澳大利亚梦的地理

YouGov报告 The 地理的 澳大利亚梦 DRSHAUNRATCLIFF 美国特拉联梦想的GE著作|REP或T2022 内部 06 09 14 03Introduction 05主要发现 06现在是买房的好时机吗？ 09仔细观察主要大都市地区的态度 13结论：接近的耐力 14附录 关于作者关于MRP方法论 的调查 澳大利亚的地理梦想02 Introduction 从许多方面来看，澳大利亚经济表现良好。失业率接近50年来的历史最低水平。GDP增长很高，几十年来实际收入首次增加。 然而，通胀高企，今年5月至11月，澳大利亚储备银行(RBA)7次加息，未来有可能进一步加息。1部分因此，房价下降了：全国范围内从最近的峰值下降了6％，悉尼则下降了10%.2 古老的格言是，最好的购买时间是价格下跌的时候。这一切如何影响了澳大利亚人对房地产市场的态度，他们在当前的房地产市场中看到了机会吗？ 为了更好地了解澳大利亚梦的地理位置，YouGov对超过10,0008月下旬至10月初的澳大利亚人。为这项调查收集的数据不仅用于获得当前态度的快照，还用于模拟澳大利亚不同地区的态度，以了解对住房市场态度的地区差异。 1Mizen，R.2022。“为抗击通货膨胀的弊端而提高的利率”，《澳大利亚金融评论》，2022年1月11日。此处可用：https://www.afr.com/policy/economy/rates-to-go-even-higher-to-to-fight-even-even-high-to-to-ever-to-to-evil- （访问日期：2022年11月15日）。 2核心逻辑。2022年。享乐式房屋价值指数，2022年11月1日。 此处提供：https://www.corelogic.com.au/data/assets/pdf_file/0019/12592/2211_CoreLogic_OctoberHVI_Final.pdf（访问日期为2022年 11月15日）。 澳大利亚的地理梦想03 地理在住房市场中的重要性 对于我们感兴趣的许多问题，地理很重要。由于靠近家人，朋友，学校，就业和便利设施，人们在特定地区购买商品。因此，价格和对购买是好还是坏市场的看法因地区而异。 城市和社区。任何对住房购买态度的分析都需要考虑地理因素。 我们对2022年末住房态度的地理性质特别感兴趣。自新冠肺炎大流行初期以来 ，住房市场受到了“空间冲击” 在主要城市观察到。这涉及到主要城市中心的“撤退”，经济学家和评论员推测，邻近性之间的联系-就业，客户和传统上与主要城市群相关的利益-变得不那么重要。一些可以在家工作的行业的工人转移到郊区，沿海城镇和农村地区；世界各地市中心的公寓租金大幅下降；有些人考虑这些变化可能是永久性的。3有一些证据 这种趋势在澳大利亚正在逆转，4因此，衡量对住房的态度在地理上是如何安排的 ，以评估市场下一步可能走向何方，将是有用的。 澳大利亚梦的地理建模 通过位置来衡量公众意见的变化可能很困难。使用传统方法，要了解相对较小的离散地理区域中对住房或任何其他问题的态度通常需要非常大的 样品尺寸。这些通常非常昂贵并且可能难以收集。 而不是收集一个非常大的样本的蛮力方法，试图了解对住房市场的态度在全国各地的变化，我们而是采用了一种基于模型的方法，称为后分层（MRP）的多层次回归。这是一种统计技术，用于通过将调查数据与区域级别的信息（例如人口密度和平均收入）相结合来预测小区域的结果。 从人口普查。 MRP在联邦选举中被YouGov用于澳大利亚人，并成功证明工党将赢得微弱多数席位，更重要的是， thatitspathtovictorywouldincludeunlikelyseatslikeHigginsinVictoriaandPearceinWA.Thesametechniquecanbeusedforexercisethatarenotpolitical,aswehavedonehere. 这种方法考虑了我们数据的分层性质，在个人调查受访者和地区层面上，对房屋所有权态度的预测因素进行了建模-现在是否是购买的好时机。 3卡德曼，E.,J.乒乓球和P罗伯斯2021年。“Covid如何重塑了从纽约到新加坡的房地产”，彭博社，2021年5月5日。可在这里（访问01/11/2022）。有关当地的情况，请参阅：Salt，B.2021年。“Covid的遗产打破了模式：随着千禧一代向郊区奔波，一种新的动力可能正在发挥作用”，澳大利亚，2021年7月28日。可用在这里：https://www.彭博.com/graphics/2021-峰值城市/？leadSorce=verify%20wall（2022年01月11日访问）。 4“区域租赁热潮随着租金的低迷而逐渐消失”，载于《澳大利亚金融评论》，2022年11月16日。可在此处获取：https://www.afr.com/property/residential/regional-rental-boom-peters-out-as-rents-slump-20221116-p5byom（访问时间：2022年11月16日 澳大利亚的地理梦想04 关键发现 1 总体而言，澳大利亚人对房地产市场持怀疑态度，59%说现在是购买的好时机，只是26%说现在是购买的好时机。 2 说现在是购买的好时机的人在主要大都市地区的份额较高，而在首都以外的份额较低。 3 在主要大都市地区，表示现在是购买的好时机的份额估计在内城区较高，外郊区较低。 4表示现在是购买的好时机的份额最高的地区是悉尼的北岸（ 39%)和东部郊区 (34%). 5 最低的地区是塔斯马尼亚东南部(估计17%说现在是购买的好时机，68%坏)，北领地内陆地区(17%不错,63%bad),andthe新南威尔士州中北部海岸（19%不错, 64%坏)。 6 YouGovMRP的一个核心发现是，澳大利亚人仍然确定了邻近溢价，对澳大利亚主要城市的内郊区和中郊地区的住房持乐观态度。 澳大利亚的地理梦想05 PART1 现在是买房的好时机吗 ？ 古老的格言是，购买的最佳时间是价格下跌的时候。自澳大利亚储备银行 5月份开始加息以来，房价下跌超过6%national.百分之十在悉尼。 澳大利亚的地理梦想06 澳大利亚人认为这是一个机会吗？ 根据我们的结果，没有。 在整个澳大利亚，该模型估计26%许多澳大利亚人认为现在是买房的好时机，59%说这是一个糟糕的时间和15%arenotsure(seefigure1).Asmentionedabove,though,thehousing 市场在空间上定义了属性。价格，因此对购买市场是好还是差的看法，应该在国家的不同地区有所不同。这正是我们在结果中发现的。 从首都大都市区之间的差异开始，5以及首都地铁以外的澳大利亚地区。前者的居民对现在是购买房地产的好时机（这里的乐观是一个相对术语）稍微乐观一些 ，28% 说现在是购买和购买的好时机57%说这是一个糟糕的时刻，与23%说好和62%在州首府外面说坏话。 首都都市区 全澳大利亚 在大都市和农村地区的澳大利亚人中，有多少人认为现在是购买的好时机？ 26% 15% 59% 28% 15% 57% Oustside首都地铁 62% 15% 23% 不错不知道坏 图1.在整个澳大利亚，首都都市区和首都以外，对现在是否是买房的好时机的估计态度。结果是由MRP拟合YouGov调查数据得出的。 州和地区之间也存在差异。根据我们的州级估计，如图2所示，澳大利亚首都地区(ACT)、维多利亚州和新南威尔士州的居民对住房市场更加积极。他们在北部塔斯马尼亚更加悲观 Territory(NT)andSouthAustralia.Thedifferencebetweenthepositiveanddespectivejurisdictionswassignificant,withtheestimatedshareof‘good’responseintheACTwasnearlyhalfagainhigherthaninTasmania. 澳大利亚首都 维多利亚 新南威尔士州 WesternAsutralia 在哪些州，澳大利亚人认为现在是购买的好时机？ 31% 12% 58% 27% 15% 58% 27% 17% 56% 26% 15% 59% 25% 15% 61% 24% 14% 62% 23% 16% 61% 22% 14% 64% 昆士兰 南澳大利亚 北部地区 塔斯马尼亚 不错不知道坏 图2.各州对现在是否是买房的好时机的估计态度。结果是由MRP拟合YouGov调查数据得出的。 5定义为六个州首府的大都市区，以及ACT和达尔文。 澳大利亚的地理梦想07 不过，我们的模型允许我们深入挖掘。例如，我们可以将构成较大首都都市区的SA4区域分为内城和郊区。我们在图3中这样做，这表明它是大城市（加上堪培拉）的内城区，我们估计现在认为是购买的好时机的最大份额。内城布里斯班位居榜首，据估计。36%说现在是购买的好时机，用50%说这很糟糕。紧随其后的是内部珀斯(36%不错,51%坏)，墨尔本内部(32and52%好/坏），堪培拉（31/58)和悉尼内部(2). 大都市地区排名最高的郊区是悉尼郊区，29%估计相信现在是购买和购买的好时机54%说这很糟糕。霍巴特和布里斯班郊区在我们正在研究的大都市地区中所占的份额最低，预测24and25%分别说现在是购买的好时机，并且62and61%说这是一个糟糕的时刻。 布里斯班内城 珀斯内城 墨尔本内城 堪培拉 悉尼内城 悉尼郊区 关于购买房地产的观点如何在大都市地区有所不同？ 36% 14% 50% 36% 13% 51% 32% 15% 52% 31% 12% 58% 29% 18% 52% 29% 17% 54% 27% 15% 58% 26% 15% 59% 26% 14% 60% 25% 14% 61% 25% 14% 61% 24% 14% 62% 墨尔本郊区 珀斯郊区 达尔文 阿德莱德 布里斯班郊区 霍巴特 不错不知道坏 图3.首都都市区对现在是否是买房的好时机的估计态度。较大的地铁分为内城和郊区。结果是由MRP拟合YouGov调查数据产生的。 澳大利亚的地理梦想08 PART2 仔细观察主要大都市地区的态度 布里斯班都市区的结果很有趣。内城有相对乐观的观点，而郊区则更加悲观。6使用MRP的结果，我们可以更深入地探索这一点，检查大都市地区的单个SA4。我们在图4中进行了研究，估计现在是购买的好时机的份额被绘制在包含悉尼和墨尔本大都市地区以及昆士兰东南部地区的SA4上。 6当然，这都是相对的。36％的人说现在是购买的好时机，即使是更乐观的布里斯班内城最终对房地产市场也相当悲观。 澳大利亚的地理梦想09 据估计，澳大利亚仅有的两个地区只有不到一半的成年人说现在是一个不好的购买时机，那就是悉尼都会区，北岸和东郊。下面的悉尼地图中深蓝色的区域是北悉尼和HorsbySA4地区。根据YoGovMRP的说法，这是份额最高的地区，现在是一个好时机。 在全国范围内购买(39%）。另一个是悉尼东部郊区（34%sayingnowisagoodtimetobuy).TheSydneyareaswiththelowestestimatedsharesayingnowwasagoodtimetobuywereinthewest:OuterWestandBlueMountains(23%)，西南(24%)和西南外侧 (25%). 分享说现在是购买的好时机 由主要大都市地区的SA4地区 悉尼 昆士兰东南部 墨尔本 20%22%24%26%28%30%32