策略快报：房地产底部拐点在政策扶持下逐渐凸显

策略快报 / 房地产底部拐点在政策扶持下逐渐凸显 挖掘价值投资成长 / 2024年03月14日 【事项】 房地产板块及大消费板块短期大幅修复主要来自消息面，一则关于“要求银行强化对国有支持的地产发展商万科融资支持，并呼吁债券人考虑延长私人债务到期期限”的消息在投资圈流传，可能是引发地产股行情的主要原因。据券商中国记者向某股份银行人士了解，确实存在传闻中的一些现象。 金融领域对房地产的支持力度在进入3月后不断有案例落地。近期金科武汉桃湖美镇项目率先获得兴业银行武汉分行有效支持，完成融资上账工作。金科股份在全国已有72个项目入围“白名单”，重庆、河南、山东、广西、湖北、辽宁等地均有落地，部分项目已开始对接融资。进入“白名单”后，金科股份相关项目将获得新的融资支持，项目开发运营的资金压力将得到进一步缓解，有利于切实做好保交楼、稳民生工作，助力公司经营回归良性循环。 自2月初中国人民银行、国家金融监督管理总局联合推出经营性物业贷款新规对于房地产业融资支持正在逐步体现功效。大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。通知明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 2024年2月，TOP100房企仅实现销售金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降幅较1月扩大近15个百分点至48.8%。当前地产不景气情况亟需政府承担起更强有力角色，颁布更多有效金融政策，缓解房地产业流动性压力，帮助房地产全行业温和触底。 【风险提示】 房地产政策力度不及预期风险 全球经济衰退风险 东方财富证券研究所 证券分析师：曲一平 证书编号：S1160522060001 联系人：陈然 电话：021-23586458 联系人：李嘉文 电话：021-23586458 相关研究 策略研究 Ａ 股策略 证券研究报告 017 【评论】 回顾过去20年的四次房地产底部，每一次房地产复苏都需要一线城市做出引领（一线城市占中国房地产总市值超过四分之一），由二手房价格和新建住房价格相互带动同比扩张，最终购房者信心全面恢复传导到二线和三线城市。 2024年1月份，一线城市表现仍然较为亮眼，新建商品住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。 二线城市整体失速情况还在延续，新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 三线城市则是表现最弱的，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.8%和4.7%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。 1、接下来房贷利率仍然是调节核心点，随着美联储可能的降息周期到来，今年对于LPR进行进一步降息操作有望继续降低存量房贷压力，激活消费，帮助房地产市场企稳。 2、在税负层面还有发力区间，下一步可以对于全部主要城市全面铺开二手房转让减免增值税、增加房贷抵扣个税额度，对于一线城市限购情况则需要因城施策，通过动态调整核心区和郊区的限购，合理支持新市民购房需求。 3、从政府层面对于地产企业扶持政策需要进一步发力，经营性物业贷款新规已经起到很好的流动性支持功效，后续发行专项国债，通过银行体系全面支持房地产企业高质量完成保交楼任务，尤其是一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，可以真正帮助房地产底部拐点出现。 【风险提示】 房地产政策力度不及预期风险 全球经济衰退风险 017 东方财富证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师申明： 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 投资建议的评级标准： 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后3到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的3到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 股票评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅15%以上； 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～15%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-15%～-5%之间；卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅15%以上。 行业评级 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上； 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间；弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。 免责声明： 本研究报告由东方财富证券股份有限公司制作及在中华人民共和国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。 本研究报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的报告之外，绝大多数研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。 那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为东方财富证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。