房地产行业报告：3月过半，小阳春表现如何？

行业追踪（2024.3.9-2024.3.15） 网签数据：二手热度回升，新房缩量延续 从周度环比看 ，60 城新房成交量节后第二/三/四周环比增速为 111.27%/-19.42%/ 2.11%；17城二手房成交量节后第二/三/四周环比增速为32. 25%/ 13.43%/11.25%。二手房复苏表现好于新房，目前持续性良好。对比往年看，60城新房节后四周累计成交量较21/22/23年同期-65.46%/-43. 61%/-38. 78%，17城二手房节后四周累计成交量较21/22/23年同期分别-21.89%/42.12%/-9. 17%。新房缩量趋势不减，二手房下滑幅度不大。对比往月看，60城新房3月前二周累计成交量较23年11月/12月/ 24年1月同期分别-23.15%/-32. 12%/-29. 86%，17城二手房3月前二周累计成交量较23年11月/12月/ 24年1月同期分别-10. 32%/-7.19%/ 2.05%。 新房、二手房均低于去年四季度水平。 整体来看，新房未见明显复苏，前期一线政策放松、LPR下调等刺激效果尚不显著；二手房热度回暖趋势仍在逐步确立，或与1）二手价格此前降幅大、性价比提升；2）市场热度回升，把握时机“以价换量”；3）交易环节税费利好政策影响；4）学区需求等因素有关。预计3月基本面继续下行的风险不大，二手房市场热度短期或仍将延续。 城市表现：二手修复动能较去年减弱，深圳表现良好 一线城市中深圳节后二手市场回暖较明显。根据深房中协统计，节后三周深圳二手房成交分别录得951/ 1085/1094套，周度成交呈现四连升，预期月成交超4000套水平，达阶段性高点，主要或与价格调整逐渐到位、前期普宅标准调整、降首付等政策效应显现有关。其他城市中，如成都节后成交修复较快，但仍限于个别城市，根据CRIC数据，截至24年第10周，14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米，环比由升转降，同比降幅达42%，累计同比下降14%，跌幅进一步走阔。对比去年同期小阳春，14城二手房跌幅大多在3成以上，北京、厦门等腰斩，即较去年二手市场提供的修复动能在减弱。 客观压力：二手“以价换量”影响新房市场 根据中指数据，以春节日为基点，截至24年3月14日，节后33天样本6城“新房+二手房”累计成交量较22/ 23年同期为-24. 48%/-45.41%；其中，新房累计成交量较22/ 23年同期分别-51. 70%/-53. 75%， 二手房累计成交量较22/23年同期分别60.63%/-33.49%。 我们认为，新房、二手房合计降幅仍较大反映市场客观压力仍存。二手成交回暖传递积极信号，但仍更多倚靠“以价换量”，或存在1）继续挤压新房成交份额，影响全年商品房销售规模；2）类似去年的季节性释放后的自然回落；3）抛压加大加剧看跌预期；4）降价传导至新房市场、开发商压力提升、波及利润等潜在影响。价格预期修正带来的基本面量能回升开始阶段性、结构性微现，但距离趋势性企稳仍有距离，我们对短周期基本面拐点的判断仍较谨慎，若回落再发生，需求侧继续存在政策宽松超预期的可能。 3月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交232万平，月度同比-51. 38%，相较上月改善7.73pct；累计库存15077万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交173万平，月度同比-27.95%，相较上月改善18.03pct。3月4日-3月10日，土地市场成交建面2812万平，滚动12周同比-5.3%；成交总额267亿元，滚动12周同比16. 84%；全国平均溢价率1.64%，滚动12周同比-0. 42pct。 本周申万房地产指数+4.47%，较上周提升9. 00pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数3.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4. 11%，较上周提升7. 43pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数1.87pct；克而瑞内房股领先指数为5. 80%，较上周提升11.70pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.三月过半，“小阳春”表现如何？ 网签数据：二手热度回升，新房缩量延续 从周度环比看，60城新房成交量节后第二/三/四周环比增速为111.27%/-19.42%/2.11%；17城二手房成交量节后第二/三/四周环比增速为32.25%/13.43%/11.25%。二手房复苏表现好于新房，目前持续性良好。 对比往年看，60城新房节后四周累计成交量较21/22/23年同期-65.46%/-43.61%/-38.78%，17城二手房节后四周累计成交量较21/22/23年同期分别-21.89%/42.12%/-9.17%。新房缩量趋势不减，二手房下滑幅度不大。 对比往月看，60城新房3月前二周累计成交量较23年11月/12月/24年1月同期分别-23.15%/-32.12%/-29.86%，17城二手房3月前二周累计成交量较23年11月/12月/24年1月同期分别-10.32%/-7.19%/2.05%。新房、二手房均低于去年四季度水平。 整体来看，新房未见明显复苏，前期一线政策放松、LP R下调等刺激效果尚不显著；二手房热度回暖趋势仍在逐步确立，或与1）二手价格此前降幅大、性价比提升；2）市场热度回升，把握时机“以价换量”；3）交易环节税费利好政策影响；4）学区需求等因素有关。 预计3月基本面继续下行的风险不大，二手房市场热度短期或仍将延续。 图1：60城新房高频成交面积 图2：60城新房高频成交面积滚动12周同比 图3：17城二手房高频成交面积 图4：17城二手房高频成交面积滚动12周同比 城市表现：二手修复动能较去年减弱，深圳表现良好 一线城市中深圳节后二手市场回暖较明显。根据深房中协统计，节后三周深圳二手房成交分别录得951/1085/1094套，周度成交呈现四连升，预期月成交超4000套水平，达阶段性高点，主要或与价格调整逐渐到位、前期普宅标准调整、降首付等政策效应显现有关 。 其他城市中，如成都节后成交修复较快，但仍限于个别城市，根据CRIC数据，截至24年第10周，14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米，环比由升转降，同比降幅达42%，累计同比下降14%，跌幅进一步走阔。对比去年同期小阳春，14城二手房跌幅大多在3成以上，北京、厦门等腰斩，即较去年二手市场提供的修复动能在减弱。 图5：二手房成交面积同比热力图 图6：2024年前两月全国重点19城二手房成交量（单位：万平） 客观压力：二手“以价换量”影响新房市场 根据中指数据，以春节日为基点，截至24年3月14日，节后33天样本7城“新房+二手房”累计成交量较22/23年同期为-24.48%/-45.41%；其中，新房累计成交量较22/23年同期分别-51.70%/-53.75%，二手房累计成交量较22/23年同期分别60.63%/-33.49%。 我们认为，新房、二手房合计降幅仍较大反映市场客观压力仍存。二手成交回暖传递积极信号，但仍更多倚靠“以价换量”，或存在1）继续挤压新房成交份额，影响全年商品房销售规模；2）类似去年的季节性释放后的自然回落；3）抛压加大加剧看跌预期；4）降价传导至新房市场、开发商压力提升、波及利润等潜在影响。 价格预期修正带来的基本面量能回升开始阶段性、结构性微现，但距离趋势性企稳仍有距离，我们对短周期基本面拐点的判断仍较谨慎，若回落再发生，需求侧继续存在政策宽松超预期的可能。 图7：春节前后7城新房成交面积:七天移动平均值 图8：春节前后7城二手房成交面积:七天移动平均值 图9：春节前后7城新房+二手房合计成交面积:七天移动平均值 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 3月8日-3月14日，60城商品房成交面积为232万平，移动12周同比增速为-32.82%，增速较上期下降5.69pct；月度同比-51.38%，相较上月改善7.73pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为53、152、27万平，移动12周同比增速分别为-23.87%、-35.09%、-35.04%，增速较上期分别变化-8.77pct、-5.31pct、-2.45pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图10：60城商品房成交面积 图11：60城商品房成交面积-月度同比 图12：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图13：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图14：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至3月14日，17城商品房可售面积为15077万平。全国平均去化时长为122周，一线、二线、三线城市去化时间分别为101、138、271周，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。 图15：17城商品房可售面积 图16：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 3月8日-3月14日，17城二手房成交面积为173万平，移动12周同比增速为-5.78%，增速较上期下降7.57pct；月度同比-27.95%，相较上月改善18.03pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为39、127、7万平，移动12周同比增速分别为-15.26%、-7.40%、+222.73%，增速较上期分别变化-5.82pct、-7.84pct、-6.64pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下增幅收窄。 图17：17城二手房成交面积 图18：17城二手房成交面积-月度同比 图19：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图20：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图21：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 3月4日-3月10日，全国土地成交建筑面积为2812万平，滚动12周同比增速为-5.30%，较前期上升1.92pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为105、679、2028万平，滚动12周同比增速分别为+11.69%、-2.92%、-7.45%，增速较上期分别提升+20.34pct、-0.51pct、+1.74pct，与历史相比，二线成交建面降幅扩大，三线降幅收窄，一线增幅扩大。 全国土地成交金额达到267亿元，滚动12周同比增速为+16.84%，较前期下降1.52pct。 其中，一线、二线、三线城市分别为3、160、104亿元，滚动12