2023年业绩公告点评：核心净利表现稳定，经营性业务利润占比提升

事件：公司发布2023年业绩公告；2023年，公司实现营业收入2511亿元，同比增长21.3%，归母净利润314亿元，同比增长11.7%。 点评：核心净利表现稳定，不动产业务高质量发展，财务运营稳健。 多项业务收入放量增长，核心净利表现稳定：2023年，公司开发业务结算收入2121亿元，同比增长20.4%，主要因前期已售未结转物业如期结算且结转均价较高，为1.79万元/㎡，同比增长25.4%，同时，经营性业务收入合计391亿元，同比增长26.4%，占营收的15.6%，稳步提升；公司综合毛利率为25.2%，同比降低1pct，其中开发业务毛利率为20.7%，同比降低2.3pct，逐步企稳； 公司核心归母净利润为278亿元，同比增长2.9%，对应核心EPS为3.89元（我们预测为3.97元），核心净利润率为11.1%，仍保持较高盈利能力，其中经营性业务核心净利润贡献占比34.4%，同比提升10.4pct，成为利润增长的新引擎。 核心城市销售表现亮眼，高能级货值充裕：2023年，公司实现销售额3070亿元，同比增长1.9%，排名稳居行业第四，市占率同比提升0.3个百分点，于24个城市当地市占率排名前五，竞争优势和品牌影响力不断扩大；公司新增土储1325万平米，对应权益地价1118亿元，拿地实力强劲且较积极，其中一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%。截至2023年末，公司持有总土储5245万平米，一二线城市面积占比升至73%，高质量土储支撑公司稳健发展。 不动产业务高质量发展，资管规模持续提升：2023年，公司新开业10座商场，实现购物中心营业额达179亿元，同比增长29.7%，出租率96.5%。截至23年末，公司资产管理规模达4275亿元，同比增长19.2%，提升速度较快，其中公司在营购物中心达76座，且预计24年将新开业16座购物中心，龙头规模优势或进一步提升；写字楼出租率和酒店入住率均明显提升，经营效益恢复显著。 财务运营稳健，融资成本持续优化：2023年，公司主动控制融资规模增长，量入为出，通过经营性现金流支持新增投资。截至2023年末，公司总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位，加权融资成本仅3.56%。 盈利预测、估值与评级：考虑近期国内房地产销售市场恢复较慢，或降低公司未来销售额增速以及毛利率修复水平，我们下调公司24-25年预测核心EPS为3.94元、4.09元（原预测为4.12元、4.34元），新增公司2026年核心EPS预测为4.47元，现价对应24-26年PE核心估值分别为5.7/5.5/5.0倍，公司作为央企地产，销售稳健，核心土储充裕，经营性业务发展向好，维持“买入”评级。 风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，行业下行超预期等。 公司盈利预测与估值简表