2020年台湾酒店业务统计报告

浩华管理顾问公司 2020年台湾酒店业务统计报告第1页 浩华管理顾问公司 2020年台湾酒店业务统计报告 市场表现 台北城市酒店 台北城市酒店业绩：中端发力抢占市场，高端业绩小幅下滑，低端市场面临挑战 平均房价高于新台币6,000的酒店在2019年遭遇了住宿率和平均房价双双小幅下滑的挑战。这主要是因为以下的几个原因：第一，大部分商务客源受到台湾环境经济影响，商务预算缩减，改用线上或电话会议取代线下商务活动需求。第二，越来越多的企业启用台湾本土化人才，导致商务差旅�差频率减少。第三，从旅游需求来看，新增的旅游客源主要以东南亚或港澳、日韩等旅客为主，消费行为相较于过去的陆客而言，普遍较为保守，实际会选择入住该价格梯次产品的高端需求总量有限。因此，商务和旅游这两大需求的消费特质改变直接导致市场业绩的小幅下滑。 ę† (]6,000ę7) 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 7,2807,2797,0647,0397,2007,166 2,000 1,000 0 2014 % 5,404 4,767 5,012 5,327 4,797 4,927 % % % % % 74 75 70 68 69 65 2015 2016 2017 2018 2019 ADR)RevPAROCC 而平均房价介于新台币3,000至6,000的台北城市酒店近年来发展趋于成熟，部分国际和本土品牌的产品均处于成熟运营期，兼具良好的口碑名声和丰富的运营经验。此外， 2020年台湾酒店业务统计报告第2页 该价格区间的酒店也符合新增的新南向旅客的预算水准。因此，受到这种类型客源的增长，也间接带动了市场住宿率和平均房价的双向提升。 近年来房价定位在新台币3,000以下的酒店面临比较大的运营挑战，明显可以看到该梯次的酒店尝试采取以价换量的策略，期望能通过降价换取住宿率表现，而实际上取得的效果却差强人意。一方面是因为新台币3,000到4,000之间的酒店表现亮眼，既有良好的地理位置，并且产品和服务质量都具备一定的档次，能够展现较高的性价比;另一方面新台币3,000以内的产品也以老牌本土品牌为主，设施陈旧且缺乏亮点。两者结合，导致该价格梯次的酒店市场业绩不尽人意。 从台北城市酒店过去三年的客源结构来看，受惠于政府在旅游观光行销文宣的政策所带动，台湾作为旅游目的地的名声渐增，散客占比有比较明显的提升。相较之下，受到例如曼谷、广州等亚洲新兴会议会展城市崛起的分流，会议团队的占比在城市酒店中下滑明显。就商务协议而言，占比没有明显变化。但值得指�的是，受到整体经济影响，且不少外资企业启用本土人才并调降外籍人才的住宿预算，导致商务协议价逐年下滑。整 2020年台湾酒店业务统计报告第3页 体来看，台北市场内需不足，重点依赖海外旅游散客及外资企业的商务散客，因此从长远角度考虑，台北城市酒店应重点考虑多元化客源结构，从而更好地规避运营风险。 台北城市酒店以下的市场需求趋势：商务旅客的实际停留时间和�差频率都有减少的迹象;并且到访的旅客年轻化，20-40岁是市场上的主力客源。从旅客来源地来看，受到新南向政策的带动，东南亚、日本、韩国、港澳等旅客的比例增长比较明显，其中又以东南亚旅客的增长幅度最大。另外，台北再访旅客的比例有增多，例如日本或香港的旅客得益于适宜的交通距离，会不定期的选择到台北周末游。而这些周末游除了情侣、朋友或夫妻，也有不少是家庭游。到访台北的旅客对于选择酒店也有其关注重点：包括酒店的地点、交通通达性、周边配套设施，酒店品牌、酒店性价比等。并且我们发现初次到访台北的游客行程主要以知名传统旅游景点为主，反观再访台北的旅游散客则会更加重视在地深度体验或选择具备特色、文创理念的园区、店铺等。家庭游旅客则更为倾向空间宽敞的大房型以及亲子游等能够满足全家大小住宿、用餐和旅游需求的项目。 台北服务式公寓：长住需求稳定，主要分布在高端生活区 2015至2018年期间，得益于稳定的长住客源需求，台北服务式公寓市场整体市场住宿 率波动极小。但2019年受到经济环境及新开业酒店的冲击，服务式公寓市场住宿率小 2020年台湾酒店业务统计报告第4页 幅下滑。整体而言，台北的服务式公寓主要集中在天母、信义或大安等商务或高端需求集中，且整体居住生活氛围浓郁的区域。在未来长住需求缺乏大幅增长的情况下，服务式公寓则会需要和酒店竞争短住需求，考虑到地理位置、服务质量和产品特性，未来服务式公寓可能面临一定的竞争压力。 如下图所示，台北服务式公寓的需求主要由项目需求、外派到台需求、个人/第二居所、过渡性需求及散客需求构成。其中项目需求占比最大，平均逗留时间在2个礼拜到1年，其中1至3个月的项目需求最为常见，但受到整体台湾环境经济影响，并且企业的管理 层逐渐本土化，导致这类型需求的比例在未来可能下降。第二大的需求为外派到台需求， 逗留时间在12个月以上，外派到台需求以外籍家庭为主，较看重生活机能便利性，以 1至2年的逗留期较为常见。考虑到公司差旅预算缩减，未来外籍人士的搬迁型需求预计会增长放缓甚至减少。第三大需求为个人/第二居所，以本土企业老板为主或高端白 领专业人士为主，对住宿环境和上下班通勤便捷性的要求愈来愈高。这类型需求更偏向租赁地理位置优越，且设施丰富的服务式公寓。此外是一些过渡性需求，可能是在地居民需要搬家产生的长住需求及短住的散客需求。 新增供给：大量供给集中进入，不同定位住宿产品百花齐放 2020年台湾酒店业务统计报告第5页 那么通过对台北新增供给的分析，我们可以看到未来的新增供给量将非常大，横跨不同定位，既有国际品牌也有本土品牌。这些新增供给一方面为市场带来竞争威胁，但另一方面也可能通过部分奢华酒店的定位，拉高台北整体平均房价的天花板。 就台北城市需求未来的发展前景而言，台北酒店市场拥有相对稳固的需求基础，且客源 国际多元化也驱动着需求总量的增长。但是，新增需求的支付能力不比中国大陆的旅客， 且台北酒店市场在短期内将会受到大批涌入的新供给的影响。因此，我们预计在短期内，台北酒店市场可能面临较大的市场住宿率波动，但是长期来看，开业年份较久的酒店在缺乏翻新改造的情况下将逐渐被淘汰，台北酒店市场的供需关系将回归稳定。 台北以外城市酒店 台北以外城市酒店业绩：受惠于政府的旅游行销策略及主题游打造，中南部城市热度急升，吸引境外旅客。 按照价格可将台北以外城市酒店分为两大类。新台币3,000至6,000的酒店在2019年受到到中南部城市的政策带动（比如高雄市实施的"南南合作"），通过两条不同线路促进旅游经济发展。此外，这些中南部城市也有推�农业观光、宗教观光等多元旅游项目，带动中南部城市酒店的业绩提升。而新台币3,000以下的酒店则主要因为产品质量参差不齐，大部分旅客宁愿选择3,000以上的酒店，这也导致新台币3,000以下的酒店业绩提升空间有限。 整体而言，带动台北以外城市酒店业绩成长的主要因素为：第一，城市在旅游营销的推 2020年台湾酒店业务统计报告第6页 广上面更为积极和主动。第二，交通营销更为便利，比如台中中进中�的旅游模式策略，吸引国际旅客可直接飞进台中旅游。第三，各种主题旅游项目，提供给旅客丰富的观光住宿选择。最后，通过交通部的旅游补助，刺激本地游客消费。 台湾度假酒店 台湾度假酒店—高端产品：结合目的地营销，竞争优势显著，溢价能力强 平均房价高于新台币6,000的度假酒店在2019年实现了业绩的突破。这主要是因为这个价格梯次的度假酒店在产品设计和服务质量上具有独到之处，享有比较优势，能够结合城市的旅游营销策略。另外，在我们参考的数据中也有发现部分度假酒店在2019年采用了平均房价为主导的策略，这也导致市场平均房价水准拉高，但市场住宿率下跌。 台湾度假酒店—中高端产品：契合市场主流需求，业绩稳步攀升 而平均房价介于新台币3,000至6,000的度假酒店整体表现良好，在2019年实现了平 均房价和住宿率的双向增长。这主要是因为2019年到访台湾的海外旅客人次新增，而 新增的海外旅客又以东南亚、欧美、港澳为主，平均房价介于新台币3,000至6,000的 2020年台湾酒店业务统计报告第7页 酒店能够更好的迎合这些客源的住宿预算。此外，台湾交通部的旅游补助也吸引了大量本土游客在岛内的度假酒店入住，带动市场住宿率的增长。而受到旺盛的需求带动，市场平均房价也实现了显著的提升。 台湾度假酒店—中低端产品：契合市场主流需求，业绩稳步攀升 反观平均房价低于新台币3,000的度假酒店，这个价格梯次的酒店在2019年则有两种不同的发展策略，其中大量体的度假酒店因为客房数多，需要承接更多需求从而实现健康的住宿率表现。因此在缺乏产品特色的情况下，大量体酒店大多数采用以价换量的策略。相较之下，小量体的度假酒店客房数少，但产品特色和设计风格更具备不低，因此小量体酒店更注重在提升房价，两种不同的策略也导致整体市场的住宿率上升，但平均房价基本维持不变。 度假酒店市场发展趋势：产品及品牌的迭代将促进度假市场良性发展 整体而言，度假酒店目前正在经历更新换代的过程，有越来越多高端以上定位的国际度假酒店品牌入驻，例如虹夕诺雅谷关。这些品牌将带动整体度假酒店产品质量的提升并通过丰富的配套设施和稳定的服务品质，营造了沉浸式体验、山林养生度假、亲子游等多元项目，从而将酒店打造为一站式旅游目的地。未来多样化高端国际品牌的进驻将刺激更多高端需求聚集，同时带动平均房价的提升，市场上开业已久的本土产品也逐渐面临竞争力流失的挑战。 运营效率 2020年台湾酒店业务统计报告第8页 收入构成：收入占比与往年基本持平，餐饮收入或成为整体收入提升的潜在机会点 纵观过去三年，台湾酒店仍以客房收入为主要收入来源，2019年客房收入占比为51%。 按照酒店性质可将台湾酒店分为城市和度假酒店两大类。从收入结构上来看，两类住宿产品的餐饮收入占比近年来都有所提升，但度假酒店明显增长幅度更大，这主要是因为新开发的度假酒店档次更高，具备更好的餐饮运营能力，并且度假产品也越来越重视餐饮服务，透过餐饮项目的营销推广，将餐饮作为整体收入来源提升的潜在机会点。 2020年台湾酒店业务统计报告第9页 运营效率：新进酒店有效的成本把控带动整体运营毛利的提升 就运营成本而言，城市酒店在近年来受到新增供给的影响，运营毛利表现稍有下跌。主要因为新开业酒店仍处于业绩爬坡期，业绩表现尚未稳定。而反观度假酒店在2019年受到旺盛的需求带动，并且前两年开业的度假酒店也逐渐步入稳定的运营阶段，能够促进收入增长，而且在成本方面也相对把控得宜，因此运营毛利在2019年实现了明显的提升。 从运营部门的每间售�房平摊人力成本来看，城市酒店在近年来随着新酒店开业，对人员配置的需求越来越高，但专业管理人员有限，大部分酒店需提供更好的待遇和福利来吸引这些人员加入，这也导致城市酒店的人力成本有所增加。反观度假酒店在步入运营稳定期之后，住宿率也有一定提升，从而缩小了度假酒店平摊人力成本。 此外，在未经分配经营开支部分，近年来新进酒店以高端品牌为主，导致了城市酒店的行政及营销业务薪资费用逐年提升。而度假酒店的薪资成本及相关开支逐年下降主要是因为一方面度假酒店大多使用本土人才作为管理层，另一方面新开业的度假酒店量体大于早期开业的本土度假产品，而客房数的增加也使得度假酒店平摊薪资成本缩小。 2020年台湾酒店业务统计报告第10页 未经分配经营开支包含了行政、营销业务、工程维修、信息通信、能源等费用。这些费用的固定成本占比较高，过去三年基本上没有明显的变化。因此为了规避运营时的成本压力，酒店在前期开发规模的把控，对于提升运营规模效应至关重要。 品牌模式 国际品牌凭借品牌及获客渠道优势，仍然为台湾的业绩风向标。本土品牌深耕在地市场，乘坐新南向政策顺风车，运营效率突破以往 台湾酒店品牌可分为国际和本土品牌。目前已进驻台湾的国际品牌以高端全服务型产品为主，过去着