销售业绩逆势增长，财务状况维持稳健

招商蛇口(001979.SZ) 销售业绩逆势增长，财务状况维持稳健 房地产 2024年03月19日 推荐(维持) 股价:9.52元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmsk1979.com 大股东/持股招商局集团有限公司/50.84% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)9,061 流通A股(百万股)7,738 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)863 流通A股市值(亿元)737 每股净资产(元)10.89 资产负债率(%)67.3 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*季报点评*销售业绩维持增长，投资布局持续聚焦*推荐20231031 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，拟每10股派发现金红利3.20元（含税）。 平安观点： 归母净利同比增长，合同负债金额提升：公司2023年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%，归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。归母净利润增速高于营收主要因：1）资产及信用减值损失同比减少40.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。 销售规模逆势微增，投资区域持续聚焦：公司2023年销售面积1223.4万平米，同比增长2.5%；销售金额2936.4亿元，同比微增0.4%；销售均价24001元/平米，同比下降2.1%。“强心30城”销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。2023年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米、总地价约1134亿元（权益比例76.5%），拿地销售面积比48.2%、拿地销售金额比38.6%。其中“强心30城”、“核心6+10城”投资金额占比分别达99%、88%，北上广深投资占公司全部投资额51%。公司2023年新增项目中29个实现当年拿地当年开盘，期内贡献销售金额约340亿元。 三条红线维持绿档，资金成本延续下行：2023年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率54.6%、现金短债比1.28，三条红线维持绿档。期内公司充分发挥信用优势置换高息债务，资金成本显著降低，全年新增公开市场融资324.3亿元，期末综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：考虑房地产行业调整节奏超出预期，公司后续销售结转可能 公 司报 告 公 司年报点 评 证 券研究报 告 郑茜文 投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,003 175,008 183,758 189,271 193,056 YOY(%) 13.9 -4.4 5.0 3.0 2.0 净利润(百万元) 4,264 6,319 7,306 7,972 8,759 YOY(%) -58.9 48.2 15.6 9.1 9.9 毛利率(%) 19.3 15.9 15.9 16.1 16.6 净利率(%) 2.3 3.6 4.0 4.2 4.5 ROE(%) 4.2 5.3 5.8 6.1 6.4 EPS(摊薄/元) 0.47 0.70 0.81 0.88 0.97 P/E(倍) 20.2 13.6 11.8 10.8 9.8 P/B(倍) 1.0 0.9 0.8 0.8 0.7 招商蛇口公司年报点评 面临压力，下调公司2024-2025年EPS预测至0.81元（原为0.84元）、0.88元（原为1.17元），新增2026年EPS预测为0.97元，当前股价对应PE分别为11.8倍、10.8倍、9.8倍。公司财务状况稳健，投资区域持续聚焦，仍旧有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 663960 685019 680146 675369 现金 88290 93982 93752 101827 应收票据及应收账款 3500 3792 3906 3984 其他应收款 118430 129475 133359 136026 预付账款 8957 8982 9252 9437 存货 416702 422975 413310 397008 其他流动资产 28080 25812 26567 27086 非流动资产 244549 226106 207641 189669 长期投资 80142 81740 83338 84935 固定资产 14628 12473 10293 8087 无形资产 1915 1605 1294 980 其他非流动资产 147864 130288 112716 95666 资产总计 908508 911125 887787 865038 流动负债 426024 468897 482221 489971 短期借款 1379 0 0 0 应付票据及应付账款 60662 65752 67563 68504 其他流动负债 363983 403145 414658 421467 非流动负债 185794 136632 90251 49074 长期借款 173142 123980 77599 36422 其他非流动负债 12652 12652 12652 12652 负债合计 611818 605529 572472 539045 少数股东权益 176967 180565 184492 188806 股本 9061 9061 9061 9061 资本公积 20448 20448 20448 20448 留存收益 90215 95523 101315 107678 归属母公司股东权益 119723 125031 130824 137187 负债和股东权益 908508 911125 887787 865038 单位:百万元 招商蛇口公司年报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 175008 183758 189271 193056 营业成本 147204 154540 158798 161009 税金及附加 6155 6463 6657 6790 营业费用 4328 4373 4505 4595 管理费用 2374 2423 2496 2546 研发费用 158 141 146 149 财务费用 912 916 960 1023 资产减值损失 -2276 -1286 -568 0 信用减值损失 -142 0 0 0 其他收益 206 273 273 273 公允价值变动收益 38 0 0 0 投资净收益 2481 2742 2742 2742 资产处置收益 -0 4 4 4 营业利润 14182 16633 18161 19965 营业外收入 278 352 352 352 营业外支出 472 235 235 235 利润总额 13989 16750 18278 20082 所得税 4882 5846 6380 7009 净利润 9106 10904 11899 13073 少数股东损益 2787 3598 3927 4314 归属母公司净利润 6319 7306 7972 8759 EBITDA 17860 37703 39302 40674 EPS（元） 0.70 0.81 0.88 0.97 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -4.4 5.0 3.0 2.0 营业利润(%) -7.7 17.3 9.2 9.9 归属于母公司净利润(%) 48.2 15.6 9.1 9.9 获利能力毛利率(%) 15.9 15.9 16.1 16.6 净利率(%) 3.6 4.0 4.2 4.5 ROE(%) 5.3 5.8 6.1 6.4 ROIC(%) 2.6 2.9 3.5 4.3 偿债能力资产负债率(%) 67.3 66.5 64.5 62.3 净负债比率(%) 29.1 9.8 -5.1 -20.1 流动比率 1.6 1.5 1.4 1.4 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 50.4 48.8 48.8 48.8 应付账款周转率 2.43 2.35 2.35 2.35 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.70 0.81 0.88 0.97 每股经营现金流(最新摊薄) 3.43 6.52 5.43 5.81 每股净资产(最新摊薄) 10.89 11.47 12.11 12.81 估值比率P/E 13.6 11.8 10.8 9.8 P/B 0.9 0.8 0.8 0.7 EV/EBITDA 20 8 7 6 单位:百万元 经营活动现金流 31043 59095 49237 52617 净利润 9106 10904 11899 13073 折旧摊销 2959 20036 20063 19569 财务费用 912 916 960 1023 投资损失 -2481 -2742 -2742 -2742 营运资金变动 15196 28885 17966 20603 其他经营现金流 5350 1095 1091 1091 投资活动现金流 -12241 53 53 53 资本支出 8978 0 -0 0 长期投资 -8556 0 0 0 其他投资现金流 -12663 53 53 53 筹资活动现金流 -17353 -53455 -49521 -44595 短期借款 -130 -1379 0 0 长期借款 10060 -49162 -46381 -41177 其他筹资现金流 -27283 -2914 -3140 -3418 现金净增加额 1409 5693 -231 8076 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风