2023年报点评：双轮驱动优势凸显，商业运营稳定增长

公司点评●房地产开发 2024年03月30日 双轮驱动优势凸显，商业运营稳定增长 --2023年报点评 核心观点： 新城控股(601155) 推荐 (维持) 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；归母净利润7.37亿元，同比下降47.12%；每股收益0.33元/股，同比下降46.77%；2023年度不分红。 所得税影响业绩增速：公司2023年实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；归母净利润7.37亿元，同比下降47.12%。归母净利润下滑较多的原因在于：1）毛利率上，公司开发业务和物业出租业务的毛利率分别下降1.51pct、2.70pct至13.91%、69.90%，其中由于开发业务受到整体市场环境及结转项目的结构变化，导致结转项目毛利率有所降低；2）所得税同比提升162.26%至40.12亿元，导致净利润和归母净利润下滑较多，主要由于部分亏损公司未确认递延所得税资产，导致公司所得税费用较2022年提升较多。费用管理上，销售费用率和管理费用率分别为4.30%、2.85%，分别较2022年下降0.46pct、1.04pct，表明公司持续加强对费用的管控。 已售未结充足提前锁定业绩：2023年，公司实现销售面积968.78万方，同比下降18.69%；销售金额759.83亿元，同比下降34.52%；对应的销售均价为7843元/平米，同比下降19.47%。公司实现全口径资金回笼812.1 分析师 市场数据 2024-03-29 股票代码 601155 A股收盘价(元) 9.49 上证指数 3,041.17 总股本(万股) 225,562 实际流通A股(万股) 225,562 流通A股市值(亿元) 214 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 亿元，全口径资金回笼率为107%。截至2023年末，公司可售土地储备新城控股沪深300 3884万方，其中一二线城市占比40%、长三角三四线城市占比21%，公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，丰富的土地储备保障了公司持续稳步发展；截至2023年末，公司已售未结转面积2170.12万方，提前锁定未来业绩。 商业深度运营支撑收入：公司2023年实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%，对业绩贡献进一步提高。2023年公司新开业22个吾悦广场，包括14个自持项目以及8个代管项目，彰显公司的商业输出能力。截至2023年末，公司已开业及委托管理的吾悦广场161座，已开业面积1499.11万方，平均出租率96.48%，表现出公司的强运营能力；截至2023年末公司开业、在建及拟建吾悦广场198座，2024年预计新开业吾悦广场12座（包含委托管理在营项目），2024年商业运营总收入目标125亿元，较2023年实现的商业运营收入提高10.39%。 融资成本下降：公司控制负债：截至2023年末公司净负债率44.1%；在手现金90亿元，经营性现金流净额102亿元，连续六年为正。融资成本下降，截至2023年末，公司整体平均融资成本为6.2%，较2022年末下降0.32pct。凭借“双轮驱动”的战略优势和经营良好的基本面，公司融资端持续突破，2023年公司完成2笔共计17亿元中票发行；2023年以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元；公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率5.65%。 投资建议：受到所得税的影响，公司业绩承压。2023年公司销售下滑，但已售未结资源充足，业绩提前锁定；商业运营持续增长，双轮驱动支撑公司收入；公司经营良好，融资保持通畅。考虑到公司2023年业绩受 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】新城控股点评_收入同比增长，商业运营稳步向前_2023年三季报点评 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 到拖累，我们调整公司2024-2025年归母净利润的预测，并新增2026年预测，我们预计公司2024-2026年归母净利润7.45亿元、7.64亿元、8.39亿元，EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为28.72X、28.02X、25.50X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、商业运营经营不及预期的风险、融资受到阻碍的风险。 表1：主要财务指标预测 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 119174.28 115003.18 116371.72 119560.30 收入增长率% 3.22 -3.50 1.19 2.74 归母净利润（百万元） 737.10 745.39 764.04 839.38 利润增速% -47.12 1.12 2.50 9.86 毛利率% 19.05 19.10 19.11 19.14 摊薄EPS(元) 0.33 0.33 0.34 0.37 PE 29.04 28.72 28.02 25.50 PB 0.36 0.34 0.33 0.32 PS 0.18 0.19 0.18 0.18 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 217456.54 209757.92 198868.61 192325.78 营业收入 119174.28 115003.18 116371.72 119560.30 现金 18971.30 29246.99 34259.93 34982.47 营业成本 96467.56 93042.97 94131.57 96673.12 应收账款 665.61 628.91 491.86 424.59 营业税金及附加 2709.70 2931.81 3025.66 3108.57 其它应收款 36712.83 31645.33 28492.93 27229.52 营业费用 5130.05 5175.14 5585.84 5978.02 预付账款 3158.09 2977.37 2823.95 2706.85 管理费用 3393.11 3533.36 3607.52 3945.49 存货 142506.57 130805.39 119543.76 113526.40 财务费用 2966.00 3563.92 3378.97 3286.71 其他 15442.14 14453.92 13256.18 13455.96 资产减值损失 -5348.19 -5590.00 -3205.00 -2150.00 非流动资产 156652.25 160164.88 163207.64 166017.81 公允价值变动收益 32.37 31.70 25.90 13.80 长期投资 24137.88 24741.78 25345.68 25949.58 投资净收益 1504.84 1185.02 581.86 239.12 固定资产 2387.44 2794.75 3196.95 3597.48 营业利润 4474.30 2045.39 3889.58 4494.51 无形资产 1318.62 1418.22 1517.82 1617.43 营业外收入 280.52 252.47 227.22 209.05 其他 128808.30 131210.13 133147.18 134853.33 营业外支出 182.81 168.19 218.64 262.37 资产总计 374108.79 369922.80 362076.24 358343.59 利润总额 4572.02 2129.68 3898.17 4441.18 流动负债 235249.23 226859.15 216199.10 210289.33 所得税 4012.41 1064.84 2806.68 3242.06 短期借款 1264.18 1294.18 1344.18 1424.18 净利润 559.60 1064.84 1091.49 1199.12 应付账款 46669.09 43420.05 40528.87 39206.32 少数股东损益 -177.50 319.45 327.45 359.74 其他 187315.96 182144.92 174326.06 169658.84 归属母公司净利润 737.10 745.39 764.04 839.38 非流动负债 52456.15 53588.15 54480.15 54658.15 EBITDA 5833.03 6009.80 7617.09 8092.73 长期借款 23490.73 24490.73 25690.73 26490.73 EPS（元） 0.33 0.33 0.34 0.37 其他 28965.42 29097.42 28789.42 28167.42 负债合计 287705.38 280447.30 270679.25 264947.48 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 26325.52 26644.97 26972.42 27332.15 营业收入 3.22% -3.50% 1.19% 2.74% 归属母公司股东权益 60077.89 62830.53 64424.57 66063.96 营业利润 47.54% -54.29% 90.16% 15.55% 负债和股东权益 374108.79 369922.80 362076.24 358343.59 归属母公司净利润 -47.12% 1.12% 2.50% 9.86% 毛利率 19.05% 19.10% 19.11% 19.14% 现金流量表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 净利率 0.62% 0.65% 0.66% 0.70% 经营活动现金流 10157.79 12734.38 7708.05 4244.96 ROE 1.23% 1.19% 1.19% 1.27% 净利润 559.60 1064.84 1091.49 1199.12 ROIC 0.46% 1.91% 1.34% 1.36% 折旧摊销 373.26 316.20 339.96 364.84 资产负债率 76.90% 75.81% 74.76% 73.94% 财务费用 3060.66 943.35 963.91 971.91 净负债比率 45.38% 33.64% 28.48% 27.37% 投资损失 -1504.84 -1185.02 -581.86 -239.12 流动比率 0.92 0.92 0.92 0.91 营运资金变动 805.16 5655.24 2438.70 -526.40 速动比率 0.24 0.27 0.29 0.30 其它 6863.94 5939.77 3455.86 2474.62 总资产周转率 0.29 0.31 0.32 0.33 投资活动现金流 1166.80 -2684.59 -2673.21 -2808.51 应收帐款周转率 203.59 177.68 207.66 260.92 资本支出 -1610.92 -796.88 -822.17 -813.83 应付帐款周转率 2.12 2.07 2.24 2.42 长期投资 1576.63 -3063.90 -2429.40 -2231.90 每股收益 0.33 0.33 0.34