新世界发展：2024财年上半年业绩平稳，投资物业组合进入收成期，维持买入

交银国际研究 公司更新 香港房地产 收盘价 港元10.08 目标价 港元15.80 潜在涨幅 +56.7% 2024年2月29日 新世界发展(17HK) 2024财年上半年业绩平稳，投资物业组合进入收成期；维持买入 上半年业绩稳定：受可交付项目数量下降影响，新世界2024财年上半年收入同比下降25%至170亿港元，较彭博一致预测低约22%。但来自持续经营业务之核心盈利同比上升12%至48.6亿港元，主要归因于利润率提升以及成本椌制（销售、推销费用以及行政开支同比降16%）。中期股息每股0.2港元，较去年下降57%。 个股评级 买入 1年股价表现 17HK恒生指数 内地市场房地产开发表现亮眼：尽管受香港缺少可交付项目之影响，整体房地产开发收入同比下降40.2%至67.4亿港元，但经营利润率同比大增 26.7个百分点至58.6%，经营利润同比上升9.7%至39.5亿港元，这在行业利润率下降的环境下显得尤为难得。另外，新世界上半年在内地的合同销售额为76亿港元，实现全年目标的过半。此外，公司预期香港市场在政策放松后成交量会上升40-50%，并会在下半财年加快推售其启德以及黄竹坑项目，当中可推售单位约2,500伙。同时，公司上调处置非核心资产目标至80亿港元（此前为60亿港元）。 香港和内地的租金收入均录得增长：香港/内地的租金收入分别同比增加 17.0%/3.7%。在成本控制得宜下，综合经营利润率提升1.3个百分点至 65.6%。随着香港11Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾K11ECOST均于2024年落成启用，新世界预期整体租金对收入贡献可从今年约30%增加到2026年约50%，而我们预计租金收入将在2024至2026财年实现约23%的年均复合增长率。 维持买入，目标价15.8港元：我们预计公司相对行业较高之负债，会对其股息分派以及购地带来一定压力，但我们相信其约0.13倍的市净率（同行平均0.3-0.4倍）已充分反映市场对其负债之担忧，并可能在近期政府放宽楼市措施下获得重估。基于资产净值估算每股63.2港元和75%折让（均不 变），维持目标价15.8港元，维持买入评级。 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2/236/2310/232/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元) 20.33 52周低位(港元) 9.26 市值(百万港元) 25,367.63 日均成交量(百万) 52.11 年初至今变化(%) (16.83) 200天平均价(港元) 12.40 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万港元) 68,213 95,214 68,428 70,562 80,667 同比增长(%) -0.0 39.6 -28.1 3.1 14.3 核心利润(百万港元) 7,085 6,117 3,225 3,738 4,833 核心每股盈利(港元) 2.81 2.43 1.28 1.49 1.92 同比增长(%) 2.6 -13.6 -47.3 15.9 29.3 市盈率(倍) 3.6 4.1 7.9 6.8 5.2 每股账面净值(港元) 84.78 77.90 78.68 79.65 80.97 市账率(倍) 0.12 0.13 0.13 0.13 0.12 股息率(%) 20.4 23.3 6.4 7.4 8.6 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:房地产开发业务表现 (百万港元) 2023财年上半年 2024财年上半年 同比(%) 收入 11,278 6,741 -40.2 香港 5,542 1,246 -77.5 内地 5,736 5,495 -4.2 经营利润 3,603 3,953 9.7 香港 908 817 -10.0 内地 2,695 3,136 16.4 经营利润率(%) 31.9 58.6 +26.7个百分点 香港 16.4 65.6 +49.2个百分点 内地 47.0 57.1 +10.1个百分点 资料来源：公司资料，交银国际 图表2:房地产投资业务表现 (百万港元) 2023财年上半年 2024财年上半年 同比(%) 收入 2,388 2,674 12.0 香港 1,492 1,745 17.0 内地 896 929 3.7 经营利润 1,535 1,753 14.2 香港 1,094 1,299 18.7 内地 441 454 2.9 经营利润率(%) 64.3 65.6 +1.3个百分点 香港 73.3 74.4 +1.1个百分点 内地 49.2 48.9 -0.3个百分点 资料来源：公司资料，交银国际 图表3:2024财年上半年业绩摘要 (百万港元) 23年中期 24年中期 同比(%) 收入 22,786 17,066 -25.1 房地产开发 11,278 6,742 -40.2 房地产投资 2,388 2,674 12.0 基建 6,804 5,108 -24.9 酒店运营 464 683 47.3 其他 1,852 1,859 0.4 销售成本 (15,696) (9,808) -37.5 毛利润 7,090 7,257 2.4 销售及推销费用 (1,095) (919) -16.0 行政费用 (2,418) (2,036) -15.8 其他收入/(费用),净额 1,834 534 -70.9 息税前利润 5,411 4,837 -10.6 投资物业公平值(减少)/增加 (78) 892 不適用 净利息费用 (1,467) (1,866) 27.2 应占联营/合资公司利润 (1) 29 不適用 税前利润 3,865 3,892 0.7 税项 (2,534) (2,349) -7.3 税后利润 1,332 1,543 15.9 少数股东权益 213 (75) -135.3 永续资本 (969) (966) -0.4 净利润 576 502 -12.8 基本净利润 4,345 4,866 12.0 每股盈利-呈报(港元) 0.48 0.20 -58.5 每股盈利-核心(港元) 1.73 1.93 12.0 每股股息(港元) 0.46 0.2 -56.5 核心盈利派息率(%) 34.5% 10.3% -24.1ppt 息税前利润率(%) 14.1% 28.3% 14.2ppt 房地产开发 31.6% 57.1% 25.5ppt 房地产投资 63.2% 64.3% 1.1ppt 建设 4.9% -3.1% -8.0ppt 酒店 -28.8% -13.8% 15.1ppt 23年6月 23年12月 净负债(百万港元) 129,276 118,995 -8.0 净负债比率(%) 48.7% 49.9% 1.2ppt 资料来源：公司资料，交银国际 图表4:新世界发展(17HK)目标价和评级 资料来源：FactSet,交银国际预测 图表5:交银国际房地产行业覆盖个股股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK新鸿基地产买入 78.95 110.10 39.5% 2024年02月29日 香港房地产 823HK领展房托买入 38.95 48.70 25.0% 2024年02月09日 香港房地产 17HK新世界发展买入 9.87 15.80 60.1% 2023年11月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 22.60 23.84 5.5% 2023年08月23日 香港房地产 123HK越秀地产买入 5.23 10.70 104.6% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.76 1.16 52.6% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 24.10 42.82 77.7% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK雅生活服务买入 4.02 8.22 104.5% 2023年08月29日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 5.99 18.50 208.8% 2023年03月29日 物业服务 2669HK中海物业买入 6.62 10.80 63.1% 2023年03月23日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.64 5.35 102.7% 2023年03月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.50 0.60 21.2% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet,交银国际预测，截至2024年2月29日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (5,551) (7,228) (7,951) (8,746) (9,621) 投资活动 (9,313) (5,386) 0 0 0 其他投资活动现金流 11,603 14,281 3,545 3,539 3,763 投资活动现金流 (3,261) 1,667 (4,406) (5,207) (5,858) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 68,213 95,214 68,428 70,562 80,667 税前利润 9,215 10,096 14,140 15,849 18,312 主营业务成本 (49,967) (73,764) (50,139) (51,350) (58,300) 合资企业/联营公司收入调整 (823) (682) (3,262) (3,617) (3,831) 毛利 18,246 21,450 18,289 19,213 22,367 折旧及摊销 3,366 3,245 3,440 3,655 3,891 销售及管理费用 (10,621) (11,554) (8,303) (8,562) (9,789) 营运资本变动 7,035 18,456 1,268 905 527 其他经营净收入/费用 636 1,515 1,667 1,833 2,016 利息调整 (259) 1,697 1,822 1,999 1,946 经营利润 8,260 11,411 11,652 12,483 14,595 税费 (6,334) (5,928) (6,015) (6,915) (7,495) 财务成本净额 259 (1,697) (1,822) (1,999) (1,946) 其他经营活动现金流 (4,749) (15,894) (1,047) (1,748) (1,832) 应占联营公司利润及亏损 823 682 3,262 3,617 3,831 经营活动现金流 7,452 10,991 10,345 10,128 11,518 其他非经营净收入/费用 (127) (300) 1,047 1,748 1,832 税前利润 9,215 10,096 14,140 15,849 18,312 税费 (4,913) (6,015) (6,915) (7,495) (8,624) 非控股权益 (675) (640) (768) (921) (1,106) 净利润 3,626 3,441 6,457 7,432 8,583 作每股收益计算的净利润 7,085 6,117 3,225 3,738 4,833 负债净变动 16,566 (1,354) 5,598 6,436 5,573 资产负债简表(百万港元) 权益净变动股息 4,050 (5