24年3月统计局点评：背离与隐忧

房地产 证券研究报告 2024年04月21日 背离与隐忧——24年3月统计局点评 行业追踪（2024.4.13-2024.4.19） 销售端：高能级决定基本面 24年前3月，新建商品房销售面积2.27亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元， 同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。我们认为，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月分别修复11pct、7pct，但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct，一线城市高频 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从季节性角度计算：21-23年前3月销售面 积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，则预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%；若前3 月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2%投资端：投资与销售增速背离 24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5pct。我们认为，销售修复背景下，投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势，收入及行业预期等因素未发生本质变化。24年以来，成交增速与新盘推货供给增速高度契合，反映存量去化压力下，优质供给是影响销售放量的关键，而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开发投资体量的继续下滑，或造成下半年供货“量质双淡”，也造成年内金九银十成交能否二次放量的隐忧。 24年前3月，房屋新开工面积17283万平方米，同比-27.8%，累计降幅较2月 收窄1.9pct，参考20-23年走势势，今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房 屋竣工面积15259万平方米，同比-20.7%，累计降幅较2月扩大0.5pct。自22 年8月“保交楼”提出后的一年，竣工同比增速持续回升，但23年8月后再次呈 现下滑趋势，说明21年后开工规模降幅扩大的趋势已在竣工端显现，今年年内竣工增速或继续走弱。 融资端：资金来源的结构性变化 24年前3月，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比-26.0%，累计降幅较2月扩大1.9pct。其中，国内贷款累计降幅收窄反映外部融资开始发力，主要或得益于融资协调机制等信贷端利好；定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于销售仍在承压。从到位资金各分项占比看，24年前3月，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷占比分别为19%、36%、31%、15%，较去年同期分别 +4pct、+5pct、-5pct、-4pct。我们认为，到位资金规模持续减少和更为依靠外部融资的结构性变化，也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险，房企或更倾向于储备子弹、侧重存量去化，继续等待更明确的市场底。 4月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交246万平，月度同比-35.76%，相较上月改善7.58pct；累计库存11156万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交172万平，月度同比-19.73%，相较上月改善9.33pct。4月8日-4月16日，土地市场成交建面1403万平，滚动12周同比-11.23%；成交总额109亿元，滚动12周同比-13.58%；全国平均溢价率4.58%，滚动12周同比-0.62pct。 本周申万房地产指数-2.87%，较上周提升4.27pct，涨幅排名24/31，跑输沪深300指数4.76pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.19%，较上周下降 1.29pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.22pct；克而瑞内房股领先指数为 -1.73%，较上周提升1.41pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策 延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 行业走势图 房地产沪深300 4% -2% -8% -14% -20% -26% -32% -38% 2023-042023-082023-12 资料来源：聚源数据 相关报告 1《房地产-行业研究周报:高频成交回 落，避险情绪升温》2024-04-14 2《房地产-行业专题研究:白名单：“先立”一视同仁举措，“后破”行业融资难题》2024-04-09 3《房地产-行业研究周报:住房“以旧 换新”如何解读？》2024-04-07 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：背离与隐忧——24年3月统计局点评3 1.1.投资建议7 2.政策与成交概览8 2.1.政策梳理8 2.2.新房市场9 2.2.1.新房成交情况9 2.2.2.新房推盘去化10 2.3.二手房市场11 2.4.土地市场12 3.本周融资动态13 4.行业与个股情况16 4.1.行业涨跌与估值情况16 4.1.1.A股市场16 4.1.2.H股市场17 5.重要公告概览18 6.风险提示19 1.本周观点：背离与隐忧——24年3月统计局点评 销售端：高能级决定基本面 24年前3月，新建商品房销售面积2.27亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元，同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。我们认为，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看，典型一线、二线城市 新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月分别修复11pct、7pct，但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct，一线城市高频销售走弱使基本面不确定性再度加剧。 从季节性角度计算：21-23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%；若前3月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2% 图1：商品房销售面积及累计同比图2：商品房销售面积及当月同比 --20-1- -7 --8---9 -19 -2-2-2-2-2-24 -21 (亿㎡)商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比 4 5 7 8 8 15 3 3 2 2 3 10 5 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0 (%) 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 (亿㎡)当月商品房销售面积当月同比 4 --3 -12 -16 -20 -23 -23 -2-2-2 -2-24-2-2-24 -29 -28 -3-32 2.0 1.5 0 0 1 3 1.0 4 5 0.5 3 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0.0 (%)0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 5 图3：商品房销售金额及累计同比图4：商品房销售金额及当月同比 (万亿)商品房销售额累计值 商品房销售额累计同比 04 98 1- -----7 -2-2-2-2-2-27 -2-28 14 12 2 3 5 10 5 8 6 9 8 6 6 7 4 2 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0 (%) 20 10 0 -10 -20 -30 -40 (万亿)商品房销售额当月值当月同比 13 6 0 -5 -14 - 20 -1 --17 -28 -24-28 - 19 -2-2-24 32 -23 -2-29 2.0 1.5 4 1.0 9 5 4 9 0.5 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0.0 (%)20 10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图5：商品房销售待售面积及去化周期图6：商品房销售当月均价及当月同比 (万㎡)商品房待售面积去化周期 80,000 60,000 40,000 20,000 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0 (月) 35 30 25 20 15 10 5 0 (元/㎡)当月商品房销售均价当月同比 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0 (%)40 30 20 10 0 -10 -20 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 投资端：投资与销售增速背离 24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5pct。我们认为，销售修复背景下，投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势，收入及行业预期等因素未发生本质变化。24年以来，成交增速与新盘推货供给增速高度契合，反映存量去化压力下，优质供给是影响销售放量的关键，而一季度高能