1-2月商品房销售额下降29%，新开工、竣工同步走弱

投资要点 1月44城新房成交面积同比-29.6%，环比-18.0%；14城二手房成交面积同比+25.1%，环比+2.8%。截至1月19日，1月44城新房累计成交面积同比-29.6%，环比12月同期-18.0%；全年累计同比-29.6%。其中，一线城市1月累计成交同比-28.1%，环比12月同期-16.4%，全年累计同比-28.1%。二线城市1月累计成交同比-29.9%，环比12月同期-21.9%；全年累计同比-29.9%。 三四线城市1月累计成交同比-30.5%，环比12月同期-5.7%；全年累计同比-30.5%。1月14城二手房累计成交面积同比+25.1%，环比12月同期+2.8%； 全年累计同比+25.1%。 1-2月商品房销售延续筑底格局，同比降幅扩大。1-2月商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，降幅较2023年12月扩大10.5个百分点；商品房销售额10566亿元，同比下降29.3%，降幅较2023年12月扩大12.2个百分点。目前商品房销售延续筑底格局，购房预期、信心尚在修复，同时供应的收缩也影响了销售的恢复，根据CRIC监测，1-2月30个重点城市商品住宅供应面积累计同比下跌22%。 新开工、竣工同步走弱，开发投资降幅小幅收窄。1-2月房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%，降幅较2023年12月扩大19.4个百分点，企业开工意愿未有明显好转；1-2月房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%，增速由正转负。1-2月房地产开发投资低位企稳，实现开发投资额11842亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年12月缩小0.6个百分点。新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资低迷的主要原因，同时企业现金流压力未缓解，1-2月房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%。 轻资产服务企业业绩表现较好，开发商业绩呈现分化。近期部分重点房地产企业陆续发布2023年业绩公告，整体来看物业服务、房产经纪、及代建等轻资产服务企业业绩表现较好，物业服务中招商积余、万物云业绩较为稳健，同比增速维持20%-30%，建发物业增速亮眼，归母净利润同比增长89%，房产经纪企业贝壳利润大幅修复，代建企业绿城管理增长稳健，归母净利润同比增长30.8%。开发商业绩呈现分化，其中招商蛇口、建发国际集团表现较好，归母净利润同比实现正增长。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 3月44城新房成交面积同比-47.4%，环比+93.8%；14城二手房成交面积同比-28.1%，环比+132.7%。截至3月22日，3月44城新房累计成交面积同比-47.4%，环比2月同期+93.8%；全年累计同比-37.1%。其中，一线城市3月累计成交同比-43.6%，环比2月同期+152.9%，全年累计同比-32.7%。二线城市3月累计成交同比-49.7%，环比2月同期+96.8%； 全年累计同比-40.7%。三四线城市3月累计成交同比-44.4%，环比2月同期+52.9%；全年累计同比-31.2%。3月14城二手房累计成交面积同比-28.1%，环比2月同期+132.7%；全年累计同比-13.4%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 1-2月商品房销售延续筑底格局，同比降幅扩大。1-2月商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，降幅较2023年12月扩大10.5个百分点；商品房销售额10566亿元，同比下降29.3%，降幅较2023年12月扩大12.2个百分点。目前商品房销售延续筑底格局，购房预期、信心尚在修复，同时供应的收缩也影响了销售的恢复，根据CRIC监测，1-2月30个重点城市商品住宅供应面积累计同比下跌22%。 图3：1-2月销售面积同比-20.5% 图4：1-2月销售金额同比-29.3% 新开工、竣工同步走弱，开发投资降幅小幅收窄。1-2月房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%，降幅较2023年12月扩大19.4个百分点，企业开工意愿未有明显好转； 1-2月房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%，增速由正转负。1-2月房地产开发投资低位企稳，实现开发投资额11842亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年12月缩小0.6个百分点。新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资低迷的主要原因，同时企业现金流压力未缓解，1-2月房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%。 图5：1-2月新开工面积同比-29.7% 图6：1-2月竣工面积同比-20.2% 图7：1-2月开发投资额同比-9.0% 图8：1-2月到位资金同比-24.1% 轻资产服务企业业绩表现较好，开发商业绩呈现分化。近期部分重点房地产企业陆续发布2023年业绩公告，整体来看物业服务、房产经纪、及代建等轻资产服务企业业绩表现较好，物业服务中招商积余、万物云业绩较为稳健，同比增速维持20%-30%，建发物业增速亮眼，归母净利润同比增长89%，房产经纪企业贝壳利润大幅修复，代建企业绿城管理增长稳健，归母净利润同比增长30.8%。开发商业绩呈现分化，其中招商蛇口、建发国际集团表现较好，归母净利润同比实现正增长。 表1：重点房地产企业2023年业绩表现 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌0.22%，沪深300指数下跌0.70%，创业板指数下跌0.79%，万德全A上周交易额5.41万亿，环比增加4.26%。从板块表现来看，传媒、农林牧渔、综合、计算机等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周下跌1.33%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.91%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。上周申万地产板块交易额628.46亿，环比下跌20.06%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周国创高新、迪马股份、万泽股份等个股涨幅显著。招商积余、格力地产、中洲控股等个股跌幅显著。 图11：上周国创高新、迪马股份、万泽股份等个股涨幅显著 图12：上周招商积余、格力地产、中洲控股等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了40亿。其中张江高科和万科A交易额合计115.8亿，占板块交易额比重为15.9%。从年初累计涨幅来看，万通地产、浦东金桥、长春经开等涨幅居前，上涨个股个数占比14.4%。 年初以来，数源科技、荣丰控股、大龙地产等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为14.4% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有21只股票上涨，国瑞置业、建发国际集团、时代中国控股等个股位居涨幅前列。年初以来，旭辉控股集团、上实城市开发、建业地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、万科企业均超过8亿元（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周新大正、新城悦服务、时代邻里等个股位居涨幅前列，而中海物业、招商积余、佳兆业美好等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，新大正、招商积余、碧桂园服务超过4亿元（人民币）。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 3月22日，湖南省直单位住房公积金管理中心在其官网发布《关于调整2024年个贷倍数的通知》，自2024年4月1日起，个贷倍数将从16倍调整为14倍，与市直公积金同步。 尽管调整了计算倍数，但最高贷款额度仍为70万元，生育三孩的家庭最高可贷80万元。（观点网） 青岛市住房和城乡建设局发布《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，鼓励国有平台公司与央企合作,发挥双方优势，降低平台公司拿地资金压力。根据市场需求，可适度延长出让公告时间、竞买保证金可按不低于起拍价的20%缴纳。 （观点网） 3月21日，财政部发布2024年1-2月财政收支情况。1-2月，全国一般公共预算收入44585亿元，同比下降2.3%，扣除去年同期中小微企业缓税入库抬高基数、去年年中出台的部分减税政策翘尾减收等特殊因素影响后，可比增长2.5%左右。1-2月，全国政府性基金预算收入7149亿元，同比增长2.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入755亿元，同比增长17.5%；地方政府性基金预算本级收入6394亿元，同比增长1.1%，其中，国有土地使用权出让收入5625亿元，与去年同期持平。（财政部） 3月20日，宁波住建局发布消息称，有9个房地产项目通过住房和城乡建设部城市房地产融资协调机制项目信息平台上报并入围，累计授信10.75亿元，融资5.85亿元。其中江北区2个，镇海区1个，北仑区2个，鄞州区1个，奉化区2个、前湾新区1个。 石家庄地区自4月1日起，首套房贷利率从LPR-50BP上升到LPR-20BP，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。 惠州地区则已自3月1日起上调了首套房贷利率，从3月前的LPR-50BP上调至当前的LPR-35BP，即从3.45%上调至3.60%。（诸葛找房） 3月20日，烟台市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金相关政策的通知》。《通知》提出，将调整住房公积金个人住房贷款的最高额度，由原来的60万元提升至80万元。同时，对于符合国家生育政策的二孩和三孩家庭，其住房公积金个人住房贷款最高额度将调整为100万元。此外，此次新政还对灵活就业人员的贷款政策进行了调整。原本需要连续正常缴存住房公积金24个月（含）以上的条件，现在调整为只需6个月（含）以上即可。（观点网） 3月19日，河南省新乡市住房公积金管理中心发布《新乡市住房公积金管理委员会关于优化住房公积金使用政策的通知》和《新乡市住房公积金管理委员会关于放宽住房公积金购房提取和贷款政策的通知》，缴存公积金的多子女职工家庭，购买首套自住住房且符合住房公积金贷款条件的，在本市公积金贷款最高额度的基础上，再提高不超过15万元的贷款额度，单方正常缴存最高可贷款额度不超过60万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度不超过80万元。 3月19日，贵州省贵阳市住房公积金管理中心发布，就《关于调整优化住房公积金贷款政策的通知（征求意见稿）》向公众公开征求意见。意见稿放宽公积金申请条件，6个月的公积金缴存时限不再局限于贵阳市，异地缴存时限也可计入。3月20日，烟台市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金相关政策的通知》。调整公积金个人住房贷款最高额度至80万元，二孩三孩家庭可贷100万元。灵活就业人员缴存条件由24个月缩短至6个月。（观点网） 3月19日，宁波迎来今年首轮土拍。据统计，此次宁波市区出让两宗涉宅地块，全部成交，收金约9.23亿元。（诸葛找房） 浙江丽水市莲都区近日发布购房补贴实施细则，针对在碧湖镇、大港头镇范围内取得新建商品房预售许可证的商品住宅，规定2024年3月1日至2024年12月31日（含起止日）期间网签备案的购房者可享受补贴。（观点网） 3月18日，海南省市场利率定价自律机制发布公告，调整差别化住房信贷政策。3月19日起，符合当地购房政策条件的居民家庭（含本省户籍、非本省户籍和人才）贷款购买商品住房，其住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和住房贷款利率下限执行当地个人住房信贷政策标准。（观