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如何看待当前时点物业股的配置价值?

房地产2024-02-27王雯、鲍荣富天风证券小***
如何看待当前时点物业股的配置价值?

关注港股资金面改善的β及板块的估值重塑机会 2月26日物业股集体拉升,恒生物管指数+3.2%;2月单月涨幅达15.6%, 50只成分股中39只上涨,11只涨幅超20%。受地产销售下行影响,物管指 数22/23年跌幅达66%/44%,板块前期累计下跌幅度较大。我们认为,关联 方交付增量下滑预期已反映相对充分,建议关注板块因1)港股资金面改善 的β机会;2)区别于开发业务的轻资产逻辑及较厚业绩安全垫下的估值重塑 机会。 关注“高股息”防御策略和“低估值+低配”的赔率优势 从股息率看,目前恒生物业指数剔除含房地产开发业务的成分股后近12个 月股息率5.2%,成分股中如融创服务/新希望服务/越秀服务/绿城管理控股 的股息率可达18.9%/16.1%/7.4%/8.4%。行业利润率平稳,物业费刚性收入贡 献稳定现金流,低收并购预期下部分企业分红意愿或逐步提升。 从估值看,当前上市物企PE均值约9.6X,较21/22年底分别下降8.9X/4.5X; 关联方优质、合约增长预期稳定的物企如华润万象生活/建发物业/中海物业 /保利物业PE分别为20.5/15.0/14.6/12.3X,处4%/8%/8%/9%的历史分位水平, 其余公司市盈率倍数多为个位数。经济增速放缓背景下,我们认为相较开 发业务,物业等轻资产模式的高股息替代策略逻辑或更为通顺,其溢价主 要来自于稳定外拓增长及运营管理能力提升预期;而市场对地产销售预期 较低,物企地产关联方交付产生的边际变化可能成为加分项。基于“高股 息”的防御策略和“低估值+低配”的赔率优势,我们看好板块当前时点配 置价值。 关注中短期上游地产的政策催化 近期受益于白名单、物业贷等融资端利好驱动,关联地产企业的信用预期得 到修复,带动物业板块行情回暖。物企自身经营普遍稳定,应收、商誉减值 于去年集中计提,未来业绩增长预期平稳。叠加中短期地产政策催化,连续 两年大幅下跌后我们认为板块配置性价比逐步显现。标的方面,建议关注: 绿城管理控股、保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活、万物云、 越秀服务、金茂服务、新城悦服务等。 风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;物业政策力度不及预期。 表1: 图1:恒生物管指数涨跌幅