四线整体溢价率仅为4%，较高点下降12个百分点。仅有部分城市优质地块尚能溢价成交。 一、三四线含宅地块成交连续三年下跌，较2020年高点已腰斩 受到行业下行调整、房企融资受限、民企暴雷加速以及一二线城市集中供地等多因素的影响，三四线土地成交自2020年以后持续下滑，需求透支、销售萎靡传导至土地市场，造成诸多三四线土地无人问津。 CRIC数据显示，2023年三四线城市经营性用地成交面积10.53亿平方米，成交金额2.13万亿元，同比分别下跌21%和17%，成交规模连续三年下滑，且较2020年高点几乎腰斩。全年含宅用地成交金额、面积分别为1.73万亿和7.29亿平方米，同比降幅达到19%和25%，含宅用地成交建面占经营性土地比重达到69%。 综合来看，含宅用地的跌幅高于整体经营性用地，一方面是在上轮周期中三四线投资主力的民企多以陷入资金危机，投资几乎暂停；另一方面三四线销售的大幅下降也使得多数国央企和少数民企将目光聚焦在一二线城市，仅留城投在三四线“托底”。 图：2019年-2024年1-3月三四线城市经营性用地成交量价情况 注：2024年数据截止至3月20日，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 图：2019年-2024年1-3月三四线城市含宅用地成交量价情况 注：2024年数据截止至3月20日，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 实际上，作为土地财政的主要来源，三四线城市成交份额一直占据土地市场半壁江山。成交建筑面积在整体市场中的份额保持相对一致，没有出现过大的波动，且2022年三四线占比还达到80%的高位。 从金额的角度来看，占比重波动更为明显。2019年至2022年，其占比始终保持在50%左右，2020年占比最高达到54%，但2023年三四线土地降温显著，城投也以托底为主，导致整体成交金额占全国比重跌破50%，2024年前三月仅为45%，较2020年高点下降9个百分点。这也意味着三四线土地财政正在骤减，对整体城市发展前景有一定的负面效应。 图：2019年-2024年1-3月三四线城市经营性用地成交占全国比例 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、七成三四线城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度创新高 从三四线各城市土地成交规模来看，在行业整体大环境下行的情况下，近两年三四线土地投资几乎是“腰斩”。 根据CRIC统计的全国近300个城市数据，其中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降，下降城市占比较2022年减少4个百分点，主要是2022年多数城市成交规模已经出现腰斩，土地市场已经处在低位，降无可降。 2023年同比降幅在0-30%、-80%至-50%之间的城市占比最多，分别达到26%和25%，尤其是降幅在-80%至-50%之间的城市数量大幅上升，占比较2022年提高了7个百分点，包括三明、淮北、黄岗等城市。考虑到2022年多数三四线土地已处在低谷，2023年继续大幅下跌足以见得当前企业对于三四线投资的谨慎和规避。 2024年一季度由于多数城市供地相对保守，供地计划推后，因此整体波动较大，但仍有近60%的城市含宅土地成交建面同比出现下降，涨幅大于30%的城市主要是去年基数太低所致，低能级城市土地市场整体“熄火”的局面并未有扭转。 图：2022年、2023年、2024年1-3月三四线城市含宅地块成交建面同比上涨、下跌占比 备注：2024年数据截止至3月20日，且仅统计有土地成交的城市 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统谨慎和规避同样体现在三四线成交TOP20的集中度上，我们统计了2021年-2024年1-3月含宅 用地成交金额、面积TOP20城市发现，成交集中度逐年上升，意味着仅有少数头部的、供应相对充足的三四线能够吸引投资。 2023年成交建面、金额TOP20城市占300城的比重分别达到25%和31%，较2022年上升1个和 3个百分点，2024年一季度集中度创下近三年新高。 图：2021年-2024年1-3月三四线含宅用地成交金额、建面TOP20城市集中度 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统值得注意的是，即便是成交规模较大、受到更多关注的TOP20城市，土地市场同样“一片惨淡”。 以2023年含宅地块成交建面TOP20为例，在成交规模上，2023年超过一千万平方米的城市仅6个，几乎较2022年腰斩，与2021年28个城市土地成交超过一千万相比可谓是异常惨淡。 而且，从历年TOP20城市排名变动来看也能反映出三四线土地市场剧烈波动。2023年含宅地块成交建面TOP20城市与2022年相比有9个城市的差异，与2021年相比重合度不足五成。 从变化来看，含宅成交TOP20城市差异显著。第一，有12个城市2023年土地成交为近三年低点，2023年成交面积与2022年、2021年比较均呈现下降态势，这也是绝大多数三四线的土地成交的现状，诸如保定、济宁、潍坊土地成交连续两年下跌，潍坊2023年含宅地块成交建面同比下降 33%，降幅较大。而遵义徐州、邯郸、常州等2023年含宅地块成交虽是近三年新低，但2022年土地成交略有反弹。 第二，南通、盐城、邢台等城市2023年土地成交略有回暖，同比涨幅均在10%-15%之间，但较2021年相比，仍然下跌，例如盐城2023年含宅地块共计成交1279万平方米，同比增10%，但较2021年规模仍下降了14%。 表：2023年三四线含宅用地成交金额、建面TOP20城市（单位：万平方米亿元） 建面排名 城市 成交建 面 同比2022 年 较2021 年 金额排名 城市 成交金 额 同比2022年变化 较2021 年 1 徐州 1605.7 -29% -23% 1 常州 685 1% 10% 2 南通 1279.3 10% -14% 2 南通 607 3% -33% 3 菏泽 1213 -44% -41% 3 无锡 577 -29% -37% 4 盐城 1189.9 15% -15% 4 盐城 514 57% -21% 5 保定 1162.8 -14% -39% 5 扬州 448 17% -7% 6 黔南 1057 59% -16% 6 徐州 441 -31% -39% 7 济宁 965.8 -6% -31% 7 温州 378 -30% -60% 8 扬州 868.5 6% -7% 8 泰州 354 0% 9% 9 潍坊 844 -33% -52% 9 台州 351 -14% -23% 10 淮安 820.4 -15% -17% 10 佛山 327 5% -62% 11 常州 812.8 -11% -4% 11 湖州 308 33% -7% 12 眉山 806 -41% -14% 12 金华 302 -24% -48% 13 邢台 746.8 10% -5% 13 淮安 266 -20% -18% 14 镇江 720.6 -4% -28% 14 绍兴 247 -19% -61% 15 泰州 719.3 -10% 3% 15 保定 233 -6% -41% 16 聊城 693 -16% -43% 16 镇江 222 -2% -35% 17 周口 692.3 27% -37% 17 义乌 219 -9% -64% 18 邯郸 668.4 -30% -21% 18 枣庄 200 -21% -5% 19 六盘水 642.4 29% -12% 19 济宁 191 -7% -38% 20 台州 639.5 -19% -11% 20 眉山 190 -16% 10% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、平均溢价率下降12个pcts至4%，仅不足四成地块溢价成交（略） 第二章城投托底三四线成常态，百强房企投资比重降至14% 上文从成交规模的角度印证了当前三四线土地的退潮，企业拿地层面同样“惨淡”。据统计，2023年成交建面TOP20城市中成交地块有超过七成为城投、平台“托底”，而百强房企中不仅整体投资锐减，三四线投资比重也在2023年降至5年新低，仅有14%。另外，目前还能受到房企青睐的三四线主要是集中在长三角、珠三角核心城市圈的强三线。 一、成交建面TOP20城市超过七成由城投托底，长三角托底力度更高 从拿地企业类型的角度来分析，2023年，以成交金额TOP20的三四线城市为总体计算，仅有11%的成交金额来自国央企，16%的成交金额来自民企，剩余73%来自城投类公司，城投类公司成为三四线城市土地市场的最主要支撑力。 2024年1-3月份，国央企拿地金额占比进一步降低，降至6%，民企拿地金额占比从16%回升至 38%，城投类公司拿地金额占比则回落至56%。 一般来说，民企拿地金额占比回升代表市场活跃度、信心的回升。但值得警惕的是，据CRIC统计来看，2024年1-3月份金华、岳阳、温州等地有较多小规模的含宅地块由自然人（在企业分类中归于民企一类）竞得，或将用于乡镇的自建房，民企拿地金额占比提升主要与城市的土地供应结构有关，而市场整体并未明显回暖。 图：2023年、2024年1-3月土地成交金额TOP20三四线城市各类企房企拿地金额占比 注：按全口径统计含宅地块，2024年数据截止至3月20日 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统细化到各个城市来看，可见以城投类公司作为土地市场支柱是三四线城市的主流现状： 2023年土地成交金额TOP20的城市中，有14个城市城投拿