地产行业周报：成交环比改善，杭州优化调控

1 证券研究报告 成交环比改善，杭州优化调控 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年3月18日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周金融监管总局党委书记、局长李云泽在全国两会“部长通道”接受采访，表示将按照《政府工作报告》部署，持续深化金融供给侧结构性改革，推动落实城市房地产融资协调机制，大力支持保障房等“三大工程”建设。本周杭州放开二手住房限购，将增值税征免年限统一调整为2年，有助于畅通二手房置换链条，促进新房、二手房市场正常流转。总体看，近期各项政策利好密集出 台，当前板块持仓、估值仍处低位，配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：杭州放开二手房限购，缩短增值税征免年限。 市场运行监测：1）成交环比改善，关注三四月传统销售旺季。本周(3.9-3.15)新房成交1.9万套，环比升13.8%，二手房成交1.9万套，环比升17.3%。3月（截至15日）新房日均成交同比下降56.9%，降幅较2月收窄3.9个百分点。2）库存环比微升，去化周期21.7个月。16城取证库存10353万平，环比升0.5%，去化周期21.7个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面3058 万平、成交建面2811.6万平，环比升30.9%、降2.9%；成交溢价率1.6%，环比降3.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.7%、 24.1%、72.1%，环比分别降2.7pct、降3.7pct、升6.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行66亿元，环比减少33亿元，无海外债发行；房企发行利率为2.11-4.2%，可比利率较 前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨4.47%，跑赢沪深300（0.71%）；当前地产板块PE（TTM）12.11倍，估值处于近五年 70.72%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、保利发展、万科A，南向资金净流入前三为中国海外发展、华润置地、华润万象生活。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年3月11日金融监管总局 推动落实城市房地产融资协调机 制，大力支持保障房等“三大工程”建设 搭建“房源共享、渠道共享、利 益共享”的一二手联动平台 个人住房公积金贷款首套首付比 例不低于20%、二套不低于30% 购买二手房不再审核购房资格， 增值税征免年限统一调整为2年 住房公积金支持房票安置、住房 “以旧换新” 2024年3月15日苏州 2024年3月13日天津 2024年3月14日杭州 2024年3月11日上海 南海诸岛 偏松偏紧中性 杭州放开二手房限购，缩短增值税征免年限 事件描述：杭州市住保房管局发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（下称通知），涉及加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等多项内容。 点评：1）加大住房保障力度方面，通知提出2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，旨在加快房源筹建，着力解决工薪收入群体住房困难。2）限购政策优化方面，前次政策规定全市限购范围为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房，非本市户籍家庭市区范围内有缴纳社保或个税记录的，可在限购范围内限购1套住房。此次通知明确在本市范围内购买二手住房， 不再审核购房人资格，进一步放开上城区、拱墅区、西湖区、滨江区购买二手住房的购买条件和购买套数限制，叠加个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年降低税费成本，有助于畅通二手房置换链条，促进新房、二手房市场正常流转。 成交：环比改善，关注三四月传统销售旺季 点评：本周(3.9-3.15)新房成交1.9万套，环比升13.8%，二手房成交1.9万套，环比升17.3%。3月（截至15日）新房日均成交同比下降56.9%，降幅较2月收窄3.9个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.9.1022.12.1023.3.1023.6.1023.9.1023.12.10 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -50% -100% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期21.7个月 点评：16城取证库存10353万平，环比升0.5%，去化周期21.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 25 1050020 10000 15 9500 10 9000 85005 8000 21.10.1 21.12.10 22.2.18 22.4.29 22.7.8 22.9.16 22.11.2523.2.10 23.4.21 23.6.30 23.9.8 23.11.17 0 24.1.26 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3058万平、成交建面2811.6万平，环比升30.9%、降2.9%；成交溢价率1.6%，环比降3.3pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.7%、24.1%、72.1%，环比分别降2.7pct、降3.7pct、升6.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.22023.52023.82023.112024.2W2.2622.9.522.12.523.3.523.6.523.9.523.12.5 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（3.4-3.10） 147 119108105103 2023.22023.52023.82023.112024.2W2.26 温州苏州佛山广州遵义 流动性环境：资金价格大多上行 资金价格大多上行。3月15日当周，R001上行2.19BP至1.86%，R007下行0.73BP至1.98%。截至3月15日，OMO存量（MA10）余额为1791亿元，较3月8日减少5480亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来 OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行0.73BP(%) OMO存量（MA10）环比下行 20202021202220232024 6 5 4 3 2 1 0 28000 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 01-0103-0105-0107-0109-0111-01 资金价格大多上行（%） 60 24000 2000020 16000 12000 8000 4000 -20 -60 0-100 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为66亿元，总偿还量为125.01亿元，净融资额为-59.01亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2687.2亿元，同比微增0.4%；向后看，24年3月为到期压力最大月份，月到期规模约438.5亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共5家房企发行8只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模前五（亿元） 20.0 14.0 12.0 10.0 10.0 25 20 15 10 5 0 华远地产苏州苏高新珠江实业中信城开昆明安居 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内地产债发行利率前五（%） 4.20 3.88 3.50 3.45 2.90 24昆明安居PPN00224华远0224粤珠江MTN00324城开0124苏州高新MTN002 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年2月海外债发行1.5亿美元，发行方为恒隆地产与太古地产。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.9 0.6 0.0 0.0 2024-02-192024-02-262024-03-042024-03-11 140 120 100 80 60 40 20 0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点房企发行明细 本周重点房企发行利率为2.11-4.2%，可比利率较前次有升有降。 境内债发行明细 发行人 证券简称 发行额（亿元） 币种 期限(年) 主体评级 票面利率（%） 利率变化 (pct) 前次发行时间 类型 境内 苏州苏高新 24苏州高新SCP014 2.00 RMB 0.2603 AAA —— 不可比 —— 超短期融资债券 中信城开 24城开01 10.00 RMB 5 AAA 3.45 不可比 —— 私募债 昆明安居 24昆明安居PPN002 10.00 RMB 1.7486 AA+ 4.20 不可比 —— 定向工具 苏州苏高新 24苏州高新MTN002 7.00 RMB 3 AAA 2.90 0.05 2024-03-04 一般中期票据 华远地产 24华远02 20.00 RMB 3 AA 3.88 不可比 —— 私募债 苏州苏高新 24苏州高新SCP012 3.00 RMB 0.4274 AAA 2.13 不可比 —— 超短期