园区开发稳健发展，产业投资规模扩大

投资要点 营收净利双增长，融资成本优势显著。2023年公司实现营收20.3亿元，同比增长6.2%；实现归母净利润9.5亿元，同比增长15.3%；总资产510.1亿元，同比增长19.4%；加权平均净资产收益率为7.9%，同比增加0.6pp。2023年公司平均融资成本为3.15%，同比减少0.15pp，融资成本优势显著。 园区开发业务稳健发展，产业载体建设加速。2023年园区开发业务总收入20.0亿元，占公司总营收的98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的47.2%、51.7%。2023年公司实现销售面积3.1万平方米，销售金额9.6亿元，实现租赁收入10.5亿元。公司持续推进张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等产业载体开发建设。2023年主要开发建设项目19个，其中竣工2个，续建16个，新建1个，总建筑面积324万平方米； 已完工项目2个，总完工面积约32万平方米。 产业直投规模扩大，创业营助推创新孵化。截至2023年12月末，公司累计直投项目52个，投资金额38.6亿元。年内已完成基金认缴11.3亿元。2023年，公司投资企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7和LS6分别于2023年2月和10月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。2023年，公司投资企业中新增科创板上市企业3家、新增主板上市企业1家。依托895孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至2023年年末，895创新基地年内新增58家创新企业，新租面积超1.1万平方米。895创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选108个项目，入营56个项目。 盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润将保持10.5%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，维持“持有”评级。 风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：受公司业务转型发展影响，公司开发业务波动较大，预计2024-2026年房地产开发业务增速分别为6%/4%/3%。 假设2：随着公司在建项目的释放，出租面积有望提高，房产出租情况有望好转，预计公司2024-2026年投资物业收入增速分别为20%/15%/12%。 基于以上假设，我们预测公司2024-2026年分业务收入成本如下表： 表1：营业收入及毛利率 风险提示 产业地产竞争加剧风险、资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。