中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐

SECTORIN-DEPTH 2August2022 目录 6月份月份全国销售额降幅继续缩窄2 房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐，但更多政策支持措施有望出台5 7月份境外发债依然低迷，但境内发债增加6 2022年6月流动性压力指标达到58.5% 的记录高点7 2022年6月29日至7月26日之间的评级 行动8 附录I10 附录II11 附录III15 穆迪相关研究17 分析师联系人 许有为+852.3758.1307 分析师 alfred.hui@moodys.com 曾启贤+852.3758.1304 高级副总裁 kaiyin.tsang@moodys.com 2022年6月20 22年5月 境内 境外 副董事总经理 SGL-4的高收益受评开发商数量 24 22 2022年1-7月 14.9 2.7 franco.leung@moodys.com 在所有高收益受评开发商中的占比 58.5% 53.7% 2021 25.0 28.6 年初至今合约销售额增长前三位的开发商 评级行动数量 2022年6月29日-7月26日 刘长浩 +852.3758.1377 2022年1-6月 开发商名称 % 正面负面 梁镇邦+852.3758.1521 中国房地产业 中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐 »6月份全国销售额降幅缩窄，但购房者信心下降可能会导致销售回升步伐放缓。由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，低于5月份41.7%的同比降幅。但是，近期关于部分购房者对停工楼盘断供的报道出现之后，购房者将会保持谨慎态度。我们预计监管机构会出台支持措施来控制项目竣工风险。不过，房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。 »由于银行和投资者依然具有选择性，因此多家开发商的融资环境仍将紧张。银行可能会针对新的住房抵押贷款制定更高的风控标准，并收紧对房地产预售资金的控制以管控项目竣工风险，这将削弱开发商的资金灵活性。银行很有可能会继续青睐规模较大、财务健康的开发商。 »境外债券市场受限导致开发商的再融资风险居高不下。2022年前7个月(截至7月25 日)，受评开发商发行了约合149亿美元的境内债券和27亿美元的境外债券，2021年同期两个市场的发行额分别为186亿美元和241亿美元。未来12个月将有约合277亿美元的境内债券和342亿美元的境外债券到期或可回售。 »2022年6月流动性压力指标达到58.5%的记录高点。我们对受评高收益中国开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升，从5月的53.7%升至6月的58.5%。 »2022年6月29日至7月26日共有8次负面评级行动。这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。 图表1 穆迪中国房地产行业图表 流动性较弱的高收益受评开发商数量债券发行规模(十亿美元) 董事总经理-企业融资 gary.lau@moodys.com 销售同比增速 1仁恒置地9%评级行动08 2越秀3%授予新评级0 3远洋集团-18%展望正面或列入上调观察名单的受评开发商占比0% 客户服务Americas 1-212-553-1653 AsiaPacific 852-3551-3077 Japan 81-3-5408-4100 EMEA 44-20-7772-5454 资料来源：穆迪投资者服务公司、DMI、Wind 展望负面或列入下调观察名单的受评开发商占比63% 此报告是于2022年07月28日发表的穆迪报告Property–China:ChinaPropertyFocus:Mortgagedefaultscouldslowpropertysalesrecovery的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准) 6月份月份全国销售额降幅继续缩窄 »由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，同比降幅较4月份48.6%和5月份的41.7%进一步缩窄。 »2022年6月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱，同比下降36.2%，而2022年5月降幅为39.1%(图表2)。 »6月份房地产销售面积和均价的降幅均有所收窄。2022年6月，房地产销售建筑面积同比减少21.8%，降幅低于2022年5月的36.6%。2022年6月全国房地产平均售价同比下降2.0%，幅度小于2022年5月的8.0%(图表3)。由于开发商可能会通过打折来拉动销售及现金流生成，我们预计年内房地产均价会持续低迷。 »随着合约销售情况改善，6月份各类城市的房地产库存水平从高点下降(图表4)。 »2022年上半年，评级较高的开发商的合约销售业绩普遍优于评级较低的开发商(图表5)。上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大，并且财务状况稳健。其中部分开发商有政府作为股东的背景，其境内融资渠道比小型民营企业更加顺畅。 »2022年上半年，我们跟踪的33家受评中国开发商中30家的合约销售额均出现20%以上的同比降幅。在此期间合约销售额实现同比正增长或同比降幅最小的开发商是仁恒置地集团有限公司(Ba2/稳定)(增长9%)、越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长3%)和远洋集团控股有限公司(Baa3/列入下调的观察名单(下降18%)。 本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅https://ratings.moodys.com发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评级历史。 图表2 2022年上半年全国合约销售额继续下降 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 全国销售额3个月移动平均同比变动 资料来源：国家统计局、公司信息 图表3 2022年6月三四线城市新建住宅平均售价继续下降 2.0% 一线城市二线城市三四线城市 1.5% 1.0% 环比变动 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。 资料来源：国家统计局 图表4 2022年6月各类城市的库存水平均从高点下降 一线城市：北京、上海、广州、深圳。上图包括的二线城市：天津、重庆、沈阳、福州、杭州、郑州、南京、武汉、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、长春、苏州和成都。上图包括的三四线城市：桐庐、临安、建德、东营、湖州、芜湖、淮北和温州。 资料来源：中国房地产信息系统 图表5 2022年上半年，评级较高的开发商的合约销售业绩优于评级较低的开发商 合约销售(人民币十亿元) 1,400 2021年上半年2022年上半年同比变化(右轴) 0% 1,200-10% 1,000-20% 800-30% 600-40% 400-50% 200-60% - BaaBa BCaa及以下 -70% 根据我们跟踪的33家开发商的合约销售业绩。详情请参阅附录。资料来源：公司信息、穆迪投资者服务公司 房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐，但更多政策支持措施有望出台 »近期关于部分购房者对已预售但停工的楼盘断供的报道对房地产开发商具有负面信用影响。虽然迄今为止停工楼盘所涉的问题住房按揭贷款仅占银行贷款总余额的一小部分(图表6)，但我们预计由于房地产开发商持续面临压力，此类断供房贷金额将会增加。 »若停工潮蔓延，断供事件将进一步削弱购房者对项目竣工的信心，导致其主动规避购买预售楼盘，尤其是财力较弱的民营开发商的项目。 »由于地方政府可能收紧对房地产预售资金的监管，开发商的现金回款周期也可能会延长。银行可能会在项目筛选和客户资质方面设置更高的风控标准。这将延缓合约销售现金回款，进而削弱开发商的运营现金流。 »但我们预计监管机构将出台更多支持性措施以控制项目竣工风险，并保障购房者的利益。不过，房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。 »我们预计，停工楼盘所涉按揭贷款违约的增加将导致财务实力较强的开发商与实力较弱的同业进一步分化，因为在风险厌恶情绪加重的情况下，金融机构和购房者都可能偏向于选择优质开发商，尤其是有政府持股背景的开发商。 图表6 截至2022年7月14日，停工楼盘涉及的按揭贷款余额仅占银行住房按揭贷款总余额的一小部分 停工项目涉及住房贷款逾期/不良余额占全部按揭比例 0.030% 0.025% 0.020% 0.015% 0.010% 0.005% 0.010% 0.012% 0.007%0.006% 0.007%0.006% <0.001% 0.005% 0.010% 0.011% 0.000% 工行 农行交行邮储 招行兴业浦发 中信光大平安 工行和兴业的比率基于涉及停工项目的不良按揭贷款；其他银行比率基于涉及停工项目的逾期按揭贷款计算。资料来源：公司数据、穆迪投资者服务公司 2022年7月 2022年6月 2022年5月 2021年月均发行量 境外债券发行 - 1.1亿美元 - 23.8亿美元 境内债券发行 人民币172亿元(约合25亿美元) 人民币108亿元(约合16亿美元) 人民币216亿元(约合32亿美元) 141亿美元 (约合21亿美元) 7月份境外发债依然低迷，但境内发债增加 »7月份境外市场债券发行依然低迷(图表7)。7月份(截至7月25日)受评开发商未在境外完成发债，6月份境外发债仅1.1亿美元，5月份境外发债为零。 »7月份开发商境内市场债券发行回升，多数债券发行交易来自Baa评级开发商。在受评开发商中，7月份(截至7月25日)7家开发商成功发行了总额为人民币172亿元(约合25亿美元)的境内债券，而6月份发行总额为人民币108亿元(约合16亿美元，见附录II)。 图表7 2022年5-7月债券发行量与2021年月均水平比较 数据截至2022年7月25日。 资料来源：DMI、Wind、穆迪投资者服务公司 图表8 7月份境外债券发行持续低迷，但境内发债增加(截至2022年7月25日) 境内境外 8 7 6 十亿美元 5 4 3 2 1 0 2021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.07 数据截至2022年7月25日。 资料来源：DMI、Wind、穆迪投资者服务公司 2022年6月流动性压力指标达到58.5%的记录高点 »2022年6月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标上升并创下新高(图表9)。»受评中国高收益开发商中，流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从2022年5月的53.7%升至2022年6月的58.5%。这是因为有3家受评开发商的流动性转弱，同时新增一家流动性良好的受评高收益发行人，另外撤销了 一家流动性疲弱的开发商的评级。由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。 »截至2022年6月30日，41家高收益评级开发商中24家流动性疲弱，其中22家评级在单B档或以下。 »受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企，自2022年8月1日起的12个月内将有约277亿美元的境内债券和342亿美元的境外债券到期或可回售(图表10)。 »截至2022年7月26日，有26家受评开发商的评级为B3或以下，反映了其较高的流动性风险。 图表9 截至2022年6月底，58.5%的受评中国高收益开发商的流动性较弱 70% 流动性疲弱的中国高收益开发商占比% 60%