人口流动与房价关系探讨——基于2021年人口迁徙的盘点

人口流动与房价关系探讨 基于2021年人口迁徙的盘点 行业研究 房地产行业 目录 2021年全国人口流动情况2 一线城市2 新一线城市3 二线城市4 三线及以下城市5 分析师 张洁010-67413543 工商部分析师zhangjie@dagongcredit.com 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 2022年11月28日 在地区经济发展和房地产市场中，人口是重要的因素之一，人口的流动带来就业及购房需求是房地产市场发展的基础。我国地区、城乡之间发展不均衡，人口多往长三角、珠三角及中部省会城市聚集，而东北西北等地区人口流出较为严重，不同城市房价表现也不尽相同。 一线城市：一线城市由于其高房价和高生活成本对人才的吸引力逐步减小，一线城市人口净流入逐步减少，住宅价格指数增速放缓，但去化能力仍强于二三线城市。 新一线城市：近年来新一线城市成为人口流入的主要地区，无论是经济发展还是人才政策，新一线城市对人才吸引力逐步上升，其中西安、成都等新一线城市住宅价格指数增速较快，而人口净流出的天津增速转为负值。 二线城市：二线城市整体吸引力弱于新一线城市，常住人口净流入均在10万人以及下，江浙和广东地区等人口净流入地区住宅价格指数增速较快，而北部和中西部内陆城市面临去化压力较大。 三线及以下城市：三线及以下城市中多数为人口净流出，人口净流入城市数量和规模均较小，住宅价格指数增速一般，商品住宅库存压力很大。 在地区经济发展和房地产市场中，人口是重要的因素之一，人口的流动带来就业及购房需求是房地产市场发展的基础。我国地区、城乡之间发展不均衡，人口多往长三角、珠三角及中部省会城市聚集，而东北西北等地区人口流出较为严重，不同城市房价表现也不尽相同。人口的迁移流动往往与城市活力有关，而人口聚集分化又使得房地产市场不断分化，人口流入会对当地房地产形成重要支撑。本文首先对2021年全国各省人口流动情况进行分析，探讨不同城市能级人口流动与住宅价格指数之间的关系，得出结论。 2021年全国人口流动情况 根据国家统计局公布的各省及直辖市常住人口数据显示，2021年，人口增量排名前五的省份分别为湖北、浙江、广东、江苏和福建，净流入人口分别为85.17万人、71.70万人、60.39万人、28.14万人和25.56万人；而全国16个省及直辖市出现人口负增长，分别为河南、黑龙江、云南、辽宁、吉林、湖南、河北、天津、甘肃、山西、贵州、内蒙古、江西、新疆、陕西、北京，其中河南省人口流出最为严重达58.17万人，而河北省第一次转为人口净流出且规模较大，天津人口流失也较为严重，北京因疏解非首都功能而导致连续五年人口净流出。整体来看，北方城市面临人口流失问题更为严重，人口多往江浙及广东一带转移。 万人 100 80 60 40 20 -20 -40 湖北浙江广东江苏福建广西安徽海南山东宁夏重庆四川青海上海西藏北京陕西新疆江西内蒙古贵州山西甘肃天津河北湖南吉林辽宁云南黑龙江 河南 -60 图12021年全国31个省及直辖市常住人口变化情况 数据来源：Wind 一线城市 一线城市1由于其高房价和高生活成本对人才的吸引力逐步减小，一线城市人口净流入逐步减少，住宅价格指数增速放缓，但去化能力仍强于二三线城市。 2021年，四个一线城市中上海人口净流入仅有1.21万人，广州人口净流入为一线城市的 1以《2020城市商业魅力排行榜》划分的城市能级为标准。 最高水平，广州和深圳人口净流入增加值均从双位数减少至个位数增加，而北京常住人口连续五年净流出，逃离“北上广”现象越发明显。近年来，北京不断推进疏解非首都功能，常住人口由净流入转为净流出，符合目前政策要求。根据2017年发布《北京城市总体规划(2016年 —2035年)》中，2035年北京人口规模将严控在2,300万，北京人口增量有限，未来人口规模基本维持或进一步下降。 一线城市由于其高房价和高生活成本对人才的吸引力逐步减小，一线城市人口净流入规模逐步减少，住宅价格指数增速自疫情恢复后有所反弹。2021年6月以来，随着房地产行业政策逐步收紧，住宅价格指数增速逐步下滑，但去化能力仍强于二、三线城市。总体来看，一线城市人口净流入虽逐步减少，但仍集中了全国优质的资源，人口规模较大，对房价的支撑能力较强。根据Wind数据显示，2021年，北京住宅价格指数同比增长1.72%，上海同比增长2.70%，广州同比增幅最大为5.62%，深圳住宅价格自2020年11月以来仅有2个月小幅反弹，其余均为负增长。2022年以来，受疫情及房地产行业下行影响，一、二、三线城市住宅价格指数增速均有所放缓，一线城市住宅价格指数同比增长0.16%，略低于二线城市的0.45%，但高于三线城市，三线城市同比下降0.59%。根据克而瑞数据显示，2022年8月末，一线、二线和三四线城市去化周期分别为12.9个月、17.9个月和20个月以上，一线城市去化能力相对处于较好水平。 新一线城市 近年来新一线城市成为人口流入的主要地区，无论是经济发展还是人才政策，新一线城市对人才吸引力逐步上升，其中西安、成都等新一线城市住宅价格指数增速较快，而人口净流出的天津增速转为负值。 2021年，15个新一线城市中人口增量排名前五的城市分别为武汉、成都、杭州、西安和长沙，青岛和郑州紧随其后。武汉是唯一人口净流入超百万的城市，武汉疫情以来经济恢复较快，不断大力推进产业转型升级与科技创新吸引大量人才入驻，鼓励大学毕业生留汉就业创业，提升城市功能品质，促进人口加速回流，这与武汉市建设国家中心城市、打造长江经济带核心城市的定位相符合。重庆与成都作为新一线城市中常住人口超2,000万人的城市，二者对人口 的吸引力有所分化，虽然四川省常住人口净流入仅为1.3万人，但成都常住人口净流入为24.50 万人，为西部地区吸引力较强的城市，而重庆仅为3.52万人。随着杭州互联网经济的发展与人才引进政策，杭州经济发展迅速，人口吸引力很强。新一线城市中唯一人口净流出的城市为天津，且净流出规模较大。天津正处于重工业向新兴产业转型阶段，GDP增速不断放缓，2021年末常住人口数量较2017年末净流出37万人，天津对人才的吸引力逐步减弱。 从住宅价格指数同比情况来看，2021年，增速最快的为西安，达9.36%，近年来陕西省人口净流入逐步下降，而西安市保持较大规模的人口流入，陕西省其他城市人口不断在向西安市流入，支撑其房价快速上升。其次增速较快的为东莞、成都和佛山，均在5%以上，天津增速最慢为0.68%。2022年以来，西安、宁波和长沙住宅价格指数增速持续位居前列，均为近年发展 较快的城市，而郑州4月住宅价格指数增速首先转为负值，一方面由于郑州库存较高，据贝壳 研究院数据显示，截至2021年末，郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月，而近郊商品房库 存去化周期为27.5个月，同时郑州问题楼盘较多，叠加行业下行，导致郑州住宅价格指数连 续下降。天津和佛山增速自7月以来转为负值。 11 9 西安 7 东莞 广州 成都 5 佛山 宁波 重庆长沙 上海 3 北京 杭州 青岛 天津 1 深圳 郑州 武汉 -15 -1 5 25 45 65 85 105 125 145 % 万人 图22021年一线、新一线城市常住人口变化（横轴）和住宅价格指数同比变化情况（纵轴） 数据来源：Wind 二线城市 二线城市整体吸引力弱于新一线城市，常住人口净流入均在10万人以及下，江浙和广东地区等人口净流入地区住宅价格指数增速较快，而北部和中西部内陆城市面临去化压力较大。 2021年，二线城市中常住人口增量排名前五的城市分别为济南、嘉兴、福州、厦门和合肥，主要为华东地区的省会城市和计划单列市，嘉兴因近年加速融入上海，在产业对接和交通互联的过程中，提升了人口吸引力。济南近三年来人口净流入快速增长，超过青岛，成为山东省人口增量最大的城市。随着济南新旧动能转换起步区大规模建设开启，各大先进制造项目和科技创新机构进驻，经济增长较快，吸引力增强。24个二线城市中有三个人口负增长的城市，分别为石家庄、徐州和哈尔滨，其中哈尔滨人口净流出为12.49万人，降幅较大。 从住宅价格指数同比情况来看，2021年，住宅价格指数增速较快的二线城市均处于江苏、浙江和广东等人口流入的地区，如金华、常州、无锡、中山和南通等住宅价格指数增速均在4.00%以上，而人口净流出的城市如石家庄住宅价格指数同比增长仅为0.15%，哈尔滨人口净流出 12.49万人，哈尔滨住宅价格指数同比下降1.4%。徐州住宅价格增速和人口增长则出现反向的关系。2021年，徐州住宅价格指数同比增长9.60%，为二线城市中增长最快的城市，同时也是人口净流出最多的城市。作为“淮海经济区”中心城市，2017～2020年，徐州市保持人口净流入，尤其2020年人口净流入达26万人，但2021年或受疫情影响经济增速乏力，就业机会减少，导致外来人口和返乡人口的吸引力减小，导致人口净流出。2021年末，徐州仍维持近一千 万的常住人口规模，可对房价形成一定支撑，同时由于近年来棚改货币化、无限购政策以及乡镇居民在市区购房增加等原因导致徐州市房地产市场较为火热，房价维持在较高水平。2022年10月，二线城市住宅价格指数同比增速均低于2%，增速最快的城市为合肥，为1.97%，其次为无锡和嘉兴；负增长的城市数量为15个，超一半二线城市为负增长2，较2021年末增加13个，其中温州跌幅最大，达3.50%，哈尔滨和长春仍为负增长。据克而瑞数据显示，2022年8月，二线城市供需疲软，局部城市如♘明等成交低位回升，使得去化周期保持降势，8月降至18个月以内。 % 10.50 徐州 8.50 6.50 4.50 金华 无锡常州 扬州中山南通 嘉兴济南 盐城惠州 芜湖绍兴 2.淮50安 唐山 绵阳珠海 兰州 湖州合肥 呼和浩特 福州 -15-10-5 哈尔滨 石家庄 株洲 0.50 -1.50 潍坊江门太原淄博汕头温州 秦皇岛 威海5湛江 厦门 万人 1015 二线城市三线城市 图32021年二、三线城市常住人口变化（横轴）和住宅价格指数同比变化情况（纵轴） 数据来源：Wind 三线及以下城市 三线及以下城市中多数为人口净流出，人口净流入城市数量和规模均较小，住宅价格指数增速一般，商品住宅库存压力很大。 19个三线城市中除咸阳人口净流入超20万3人以外，其余均在5万人及以下，其中人口负 增长的城市有4个，分别为秦皇岛、株洲、唐山和济宁，秦皇岛和唐山均属河北省。咸阳市紧邻西安市，虽然近年来一直推进西咸经济一体化，但经济发展仍落后于西安，大量人口流入西安市。2022年4月1日，《西安都市圈发展规划》正式获批，“西安都市圈”的主城为西安中心城市，辅城为咸阳中心城市，诸多城镇沿国道线呈放射状分布。“西安都市圈”在一定程度 22022年10月，住宅价格指数同比为负值的城市分别为温州、长春、南昌、太原、哈尔滨、中山、昆明、南宁、沈阳、绍兴、石家庄、珠海、惠州、兰州和济南。 32021年，咸阳市常住人口421.20万人，其中包括西安咸阳共管区常住人口29万人（根据《2021年西安市国民经济和社会发展统计公报》公布数据推算），剔除共管区常住人口后为392.20万人，较第七次人口普查常住人口395.98万人减少 3.78万人。 上可以带动区域间的功能互补，推动区域内城市发展相对平衡，缓解西安吸聚周边人口的现象。从住宅价格指数同比情况来看，2021年，三线城市住宅价格指数增速多数位于1.00%左 右，增速最快的城市为扬州，达4.71%，其次为盐城为3.12%，均属江苏省。2022年10月，三线城市住宅价格指数增速为负的城市数量为12个，较2021年末增加10个，分别为威海、株洲、江门、呼和浩特、汕头、唐山、芜湖、淮安、湖州和潍坊；湛江和秦皇岛仍为负增长。四线及