房地产 ： 销售显示复苏迹象 ， 银行可能会帮助半国企

2024年3月13日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 销售显示复苏迹象，银行可能会帮助半国企 昨天（3月12日），由于YY亚洲报告称，有12家国家银行被引导为万科提供800亿元人民币银团贷款，房地产行业飙升了8％。我们认为，此举印证了“监管机构已就万科作为系统性重要开发商的地位达成共识”，表明万科在监管机构的支持下短期内不太可能违约。我们认为重点关注的是：指导意见是否会执行，万科能否提供足够的抵押品来平衡贷款持有人和非标债权持有人。房地产销售周表现初步改善，二级市场表现好于新房市场，而购买情绪与去年同期相比仍然较低，因为人民币后第三周的新房/二手房交易量仅恢复至去年同期的40/65％。 什么是新的。YY旗下亚洲公司报告称,12家全国性银行正计划为万科提供800亿元人民币银团贷款,以偿还其未来到期的债务,多家银行也证实了这一消息。我们认为这印证了我们此前的表态,即“监管机构对万科作为系统性重要开发商的地位已经达成共识”,表 明了对万科提供资金援助的明确态度。这将在债务偿还高峰期为市场带来更多信心。.观看的关键点应该是这笔贷款是否可以执行。我们认为潜在的挑战在于1)万科能否为贷款提供足够的抵押物。2)如果为银团贷款持有人提供抵押品，非标准债务持有人（如保 险公司）也可能需要额外的抵押品，如果万科有能力平衡他们之间。3)在资产价格大幅下跌的背景下，万科能否获得有利的贷款价值比。 物业销售。我们想分享四点：1)在每周基础上，房地产销售显示出人民币后的初步改 善迹象，尤其是在一线城市，二级市场的复苏好于新房市场。2)我们认为新房复苏主 要是由项目供应推动的，而二手房则是由房价下跌推动的。 3)与去年的人民币后相比，整体新房/二手房交易量仅恢复到去年同期的c.38/65%（图1）。在上海，新房/二手房的每周交易量恢复到去年同期的42/90%（图4）。平均值也可以证明仍然很低的购买情绪。2024年上海项目供货的项目认购率为95%与2023年同期推出的第一批193%（图6）。4)我们认为二级市场的复苏趋势可能会持续，因为价格可能会继续下降，而新房市场的复苏趋势可能取决于需求侧政策是否进一步放松。 行业表现和股票选择：在人民币假期后的一周温和复苏之后，受开发商债务危机担忧的 影响，房地产行业进入了另一个波动期。昨天，由于万科的上述消息，开发商飙升了 8%。我们认为，与开发商偿还债务有关的消息将继续影响3月和4月的行业表现。选股：对于轻资产的公司，我们更喜欢像BEKE和PM这样的二级市场的受益者，这些公司现金流稳定，股息率高，股息率也有进一步提升的趋势，如CRMixC、COPH、保利服务、越秀服务和欧尼欧等。其他我们喜欢PJM公司绿城管理。对成果指导有很好的履行。对于开发商，我们推荐具有长期价值的华润置地。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 NikaMA (852)39000805 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 图1：2023年同期房地产销售复苏过程 %从同一时期恢复2023 CNY后的第一周 人民币后第二周 人民币后第3周 0219-0225 0226-0303 0304-0310 30个主要城市的新房销售 29% 46% 38% 14个城市的二手房销售 53% 62% 65% 来源：Wind，CMBIGM 图2：截至2024年3月12日，年初至今新房销售同比下降44% 来源：Wind，CMBIGM 图3：截至2024年3月12日，年初至今新房销售同比下降13% 来源：Wind，CMBIGM 图4：上海新房销售恢复至去年同期的42% 来源：baishengpg，CMBIGM 注：人民币假期数据是指人民币假期的两周数据。截至2024年3月10日更新。 图5：上海二手房成交恢复到去年同期的90%，价格在两周内下降了4% 来源：Shibeizixun，CMBIGM注意：截至2024年3月10日更新 图6：通过上海项目认购率观察购买情绪 香港置地招商汇元玺招 320 667% 象屿招商公园1872北区华 800 555% 商苏河玺 48 147 490% 发半岛华庭 144 1671 499% 天汇玺 30 55 344% 越秀保利嘉悦云上 335 760 430% 保利滨江天珺 绿城外滩兰庭臻兰中建万科理想之地绿城沁蘭园 16 20 166 60 450 510 300% 271% 241% 象屿招商公园1872南区古 美华府 钱江大家文澜府保利建工海明天汇泗水和 177 364 295 1439 1001 700 395% 339% 323% 华润中环置地中心润府中环金茂府 212412 786360 190%138% 鸣中铁湖光逸景华 217183 58060 319%300% 露香园云宸二期黄 260 310 117% 发四季河滨安 20 244 237% 浦庆成府 266 280 107% 联湖山悦中企 103 730 209% 嘉俊庭 262 242 107% 云萃森林金鼎 350 232 187% 上江南璟荟名庭万 226 448 102% 阅府 124 420 171% 科海上映像 440 320 84% 保利中企和颂奉 金地丰盛道 379 23 59% 发名邸 中铁建花语前湾华 39 30 56% 金鼎阅府 发海上都荟华润观宸润府日月光伯爵天地 51 394 205139 55%44% 保利联发光合臻园鹏瑞云璟湾天安象屿萃湖臻境象 象屿交控中环云悦府众 315 77 43% 屿同进虹桥嘉悦蟠龙 245 176 184 95% 466 701 490 150% 135% 365 119 119% 100 598 114% 525 180 102% 禾嘉苑 178 75 35% 府二期 193 221 74% 中建玖海云天 216 102 31% 上实望海 298 175 67% 深业深安上居 329 74 24% 新城尚品 262 280 60% 312 95 20% 468 137 23% 482 30 8% 587 18 20% 360 88 Total 5413 5138 95% Total 6085 11740 193% 来源：Fangdi.com，CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券或发行人的 个人观点；（2）他或她的补偿中没有任何部分是，是或将直接或间接地与该分析师在本报告中表达的具体观点相关。 此外，分析师确认，分析师及其合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则）（1）在本报告发布日期前30个日历日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（2）将在本报告发布日期后3个营业日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（3） CMBIGM额定值 购买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOTRATED：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致性能欠佳：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 CMB国际环球市场有限公司 地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）39000888传真：（852）39000800 CMBInternationalGlobalMarketsLimited(“CMBIGM”)是CMBInternationalCapitalCorporationLimited(招商银行的全资子公司)的全资子公司 重要披露 任何证券交易都有风险。本报告所载的信息可能不适用于所有投资者。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现没有未来表现的迹象，实际事件可能与报告中包含的事件大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，没有保证，并且可能由于其对基础资产表现或其他可变市场因素的依赖而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM或其附属公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对依赖本报告中包含的信息而导致的任何直接或相应的损失、损害或费用承担责任。任何使用本报告中包含的信息的人都要完全自担风险。 本报告中包含的信息和内容是基于对被认为是公开可用和可靠的信息的分析和解释。CMBIGM竭尽全力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。CMBIGM在“原样”的基础上提供信息、建议和预测。信息和内容可能会发生变化，而不会引起注意。CMBIGM可能会发布与本报告不同的信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在汇编时反映了不同的假设、观点和分析方法 。CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。 CMBIGM可能会不时为自己和/或代表其客户在本报告中提及的公司的证券中进行头寸、做市或作为委托人或从事交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CMBIGM对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的复制、转载、出售、重新分发或全部或部分发布本出版物。 有关推荐证券的其他信息可应要求提供。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给（I）符合《2005年金融服务和市场法（金融促进）令》第19（5）条（不时修订）（“该命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等。,)oftheOrder,admayotbeprovidedtoayotherpersowithotthepriorwrittecosetofCMBIGM. 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受U.S.关于研究报告准备和研究分析师独立性的规则。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或获得研究分析师资格。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不会受到可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅在美国发布给“美国主要机构投资者”，如美国《1934年证券交易法》第15a-6条所述，不得提供给美国的任何其他人。收到本报告副本并接受本报告的每个主要美国机构投资者均表示并同意其不得向任何其他人分发或提供本报告。任何U.S.本报告的收件人希望根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券的交易，只能通过美国S.-注册经纪交易商。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI(新加坡)Pte在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册。不。201731928D)，《财务顾问法》(第110)由新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《财务顾问条例 》第32C条的安排，分散其各自外国实体、附属公司或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给《证券及期货法》(第289）新加坡，CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员的报告内容承担法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400联系CMBISG，了解报告引起的或与报告有关的事项。