2023年年报点评：管理规模量质兼升，运营管理稳步向前

公司点评●房地产服务 2024年03月16日 管理规模量质兼升，运营管理稳步向前 --2023年年报点评 核心观点： 招商积余(001914) 推荐 (维持) 事件：公司发布2023年年报，2023年公司实现营业收入156.27亿元同比增长19.99%；归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；2023年EPS为0.69元/股；分红方案为每10股派发1.7元现金红利。 归母净利润稳定提高：公司2023年实现营业收入156.27亿元，同比增长19.99%，归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率11.56%，较2022年下降0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降0.57pct至10.01%。公司净利率为4.73%，较2022年提高0.36pct。净利率有所提高的原因在于：1）公允价值变动收益为0.06亿元，2022年为-0.08亿元，2023年实现公允价值变动正收益；2）营业外收入提高至0.15亿元，营业外支出由2022年的0.15亿元下降至0.01亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.6%、3.87%、0.4%，分别较2022年提高0.06pct、提高0.27pct、下降0.32pct，合计费用率基本维持稳定。 管理规模量质兼升公司物管业务实现收入147.58亿元，同比增长18.03%，占公司营业收入的94.44%。其中基础物管实现收入121.13亿元，占物管收入的82.08%，毛利率为8.76%，较2022年小幅下降1.02pct。 分析师 市场数据 2024-03-15 股票代码 001914 A股收盘价(元) 11.12 上证指数 3,054.64 总股本(万股) 106,035 实际流通A股(万股) 106,034 流通A股市值(亿元) 118 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 截至2023年末，公司在管面积3.45亿方，同比增长10.74%，其中34.64%招商积余沪深300 的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的38.10%、61.90%，非住业态占比较2022年提升3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为2.93元/平米/月，较2022年提高8.76%，其中住宅和非住单价分别为 2.16元/平米/月、3.40元/平米/月，同比分别增长5.40%、8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。 增值服务稳中有进：物管业务中的平台增值服务实现收入5.84亿元，专业增值服务实现收入20.61亿元，分别占物管收入的3.96%、13.96%。毛利率分别为8.49%、17.81%，分别较2022年提高2.46pct、1.51pct。1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心IFM服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长135%等。 运营管理能力提高：公司2023年资产管理业务实现收入6.98亿元，同比增长50.13%，毛利率50.74%，较2022年提高9.17pct。1）商业运营实现收入2.45亿元，同比增长138.68%。截至2023年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方输出项目9个。2）持有物业出租 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】公司点评_房地产行业_招商积余 （001914.SZ）：聚焦主业提质增效，夯实基底稳中有进 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 管理业务实现收入4.54亿元，同比增长25.09%。截至2023年末，公司可出租面积46.92万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为31.76万方、10.32万方。2023年末的总体出租率为96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为100%、购物中心、写字楼的出租率分别为 94%、91%。高出租率显示公司强运营管理能力。 重视股东回报：公司发布未来三年股东回报规划公告，2024-2026年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下，公司原则上每年现金分红比例不低于25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为20%。 投资建议：公司2023年营收和业绩稳步增长，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前，商业运营实现高速发展，持有物业出租管理业务彰显强运营能力，出租率维持高位。公司公布的2024-2026年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司2024-2026年归母净利润9.03亿元、10.83亿元、12.70亿元，EPS为0.85元/股、1.02元/股、1.20元/股，对应PE为13.06X、10.89X、9.29X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 15626.68 19203.37 22938.72 25313.27 收入增长率% 19.99 22.89 19.45 10.35 归母净利润（百万元） 735.73 902.68 1082.74 1269.77 归母净利润增速% 23.96 22.69 19.95 17.27 毛利率% 11.56 11.61 11.33 11.82 摊薄EPS(元) 0.69 0.85 1.02 1.20 PE 16.03 13.06 10.89 9.29 PB 1.21 1.11 1.00 0.91 PS 0.75 0.61 0.51 0.47 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 8713.98 11866.11 15011.52 17487.16 营业收入 15626.68 19203.37 22938.72 25313.27 现金 4347.64 5559.24 7714.19 9792.72 营业成本 13820.71 16972.94 20340.27 22321.43 应收账款 2292.66 2978.00 3641.24 3837.43 营业税金及附加 92.01 136.22 150.43 164.87 其它应收款 730.62 1109.76 1299.95 1320.95 营业费用 94.18 125.98 138.03 156.98 预付账款 93.70 180.72 205.76 204.94 管理费用 605.15 712.20 855.02 954.20 存货 1116.67 1891.94 1991.18 2158.91 财务费用 62.90 68.28 78.97 69.58 其他 132.69 146.46 159.20 172.20 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 9890.08 9432.50 8842.70 8441.80 公允价值变动收益 5.97 0.00 0.00 0.00 长期投资 98.77 90.29 103.70 115.72 投资净收益 4.97 26.82 39.89 28.99 固定资产 627.13 621.40 616.46 593.51 营业利润 915.26 1207.62 1422.77 1648.38 无形资产 27.35 24.08 20.31 16.92 营业外收入 14.60 16.79 18.47 19.95 其他 9136.83 8696.73 8102.23 7715.65 营业外支出 1.45 1.74 1.91 2.01 资产总计 18604.06 21298.61 23854.22 25928.96 利润总额 928.41 1222.67 1439.33 1666.31 流动负债 7476.43 9088.67 10481.42 11175.54 所得税 189.75 369.10 390.53 431.91 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 净利润 738.65 853.57 1048.80 1234.41 应付账款 2155.10 2366.35 3008.59 3298.10 少数股东损益 2.93 -49.11 -33.94 -35.36 其他 5321.34 6722.32 7472.83 7877.44 归属母公司净利润 735.73 902.68 1082.74 1269.77 非流动负债 1217.25 1445.82 1559.88 1706.10 EBITDA 1092.57 1398.67 1639.41 1833.84 长期借款 341.10 541.10 641.10 761.10 EPS（元） 0.69 0.85 1.02 1.20 其他 876.15 904.72 918.78 945.00 负债合计 8693.68 10534.49 12041.30 12881.63 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 151.02 101.91 67.97 32.61 营业收入 19.99% 22.89% 19.45% 10.35% 归属母公司股东权益 9759.36 10662.21 11744.95 13014.71 营业利润 10.97% 31.94% 17.82% 15.86% 负债和股东权益 18604.06 21298.61 23854.22 25928.96 归属母公司净利润 23.96% 22.69% 19.95% 17.27% 毛利率 11.56% 11.61% 11.33% 11.82% 现金流量表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 净利率 4.71% 4.70% 4.72% 5.02% 经营活动现金流 1816.42 605.05 1543.60 1622.92 ROE 7.54% 8.47% 9.22% 9.76% 净利润 738.65 853.57 1048.80 1234.41 ROIC 6.37% 6.85% 7.73% 8.19% 折旧摊销 125.94 107.72 121.11 97.95 资产负债率 46.73% 49.46% 50.48% 49.68% 财务费用 94.85 15.23 20.16 23.86 净负债比率 87.72% 97.87% 101.93% 98.73% 投资损失 -13.68 -26.82 -39.89 -28.99 流动比率 1.17 1.31 1.43 1.56 营运资金变动 850.74 -386.30 360.29 247.00 速动比率 0.99 1.0