地产行业周报：两会从供需两端延续支持，住建部多维整治行业秩序

证券研究报告 两会从供需两端延续支持，住建部多维整治行业秩序 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年3月10日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周政府工作报告及住建部倪虹部长答记者问，从供需两端延续支持态度，防风险同时加速供给侧出清，充分赋予城市调 控自主权；完善商品房相关基础性制度，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化；以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求的“保障+市场”住房供应体系定位日渐清晰。总体看，近期各项政策利好密集出台，当前板块持仓、估值仍处低位，配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：政府工作报告&住建部答记者问：供需延续支持，完善"保障+市场”住房体系 市场运行监测：1）二手房成交边际改善，关注三四月传统销售旺季。本周(3.2-3.8)新房成交1.9万套，环比降22.8%，二手房成交1.6万套，环比增长5.5%。3月（截至9日）新房日均成交同比下降58.1%，降幅较2月缩小2.2个百分点。2）库存环比微升，去化周期21.7个月。16城取证库存10363万平，环比升0.9%，去化周期21.7个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应 建面2335.7万平、成交建面2818.6万平，环比升30.8%、升6.4%；成交溢价率3.2%，环比降1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.6%、27.3%、66%，环比分别升3.5pct、降6.6pct、升3.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行99亿元，环比增加38亿元，海外债发行0.9亿美元；房企发行利率为2.12-4.98%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌4.52%，跑输沪深300（0.2%）；当前地产板块PE（TTM）11.38倍，估值处于近 五年63.49%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、招商蛇口、雅戈尔，南向资金净流入前三为万科企业、华润置地、 旭辉控股集团。 供需延续支持，完善"保障+市场” 住房体系 建立“人、房、地、钱”联动新 机制，充分赋予城市调控自主权 2024年3月9日住建部 2024年3月5日两会 南海诸岛 偏松偏紧中性 政府工作报告&住建部答记者问：供需延续支持，完善"保障+市场”住房体系 事件描述：2024年3月5日，国务院总理李强代表国务院，向十四届全国人大二次会议作政府工作报告。3月9日，十四届全国人大二次会议住房和城乡建设部部长倪虹就住房问题答中外记者提问 点评：1）供需两端延续支持。供给端，延续防风险与融资支持态度，强调标本兼治化解房地产风险、对不同所有制房企合理融资需求要一视同仁给予支持，但对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众 利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。结合近期房地产协调融资机制、“三个不低于”、经营性物业贷新规落地，多个城市“白名单”项目陆续获得融资，亦不乏多家出险房企项目入围“白名单”项目，行业流动性边际改善。需求端，延续因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，充分赋予城市调控自主权；2月5年期以上LPR已下调25bp，迎机制创设以来最大降 幅，缓解购房人还息压力，春节前4个一线城市均对限购有所放松，在当前供求关系发生重大变化的形式下，限制性政策加速退出。2）“保障+市场”的住房供应体系定位日渐清晰，完善商品房相关基础性制度。会议指出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，首次提到完善商品房相关基础性制度，结合住建部此前提到“建立房屋从开发建设到维护使用的全生 命周期管理机制”，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老金及保险制度等方面进一步完善优化。在过往地产上行周期，长期存在“重商品房、轻保障房”现象，会议提出“加大保障性住房建设和供给”，后续保障性住房，尤其配售型保障房建设供给有望提速，补足短板。对比前次会议提法，“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”方面增加“多样性”的前缀表述，未来以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求的“保障+市场”住房供应体系定位日渐清 晰。3）拟连续发行超长期国债，基建投资与“三大工程”有望拉动建材需求。基建投资领域，政府工作报告提出“赤字率拟按3%安排， 赤字规模4.06万亿元，比上年年初预算增加1800亿元”，“从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重 点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元”，预计2024年防洪排涝抗灾重建工作、十四五规划重大工程项目有望发力；此外，政府工作报告提出“培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板，使县城成为新型城镇化的重要载体”，县城基础设施建设叠加灾后重建，以及城中村改造、保障房建设、平急两用“三大工程”有望共同发力，拉动管材、防水、水泥等建材需求释放。 4 资料来源：观点网，Wind，平安证券研究所 成交：二手房边际改善，关注三四月传统销售旺季 点评：本周(3.2-3.8)新房成交1.9万套，环比降22.8%，二手房成交1.6万套，环比增长5.5%。3月（截至9日）新房日均成交同比下降58.1%，降幅较2月缩小2.2个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.9.322.12.323.3.323.6.323.9.323.12.3 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -50% -100% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期21.7个月 点评：16城取证库存10363万平，环比升0.9%，去化周期21.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 25 1050020 10000 15 9500 10 9000 85005 8000 21.9.24 21.12.3 22.2.1122.4.22 22.7.1 22.9.9 22.11.18 23.2.3 23.4.14 23.6.23 23.9.1 23.11.10 0 24.1.19 土地：成交、溢价率回升，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2335.7万平、成交建面2818.6万平，环比升30.8%、升6.4%；成交溢价率3.2%，环比降1pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比6.6%、27.3%、66%，环比分别升3.5pct、降6.6pct、升3.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.12023.42023.72023.102024.1W2.12 22.8.2922.11.2923.2.2823.5.3123.8.3123.11.30 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平142 百城土地成交前五城（2.26-3.3） 115114109108 2023.12023.42023.72023.102024.1W2.19 金华绍兴湖州南京南通 流动性环境：资金价格大多上行 。 资金价格下行。3月8日当周，R001上行1.17BP至1.83%，R007下行0.47BP至1.98%截至3月8日，OMO存量（MA10）余额为7271亿元，较3月1日减少2050亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行0.47BP(%) 202120222023 2024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/3/12024/3/8涨跌幅 （BP） 1D 1.82 1.83 1.17 R 7D 1.99 1.98 -0.47 14D 2.00 2.08 7.92 1M 2.03 2.21 17.50 1D 1.70 1.72 2.40 DR 7D 1.82 1.86 4.31 14D 1.90 1.97 6.58 1M 1.88 2.07 19.09 ON 1.69 1.72 2.60 SHIBOR 1W 1.81 1.85 4.20 1M 2.09 2.09 -0.10 3M 2.18 2.16 -2.20 资金大多上行（%） 境内房地产债发行 本周境内地产债发行量99亿元，净融资额为-41.73亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2687.2亿，同比23年约下降0.4%；24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约438.3亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 亿元 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共10家房企发行12只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 2019.0 18 16 14 12