周观REITs2024年2月第4周：华润商业REIT基础设施项目公司贷款12.3亿，期限10年

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1《.整体估值反弹，24E预期上修》， 2024.2.20 2.《M1大幅回升，支持春季躁动》， 2024.2.19 3.《开工：珍惜春季喘息窗口》， 2024.2.18 4《.周观REITs：华夏华润商业REIT 成立周观REITs2024年2月第2周 -》，2024.2.17 5.《估值展现性价比估值手册-》，x2024.2.5 2024年02月24日 华润商业REIT基础设施项目公司贷款12.3亿期限10年 周观REITs2024年2月第4周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 华润商业REIT基础设施项目公司贷款12.3亿，期限10年。2月21日，华夏基金管理有限公司发布公告，披露其旗下华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金的基础设施项目公司——青岛嘉昪润城商业管理有限公司，已与外部贷款 银行签署《借款合同》，授信金额达20亿元。根据公告，此次借款类型为经营性物 业抵押贷款，借款金额为12.3亿元，借款期限为10年。 市场表现方面，本周REITs市场上行，博时招商蛇口产业园REIT（21.47%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨8.39%，REITs总指数上涨8.23%，产权REITs指数上涨10.69%，经营权REITs指数上涨4.86%。大类资产角度，REITs 总指数跑赢沪深300指数4.52个百分点，跑赢中证全债指数7.87个百分点，跑赢南华商品指数7.67个百分点。细分类别方面，博时招商蛇口产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷REIT领涨，涨跌幅分别为21.47%、 19.51%、16.55%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、0.05和0.1；产权REITs指数与沪 深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、0.02和0.11；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.23、0.07和0.12。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证公司债，相关系 数为0.508。REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业 园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.82。近20日中，保租房REITs指数和能源设施REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.95。REITs细分类别方面，近250日能源设施REITs与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相 关系数分别为0.21、0.22、0.22和0.2。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.41、0.5、0.49、0.44、0.54和 0.52。REITs对应个股表现方面，近250日中，博时招商蛇口产业园REIT、富国 首创水务封闭式REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较强的相关 性，相关系数分别为0.18、0.18和0.13。近20日中，华夏杭州和达高科产园REIT、博时招商蛇口产业园REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.75、0.41和0.39。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为5.05亿元，环比上周上升32.3%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 3.08和1.96亿元，环比上周分别变化了50.0%和11.6%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.45、0.72、0.59、0.68、0.35、1.26亿元，环比上周分别变化了55.3%、3.6%、50.0%、70.6%、33.3%、10.9%，其中本周MA5成 交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比28.7%。成交量方面，本周REITs 总成交量(MA5)为1.46亿份，环比上周上升34.4%，产权和经营权成交量(MA5)分 别为1.17和0.29亿份，环比上周分别变化了42.7%和8.3%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.64、0.09、0.21、0.26、0.07、0.18亿份，环比上周分别变化了44.1%、0.0%、33.1%、61.6%、39.0%、2.8%，其中本周MA5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比43.8%。换手率方面，本周REITs换手率为7.2%，环比上周上升33.7%，产权和经营权换手率分别为8.2%和5.3%，环比上周分别变化了27.3%和11.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、 仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为8.0%、9.2%、6.2%、9.1%、10.7%、4.0%，环比上周分别变化了33.7%、5.8%、-11.1%、64.7%、24.7%、3.6%。 估值方面，华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.57；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为7.99%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电 投新能源REIT的PV倍数最小，为1.01；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.46%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.79；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为6.65%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.9；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.75%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.05；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.85%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.48；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为12.62%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现12 4.相关性17 5.流动性21 6.估值23 7.风险提示24 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容9 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图4：各大类资产本周表现对比12 图5：REITs指数趋势13 图6：中证REITs指数对比沪深30013 图7：中证REITs指数对比中证全债13 图8：中证REITs指数对比南华商品指数13 图9：各大类资产历史表现对比13 图10：REITs细分类别本周表现对比15 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅16 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅16 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅16 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅16 图17：REIT细分类别历史表现对比17 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性18 图19：REITs细分类别内部相关性19 图20：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性19 图21：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性20 图22：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性20 图23：产业园区REITs指数与对应板块20日相关性20 图24：能源设施REITs指数与对应板块20日相关性20 图25：仓储物流REITs指数与对应板块20日相关性20 图26：保租房REITs指数与对应板块20日相关性20 图27：生态环保REITs指数与对应板块20日相关性20 图28：交通基础设施REITs指数与对应板块20日相关性20 图29：REITs细分类别历史成交额21 图30：REITs细分类别历史成交量22 图31：REITs细分类别历史换手率23 图32：REITs估值表现24 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计10 1.行业动态 2月21日，华夏基金管理有限公司发布公告，披露其旗下华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金的基础设施项目公司——青岛嘉昪润城商业管理有限公司，已与外部贷款银行签署《借款合同》，授信金额达20亿元。根据公告， 此次借款类型为经营性物业抵押贷款，借款金额为12.3亿元，借款期限为10年。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年9月1日九州通REITs申报 2023年10月26日华润置地申报 9月1日，九州通召开2023年半年度业绩说明会表示，九州通在各级政府相关部门的支持下，正在持续开展医药物流仓储公募REITs申报发行工作；公司拟以拥有的约330多万平方米的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行公募REITs，现已完成项目申报初稿，根据湖北省发改委的指示，已于8月份正式提交申报文件，启动了正式申报程序。 华润置地10月26日晚间在港交所公告，于2023年10月26日，华夏基金及中信证券向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。基础设施REIT的相关资产为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场，即该项目，由项目公司拥有。于本公告日期，项目公司为华润商业资产（即公司间接全资附属公司）的全资附属公司。就建议分拆而言，华夏基金（作为公募基金管理人）将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。目前预计公募基金将募集人民币69.777亿元。于建议上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。 市。在中国证监会指导下，沪深两市交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》（以下简称《临时报告指引》） 发布《公开募集基础设施证券投 《临时报告指引》以“管资产”为核心，着力构建符合REITs特点及规律的 2023年10月27日 沪深两市交易所 资基金业务指引第5号——临时 信息披露体系，重点加强对与REITs业绩表现、规范运作和底层资产运营情 报告（试行）》 况相关的事项的监管规范。《临时报告指引》主要从压实主体披露责任、突出穿透式监管特色、强化运作管理职责等三方面，对REIT项目的临时报告进行了规范化指引。 2023年11月1日 城投宽庭保租房 REIT项目 申报 城投控股(600649.SH)公告，公司获悉，上海国泰君安证券资产管理有限公司于2023年11月1日向中国证券监督管理委员会(“中国证监会”)、上海证券交易所分别提交了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(“城投宽庭保租房REIT项目”)注册、上市申请等材料，并于2023年11月2日收到中国证监会和上海证券交易所有关事项受理通知。 2023年1