新大正：2023年年度报告

新大正物业集团股份有限公司 2023年年度报告 2024年4月12日 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）杨谭声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以利润分配时股权登记日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金 红利2.85元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理32 第五节环境和社会责任58 第六节重要事项59 第七节股份变动及股东情况74 第八节优先股相关情况82 第九节债券相关情况83 第十节财务报告84 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、新大正 指 新大正物业集团股份有限公司 大正有限 指 重庆大正物业管理有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 大正融信 指 重庆大正融信物业管理有限公司 大世界保洁 指 重庆大世界保洁有限公司 成都嘉峰 指 成都嘉峰世界清洁保养有限公司 精橱餐饮 指 重庆益客精橱餐饮管理有限公司 大正保安 指 重庆大正保安服务有限公司 大正清洁 指 重庆大正清洁服务有限公司 慧创商业 指 重庆慧创商业运营管理有限公司 高筹智能 指 重庆高筹智能工程有限公司 大疆商业 指 重庆大疆商业管理有限公司 大正航空 指 重庆新大正航空科技有限公司 勤博教育 指 前海勤博教育科技（深圳）有限公司 民兴物业 指 四川民兴物业管理有限公司 大正融源 指 青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司 大正辉尚 指 贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司 慧链云科技 指 深圳慧链云科技有限公司 重报物业 指 重庆重报物业管理有限责任公司 南阳新大正 指 南阳新大正物业服务有限责任公司 大正彗能 指 贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 大正贵博 指 重庆大正贵博城市环境服务有限公司 大正美餐 指 重庆新大正美餐餐饮服务有限公司 上海新大正 指 上海新大正新企业服务有限公司 大正海盛 指 武汉新大正海盛物业管理有限公司 山清停车场 指 重庆山清停车场管理有限公司 四川和翔 指 四川和翔环保科技有限公司 沧恒投资 指 云南沧恒投资有限公司 陈昆、董灿辉、罗成勇、葛彬、汪忠雄、肖体良、金克斌、郭云松、李波、鲁学明、候建林、杨延庆、董天禹13名自然人 指 交易对方 江西中泽 指 江西中泽新大正物业股份有限公司 大正牧歌 指 杭州大正牧歌物业服务有限公司 海南旅投 指 海南旅投新大正医疗保障有限公司 雅安雨城 指 雅安雨城大正城市服务有限责任公司 锐泰能源 指 新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 新大正 股票代码 002968 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 新大正物业集团股份有限公司 公司的中文简称 新大正 公司的外文名 NewDaZhengPropertyGroupCo.,LTD 公司的外文名称缩写 NDZ 公司的法定代表人 李茂顺 注册地址 重庆市渝中区虎踞路78号1-1# 注册地址的邮政编码 400042 公司注册地址历史变更情况 公司设立时注册地址：渝中区陕西路38号大正大厦9楼第一次变更为：重庆市渝中区上清寺路9号名义层19层A#第二次变更为：重庆市渝中区虎踞路78号1-1# 办公地址 重庆市渝中区虎踞路78号1-1# 办公地址的邮政编码 400042 公司网址 https://www.dzwy.com 电子信箱 ndz@dzwy.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 翁家林 王骁 联系地址 重庆市渝中区虎踞路78号1-1# 重庆市渝中区虎踞路78号1-1# 电话 023-63809676 023-63809676 传真 023-63601010 023-63601010 电子信箱 wengjl@dzwy.com wangxiao@dzwy.com 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 统一社会信用代码 915001032030285054 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变化 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市上城区钱江路1366号华润大厦B座 签字会计师姓名 陈应爵、李小燕 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 长江证券承销保荐有限公司 中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1198号28层 王珏、方雪亭 2019.12.3-2021.12.31公司首次公开发行股票的募集资金尚未使用完毕，长江保荐将对该事项继续履行持续督导职责，直至募集资金使用完毕。 六、主要会计数据和财务指标 追溯调整或重述原因：会计政策变更 2023年 2022年 本年比上年增减 2021年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 3,126,910,237.11 2,598,105,988.07 - 20.35% 2,088,263,923.21 - 归属于上市公司股东的净利润（元） 160,127,514.06 185,662,462.63 185,836,006.91 -13.83% 166,069,801.09 - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 139,786,843.59 162,620,671.46 162,794,215.74 -14.13% 149,876,831.08 - 经营活动产生的现金流量净额（元） 226,231,372.30 89,678,026.70 - 152.27% 71,889,508.52 - 基本每股收益（元/股） 0.71 0.82 - -13.41% 1.03 0.74 稀释每股收益（元/股） 0.71 0.82 - -13.41% 1.03 0.73 加权平均净资产收益率 13.97% 18.05% - -4.08% 18.49% - 2023年末 2022年末 本年末比 上年末增减 2021年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 2,052,215,857.33 1,669,849,655.77 1,670,254,468.09 22.87% 1,453,714,105.45 - 归属于上市公司股东的净资产（元） 1,193,720,733.43 1,116,712,133.84 1,117,077,974.31 6.86% 974,077,194.48 - 会计政策变更的原因：公司按照财政部2022年11月30日发布的《企业会计准则解释第16号》规定：“关于单项交易 产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”进行会计政策变更，并选择于2023年1月1日起施行。 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 725,078,917.78 750,330,018.01 816,992,627.56 834,508,673.76 归属于上市公司股东的净利润 47,392,634.59 38,853,216.27 39,969,585.87 33,912,077.33 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 44,523,706.82 35,315,036.68 36,221,037.37 23,727,062.72 经营活动产生的现金流量净额 -196,638,596.62 54,796,812.34 57,032,364.33 311,040,792.25 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异 九、非经常性损益项目及金额 位：元 项目 2023年金额 2022年金额 2021年金额 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 487,323.68 -211,681.72 -33,181.89 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外） 19,807,810.25 24,171,008.15 17,152,172.14 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益 - -2,500,000.00 194,277.78 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 6,276,740.54 5,457,749.12 2,277,100.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -107,431.29 -30,946.79 -394,757.99 减：所得税影响额 3,554,864.07 3,627,137.21 2,943,168.30 少数股东权益影响额（税后） 2,568,908.64 217,200.38 59,471.73 合计 20,340,670.47 23,041,791.17 16,192,970.01 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 宏观方面，2023年世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。在多重困难挑战的交织叠加下，国内经济呈现出波浪式发展、曲折式前进，经济复苏仍面临诸多挑战。政府积极制定和调整预算计划以适应经济形势的变化，从2024年中央政府会议要求及地方政府报告来看，“过紧日子”已经成为常态，对预算管理提出了更高要求。2024年全国一般公共预算收入增速目标较2023年有所下调，经费支出的严格管控预计将持续影响公建物业市场。 政策方面，2023年出台的政策总体对物业管理行业发展有利，涵盖了城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等多个方面，为行业带来新的业务空间和发展机遇，也对物企专业能力和规范运营提出了更高要求。 行业方面，受到上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。随着住宅类物企纷纷