2023合同销售创历史新高，基本面仍然扎实稳健

公司研究 深圳控股（00604.HK） 2023合同销售创历史新高，基本面仍然扎实稳健 深圳控股（00604.HK） 2023业绩出现下滑，主要受房地产开发相关业务影响 2024年3月29日公司研究·点评报告 基础数据 所属行业房地产、物业 深圳控股发布2023年度业绩：2023全年公司实现收入158.3亿港元（下同）， 评级 买入 同比下降49.8%；录得毛利51.1亿元，同比下降约52.2%；整体毛利率约 收盘价(HKD) 1.02 32.3%，较上年下降1.1个百分点。2023全年，公司录得股东应占亏损2.6亿 总市值(HKD亿) 91 元。 流通市值(HKD亿) 91 2023年公司收入及毛利大幅下滑，主要原因在于期内物业开发业务结转收入规 52周最高/最低(HKD) 0.98-1.56 模出现下滑。盈利录得亏损，一方面在于物业开发业务结转收入的下滑，另外应占联营及合营公司利润出现亏损，以及财务成本上升，也对公司整体盈利形成了明显不利影响。如剔除各项资产公允价值变动的净影响及联营合营公司业绩的影响，公司期内股东应占利润为19.2亿港元。 数据来源：Wind；数据日期：2024年3月28日收盘国信证券（香港）研究部整理 股价表现 具体业务方面，2023年公司物业开发业务录得收入95.9亿元，同比下滑 40% 62.6%；物业投资业务收入14.2亿元，同比增长18.8%，主因商业及写字楼租 赁市场显著回暖，业务毛利率69%，与上年持平。城市综合运营业务实现收入 27.9亿元，同比增长约6.4%。包括酒店业务、农业业务等在内其它收入录得 15.6亿元，同比增长7.2%。总体看，公司2023年业绩下滑，主要还是受房地产开发相关业务的影响，除此之外，其它各项业务大都保持了良好的增长态势。 2023合同销售创历史新高 2023年，公司合同销售面积71.4万平米，同比下滑约13%，合同销售金额约 265.9亿人民币，逆市大增38.4%并创下历史新高。 截至2023年底，公司土地储备计容建筑面积674.2万平米，同比小幅增长。 其中，在建项目计容建筑面积505万平米，已竣工未结算项目60万平米，未开工项目109万平米。土储分布方面，粤港澳大湾区土储面积占比约66%，长三角土储面积占比约14%。可售货值方面，公司2024全年可售货值超300亿元人民币。 虽然2023年内物业开发结转收入出现下滑，但合同销售成绩喜人。预计这些项目将于2024、2025年陆续竣工结算，为未来两年的物业开发业务收入增长提供坚实支撑。 城市综合运营业务增长有望提速 2023年，公司城市综合运营业务实现收入27.9亿元，同比增长6.4%，再创历 史新高。截至2023年底，公司在管物业面积8047万平方米，较2022年底增长23%。随着在管面积的快速增加，我们预计公司2024年城市综合运营业务收入增长将明显提速。 公司城市综合运营业务分拆上市取得明显进展，目前已向港交所提交上市申请，并于2024年2月取得中国证监会备案通知书。 物业投资业务规模有望持续快速扩大 2023年，公司物业投资业务收入14.2亿元，同比增长约18.8%，收入规模已恢复至历史高位水平。年内国内线下消费复苏、商业市场明显好转，为公司物业投资业务增长提供了有利条件。 截至2023年底，公司持有投资物业总面积约173万平米，公允价值超330亿 港元。根据公司介绍，未来还将有80-100万平米的物业陆续转拨至物业投资业务。我们认为未来几年公司该项业务收入及盈利规模有望持续快速扩大。 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 深圳控股恒生指数 数据来源：Wind；国信证券（香港）研究部整理 韩卫东 SFCCENo.:BCH669 +85228998300 hanwd@guosen.com.hk 相关研究报告 《深圳控股（00604.HK）：2023H1暂时性下滑，全年业绩值得期待》（2023-08-31） 《深圳控股（00604.HK）：平稳度过行业寒冬， 2023或将迅速回升》（2023-03-31） 《深圳控股（00604.HK）：中长期目标明确，竞争优势突出》（2022-08-29） 《深圳控股（00604.HK）：业务拓展显著加速，行业地位有望持续提升》（2022-05-26） 盈利预测 我们预计公司2024年总收入同比将实现20%以上的增长，其中物业开发业务有望自低位快速回升，物业投资、城市综合运营业务等主业将有望实现双位数的快速增长。我们预测公司2024年股东应占利润将扭亏，并迅速回升至10亿元以上规模，主因物业开发业务的回升，以及其它主营业务的快速增长。 估值与投资评级 深圳控股（00604.HK）港股2024年3月28日收盘价为1.02元，PB仅约0.22倍。公司目前估值处于历史最低水平。房地产行业的低迷，对公司整体估值产生了不利影响，但公司自身基本面仍然扎实稳健。公司作为深圳本地优势国企，其业务模式、资源禀赋、经营效率、资金及融资能力等多方面的优势相当突出。公司向新发展模式转型已取得显著成效，旗下物业投资、物业管理、商业等运营平台已具备较大规模和较好的盈利能力。我们认为，公司目前股价处于显著低估状态，投资价值依然显著，且安全边际非常高。维持买入评级。 （注：以上数据均来自于上市公司公告、上市公司网站、Wind、国信证券（香港）研究部整理） 风险提示 物业投资业务、城市综合运营业务拓展不顺利，房地产市场长期低迷。 盈利预测 货币单位：亿港元 2019 2020 2021 2022 2023 202 营业总收入 149.19 188.03 320.50 315.40 1 YOY -10.4% 26.0% 70.5% 毛利 51.25 88.15 12 YOY -14.2% 7 毛利率 3 归母净利润YOY 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 49.5 40.637.2 31.328.731.7 34.2 图1深圳控股2014-2023收入及增速（亿港元）图2深圳控股2014-2023净利润及增速（亿港元） 350 300 250 200 150 100 50 0 2014201520162017201820192020202120222023 80% 320.5315.4 213.5 184.3 188.0 166.4 158.3 138.3 149.2 102.5 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2014 100 收入增速 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图3深圳控股2014-2023毛利及增速（亿港元）图4深圳控股2014-2023总体毛利率走势 140 120 100 80 60 40 20 0 2014201520162017201820192020202120222023 毛利增速 80% 124.3 106.9 82.7 88.1 63.7 59.7 51.3 51.1 40.7 35.5 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 46.9% 38.7% 38.8% 35.9% 34.6% 34.6% 34.4% 33.9% 32.3% 29.5% 2014201520162017201820192020202120222023 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图5深圳控股2014-2023结转销售面积及增速（万平米）图6深圳控股2014-2023合同销售面积及增速（万平米） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2014201520162017201820192020202120222023 结转物业销售面积增速 80% 92.2 80.5 75.7 .0 . 39.9 . 41.5 2 43 9 51 .2 48 75.173 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2014201520162017201820192020202120222023 合同销售面积增速 60% 90 71 49 64 95 57 57 56 67 82 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图7深圳控股2014-2023土地储备计容建筑面积情况（万平米） 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图8深圳控股2014-2023物业开发新开工与竣工情况（万平米） 392 277 225 8083 156 100 160 102 118 80 82 113 116 41 6062 72 7577 500 400 300 200 100 0 2014201520162017201820192020 202120222023 新开工面积竣工面积 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图9深圳控股2014-2023投资物业总面积（万平米）图10深圳控股2014-2023城市综合运营业务收入及增速（亿港 元） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2014201520162017201820192020202120222023 投资物业总面积深圳地区占比 90% 87% 85%85% 82%82% 82% 173 179 173 129129 100100 110 114114 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 30 27.9 26.3 24.8 21.021.0 22.3 18.2 15.6 13.7 12.1 25 20 15 10 5 0 2014201520162017201820192020202120222023 城市综合运营服务收入增速 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图11深圳控股2014-2023净负债率情况图5深圳控股2014-2023银行及其它借款平均借贷成本 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 64.7% 22.7%23.4%23.9% 30.2% 26.8% 23.9% 60.2%58.1% 31.2% 6.0% 5.5% 4.9% 4.6% 4.6% 4.8%4.7% 4.4% 3.7% 3.3% 3.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 0% 2014201520162017201820192020202120222023 净负债率（只包括银行贷款及其它贷款） 2.0% 2014201520162017201820192020202120222023 银行及其它借款平均借贷成本 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 财务预测 资产负债表（百万港元） 2020 2021 2022 2023 2024E 利润表（百万港元） 2020 2021 2022 2023 2024E 现金及现金等价物 16,166 19,917 11,668 11,054 12,905 营业收入 18,803 32,050 31,540 15,832 19,521 应收款项 7,820 6,14