房地产行业研究周报：多位委员在两会期间对REITs建设献策

公募REITs行业周报-20240310 一周行情回顾 本周REITs指数下跌0.08%，其中经营权类上涨0.31%，产权类下跌0.21%。沪深300累计上涨0.20%，中证500指数下跌0.55%，中证全债指数上涨0.39%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.54%，中证转债指数下跌0.46%。 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.56、-0.56、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.45、0.51。 行业基本情况 行业政策：两会期间，1）全国政协委员，广东证监局党委书记、局长杨宗儒表示，将重点围绕推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展、进一步加强投资者权益救济司法保障及引导更多中长期资金入市等方面建言献策。2）全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春建议明确五方面内容，加快REITs专项立法。3）全国政协委员、明宇集团董事长张建明建议将酒店资产纳入REITs试点范围，努力解决融资难题。4）全国政协委员、文化文史和学习委员会副主任，澳门基金会行政委员会主席、澳门文化界联合总会会长吴志良建议在横琴粤澳深合区设立REITs交易所。 5）3月4日《福州市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干意见》近日正式印发，推出13条举措推动基础设施领域REITs有序发展，盘活存量资产。6）3月8日，上海办公厅《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》提出支持符合条件的消费基础设施REITs。 重点事件：1）3月4日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT将于2024年3月12日在上海证券交易所上市。2）3月4日，易方达高速REIT原定的公众投资者募集期为3月4日起至3月7日，由于有效认购规模募集上限，基金管理人决定提前结束公众投资者的募集，3月4日为公众投资者最后认购日。3）3月7日，中金普洛斯REIT发布增持完成公告，截至2024年3月5日，原始权益人通过两只专项资产管理计划累计增持1亿元/2952万份，占本基金已发行份额总数的约1.52%，并在6个月内不减持该增持份额。4）3月7日，嘉实电建清洁能源REIT将于3月11日网下发售，发售价格为2.675元/份，拟募4亿份合计10.70亿元，其中本次网下发售规模为0.8亿份，募集期为2024年3月11日至2024年3月15日。 本周交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为32.5亿（+7.1%），交易量为7.8亿份（-0.2%），日均换手率为1.4%（+0.1pct），其中，高速公路10.5亿(+14.8%)、1.4亿份（+13.1%）、1.2%(+0.2pct)，生态环保1.9亿(-10.5%)、0.3亿份（-19.2%）、2.2%(-0.3pct)，清洁能源5.1亿(+14.8%)、0.6亿份（+9.9%）、2.2%(+0.3pct)，产业园区8.6亿（+0.0%)、3.3亿份（-5.9%）、1.6%(+0.0pct)，仓储物流3.0亿(-2.2%)、1.0亿份（-6.3%）、1.9%(-2.1pct)，保租房3.4亿(+14.4%)、1.2亿份（+10.6%）、1.7%(-5.7pct)。 投资建议： 本周REITs交易金额换手率等再创新高，行情先涨后跌，板块仍波动较大，此外，下周二两单消费REITs将上市。建议投资者关注宏观环境、资本市场环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周主要政策及会议 两会期间，1）全国政协委员，广东证监局党委书记、局长杨宗儒表示，将重点围绕推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展、进一步加强投资者权益救济司法保障及引导更多中长期资金入市等方面建言献策。2）全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春建议明确五方面内容，加快REITs专项立法。3）全国政协委员、明宇集团董事长张建明建议将酒店资产纳入REITs试点范围，努力解决融资难题。4）全国政协委员、文化文史和学习委员会副主任，澳门基金会行政委员会主席、澳门文化界联合总会会长吴志良建议在横琴粤澳深合区设立REITs交易所。5）3月4日《福州市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干意见》近日正式印发，推出13条举措推动基础设施领域REITs有序发展，盘活存量资产。6）3月8日，上海办公厅《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》提出支持符合条件的消费基础设施REITs。 图表1：本周主要政策及会议 1.2.本周市场主要动态 1）3月4日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT将于2024年3月12日在上海证券交易所上市。2）3月4日，易方达高速REIT原定的公众投资者募集期为3月4日起至3月7日，由于有效认购规模募集上限，基金管理人决定提前结束公众投资者的募集，3月4日为公众投资者最后认购日。3）3月7日，中金普洛斯REIT发布增持完成公告，截至2024年3月5日，原始权益人通过两只专项资产管理计划累计增持1亿元/2952万份，占本基金已发行份额总数的约1.52%，并在6个月内不减持该增持份额。4）3月7日，嘉实电建清洁能源REIT将于3月11日网下发售，发售价格为2.675元/份，拟募4亿份合计10.70亿元，其中本次网下发售规模为0.8亿份，募集期为2024年3月11日至2024年3月15日。 图表2：本周市场主要动态时间主体 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.08%，其中经营权类上涨0.31%，产权类下跌0.21%。沪深300累计上涨0.20%，中证500指数下跌0.55%，中证全债指数上涨0.39%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.54%，中证转债指数下跌0.46%。 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.56、-0.56、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.45、0.51。 图表3：本周主要指数市场表现 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债市相关性 2.2.本周REITs市场价格表现 本周16支REITs上涨，14支下跌，整体下跌0.08%，其中华安张江产业园REIT涨幅最大为4.23%，国君临港产业园REIT跌幅最大为2.86%，同期沪深300上涨0.20%，中证500指数下跌0.55%，中证全债指数上涨0.39%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.54%，中证转债指数下跌0.46%。 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs、高速公路REITs、清洁能源REITs与对应板块相关性较强，具体看，高速公路、生态环保、清洁能源、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为-0.86、0.63、0.83、-0.57、0.88、0.49。近一个月产业园REITs、仓储物流REITs、生态环保REITs、清洁能源REITs、保租房REITs、与对应板块相关性较强，高速公路、生态环保、清洁能源、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.49、0.82、0.96、0.96、0.89、0.91。 图表8：本周市场主要动态 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除华润有巢REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 近一个月REITs与对应股票板中，除山东高速REIT与其对应股票具有一定相关性外，其余与对应股票无明显相关关系。 图表15：本周REITs对应上市公司表现 图表16：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表17：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表18：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表19：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表20：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表21：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表22：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表23：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表24：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表25：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表26：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表27：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表28：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表29：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表30：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为32.5亿（+7.1%），交易量为7.8亿份（-0.2%），日均换手率为1.4%（+0.1pct），其中，高速公路10.5亿(+14.8%)、1.4亿份（+13.1%）、1.2%(+0.2pct)，生态环保1.9亿(-10.5%)、0.3亿份（-19.2%）、2.2%(-0.3pct)，清洁能源5.1亿(+14.8%)、0.6亿份（+9.9%）、2.2%(+0.3pct)，产业园区8.6亿（+0.0%)、3.3亿份（-5.9%）、1.6%(+0.0pct)，仓储物流3.0亿(-2.2%)、1.0亿份（-6.3%）、1.9%(-2.1pct)，保租房3.4亿(+14.4%)、1.2亿份（+10.6%）、1.7%(-5.7pct)。 图表31：本周各REITs交易情况 图表32：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.90%到12.44%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.44%)、平安广州广河REIT(11.24%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.11%)、鹏华深圳能源REIT(2.90%)。P/NAV方面，整体在0.60到1.34之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.34)、华泰江苏交控REIT(1.31)，P/NAV较低的有建信中关村REIT(0.75)、华夏中国交建REIT(0.60)。 图表33：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有24只REITs处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、6单消费类REITs、5单仓储物流REIT、3单清洁能源REITs、3单高速公路REIT及1单保障性租赁住房REIT，后续将持续关注审批进展及打新机会。 图表34：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 本周REITs交易金额换手率等再创新高，行情先涨后跌，板块仍波动较大，此外，下周二两单消费REITs将上市。建议投资者关注宏观环境、资本市场环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。