管理规模稳定增长，分红比例大幅提升

投资要点 业务规模稳定增长，] 分红比例大幅提升。2023年保利物业实现收入150.6亿元， 同比增长10.0%；毛利率约19.6%，同比增加0.8pp；归母净利润13.8亿元，同比增长24.0%；拟派股息每股0.998元，分红比例大幅增加15pp至40%。 持续聚焦市场拓展，业务增量稳定。2023年公司物业管理服务板块实现收入101.5亿元，同比增长20.5%；其中来自第三方收入约41.7亿元，同比大幅增长27.6%，占物业管理服务总收入的41.1%，同比增加2.4 pp。公司合同管理面积与在管面积分别为9.2亿平与7.2亿平，遍布全国29个省、直辖市及自治区的209个城市；其中，来自第三方项目的合同管理面积和在管面积分别为5.8亿平与4.7亿平，分别较去年底增长1.2亿平和1.1亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的62.9%和64.7%。年内股东保利发展实现签约金额4.2千亿元，排名行业第一，目前来自保利发展合同管理面积约3.4亿平。年内新拓展第三方项目的单年合同金额29.7亿元，新签约第三方项目的单年合同金额27.7亿元。聚焦重点50城，年内新签约单年合同金额占比72.8%，同比提升8.5pp。 优化物业体系布局，非居业态加速拓展。在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，年内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比大幅增长109.9%至8.8亿元。年末住宅在管面积2.9亿平，商业及写字楼0.3亿平，公共及其他物业4.0亿平，非居业态占比59.8%，收入分别增长16.5%、25.8%、27.0%。 增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2023年公司非业主增值服务板块收入20.9亿元，同比降低4.6%，占总收入13.9%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入小幅增长，三者分别占比54.8%、18.5%与26.7%。社区增值服务板块收入28.2亿元，同比减少8.1%；其中社区资产经营服务收入9.2亿元，同比增长6.8%，主要由于集团服务资产规模增长及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽；社区生活服务收入18.9亿元，同比下降13.9%，主要受消费下行、竞争加剧的市场环境影响。 盈利预测与评级：预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为15%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级。 风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：2024-2026年公司物业管理服务收入增速为18%/16%/15%； 假设2：2024-2026年公司非业主增值服务收入增速为20%/16%/12%； 假设3：2024-2026年公司社区增值服务收入增速分别为20%/15%/12%。 基于以上假设，我们预测公司2024-2026年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。