社会公平工具包通过公平规划实现包容性增长

社会权益工具通过公平规划实现包容性增长第一版 ： 美国城市2019 年 6 月 2ContentsIntroduction3工具包6位移8社区土地信托10租金控制 / 稳定11驱逐条例12停留的权利17工具19空格20租赁到拥有的程序24社区福利协议25工具27Wrap - up28附录 1 ： 社会公平工具包 ： 全球城市30 3Introduction投资过境给城市带来了一个难题。在改善获得经济和社会机会的同时 ， 新的过境服务也可能增加邻里的可取性 ， 刺激发展并吸引新居民 ， 吸引他们到可步行 ， 过境友好的社区。这个过程的 “高档化 ” 在世界各地的城市中发挥作用 ： 作为收入较高的人寻求交通导向社区的便利和便利设施 ， 现有居民和企业流离失所 ， 创造的新价值分配不均。近几十年来，城市和倡导组织制定了各种政策和计划，以保护居民和企业免受流离失所。因此，今天交通从业人员可以使用一系列促进社会公平和包容性发展的工具。但是，为了对社区产生可观的影响，必须从一开始就将公平作为一项关键的计划原则。从业者往往将公平视为事后的想法，并使用政策干预措施来减缓而不是防止流离失所。社会公平工具包 (SET) 将公平置于规划的核心。本报告将政策措施映射到一系列时间表上，这些时间表与过境发展过程中的关键里程碑保持一致。这种时间格式为运输行业从业者，基于社区的组织和开发人员提供了有关何时实施每种干预措施以最大程度地影响的实际指导。时机特别重要，因为每种措施只有在过境发展进程的适当阶段部署时，才会有效影响流离失所。结果是一套补充政策 ， 可以确保社区文化和房地产可负担性的保护 ， 同时仍然允许城市发展和变化。罗纳德和米歇尔在 2002 年被驱逐 ， 此前他们在底特律的住房单元被改造成一些高端阁楼。 4过境发展进程挑战Cities are constantly changing, and patterns of neighborhood growth variety. When a neighborhood experiences gentlification, however, the force of displacement for existing residents and business can be powerful.显示了交通基础设施的发展如何直接导致土地价值的上涨以及由此带来的负担能力 ， 流离失所和大规模的文化变革。仅仅对新交通的猜测就可以激发新居民和房地产开发商的兴趣。随着对地区需求的增加 ， 土地价值和租金价格上涨。尽管住房和便利设施的数量和质量也可能增加 ， 但市场和文化力量往往只会创造机会对于较富裕的传入居民。所有收入群体的需求往往超过供应 ， 但低收入社区可能会感受到最强烈的影响 ， 导致自愿或非自愿流离失所。了解过境走廊发展的每一步如何与脆弱社区的影响有关 ， 对于打破过境发展与流离失所之间的联系至关重要。开发Public定义StudyDetermine分析选择Identify发射释放计划站Finalize全面计划ConstructionFull远程外展走廊和现有所需土地过境首选站环境过境面积 TOD计划资助操作计划 / 愿景对齐条件uses替代品选项地点评估规划RFP 5应对挑战SET 是创造发展而不流离失所的最佳实践措施的目录。该指南分为两部分 ： 第一部分列出了解决住宅流离失所的措施 ， 第二部分包括保护商业 ， 非营利和文化空间的措施。这需要前瞻性的规划, 以及在开发过程中应使用工具包中的每一项措施。本文件的其余部分详细探讨了最适用的过境发展工具 ， 并确定了成功的案例研究。过境发展解决流离失所问题的社会公平工具包(1)解决居民流离失所问题的措施(2)保护企业和文化空间的措施时间无位移开发 6社会权益工具本文件提供了一套互补政策 ， 可以在面向交通的发展中部署 ， 以确保社区文化得到保留 ， 住房仍然负担得起 ， 同时仍然允许社区成长和变化。解决居民流离失所问题的措施社区土地信托专门的政府或 NFP 拥有的土地存量 ， 用于创建经济适用房包容性分区立法授予开发商额外的建筑面积或高度 ， 以换取经济适用房正当理由驱逐条例出租租户的合法权利 ， 防止不公正的驱逐社区福利协议政府 ， 开发商和社区之间就拟议的开发项目达成协议 解决居民流离失所问题的措施保护商业和文化空间的措施链接费对住宅和 / 或商业开发征收的费用停留的权利有义务的开发商在新的拟议建筑中以可比的价格向现有租户提供新公寓房屋所有权保护政策现有的支持低收入住房所有权的财政援助政策租金控制 / 稳定通过既定的法律权利控制房地产市场对租赁物业的通货膨胀7商业分区条例分区以保护小型企业 ， 遗产 ， 文化空间社区福利协议政府、开发商和社区之间就拟议的开发项目达成协议分配的艺术和文化空间在城市和开发商的支持下 ， 为当地社区的文化和艺术表达指定的空间和计划租赁到拥有的程序为无法购买其占用的物业的商业租户提供财务和技术援助 解决居民流离失所问题的措施社会公平工具包第 1 部分 ：解决居民流离失所问题的措施本节概述了政府或社区可应用于保护和促进住宅可负担性的八种工具 ， 并总结了多种其他工具以供进一步考虑。社区土地信托包容性分区正当理由驱逐条例社区福利协议链接费停留的权利房屋所有权保护政策租金控制 / 稳定额外的工具解决居民流离失所问题的措施是什么 ？住宅措施可以保护居民在面对整个社区的价格上涨和房地产投机时免受流离失所或驱逐。总的来说，具体工具旨在强调保护住房负担能力，生产新的负担得起的存量，保存和创造关键的社区设施和服务，并保护人们免受不公正的驱逐。这些工具可以作为支持现有居民的一揽子措施的一部分协同工作。下一页的时间表显示 ， 即使土地价值随着运输系统的发展而上升 ， 在正确的时间实施正确的措施也可以确保脆弱的在没有政策干预的情况下 ， 人们受到保护 ， 免受负担能力、流离失所和大规模文化变革的影响。 9正当理由驱逐条例对齐租金控制/ 稳定过境发展进程制定长期计划 / 愿景公众宣传定义研究确定 分析走廊和现有的所需陆路运输条件使用替代方案选择首选选项确定发射站环境位置评估发布传输计划 RFP规划站区 TOD最终确定计划Plans充分ConstructionFull资助操作房屋所有权保护政策链接费包容性分区社区福利协议停留的权利解决居民流离失所问题的措施时间表Actions专用土地Actions控制租金收益Actions创建新的法律Actions保护Actions就Actions允许属性Actions寻求协议Actions开发人员或股票负担得起 租户的权利 ，房主新的发展到激励政府之间,房东必须住房措施防止加上负担得起的赠款支持开发人员谁开发者和提供现有 结果驱逐支持维修 /住房包括负担得起的社区团体居民生活结果为人们提供在地区购买房产的机会为租户确立新的法律权利直接影响结果允许未来的租户保护康复结果可以改善住房费率各不相同可以通过负担得起的发展来避免住房结果关于拟议的发展面对变化 ， 突出社区的需求 / 愿望选项在相同的位置 ， 如果复杂被重新开发结果否则就是邻域尺度促进租赁股票 开发人员可以负担不起允许保持本地稳定性结合通过以下方式确保房屋所有权的好处结果获得额外的建筑面积津贴和结果现有租户没有因以下原因而流离失所所有权和稳定性负担能力代码实施 ， 可以支持平等帮助居民留下资金并保持homes为负担得起的发展其他激励措施更多负担得起的住房存量允许公开讨论和谈判发展负担得起的生活选择保留社区土地信托 10可能导致周围居民的 NIMBYism所需地区的土地通常很难获得和 / 或很昂贵需要高水平的政府资助社区土地信托解决居民流离失所问题的措施什么是社区土地信托 ？非营利社区土地信托 （ CLTs ） 通过将土地所有权与建筑物分开来维持财产的长期或永久可负担性。利用强有力的政府或非营利组织 （ NFP ） 支持 ， 该信托旨在使房屋所有权和租金比典型的市场利率。 CLT 有多种形式 ， 但通常功能如下。一个组织购买土地并永久保持管理，以使土地免受外部市场力量的影响。它为居民和企业主提供长期 （ 通常为 99 年 ） 租约，并在出售时为他们提供利润份额。剩余部分投资回 CLT 。CLT 通常与社区合作，以确定土地的最佳用途，并通过具有法律约束力的契约在租赁者之间实施这些用途。CLT 通常由董事会管理，大多数成员居住在 CLT 拥有的土地上或周围。该信托为居民提供了负担得起的房屋所有权的前景 ， 否则本地低收入居民将无法实现。或者 ， CLT 可以执行租赁准则 ， 以确保土地上的财产负担得起。什么时候应该实施 CLT ？越早越好。由于信任领导的早期远见 ， 一些最成功的 CLT 得以实现 ， 他们在价格上涨之前购买了地块。在以运输为导向的开发过程中 ， 土地价值越高 ， 收购变得越困难。什么管用好 ？•为低收入或中等收入个人提供房屋所有权•董事会结构促进社区成员直接参与土地管理•强劲的成功记录 - 美国约有 250 个 CLT ， 占近 10, 000 个住房单位意想不到的后果是什么 ？•社区对分配用于负担得起的住房的土地的污名•从市场上删除地块可能会推高相邻土地的价格•创建 “二等 ” 房屋所有权模式 ， 即居民不能享受房屋所有权的全部收益挑战是什么 ？城市土地保护科罗拉多州丹佛时机是关键 ： 在价格过高之前储备充足的土地供应 ， 可以实现长期的负担能力。城市土地保护 （ ULC ） 是一个非营利性社区土地信托基金，提供负担得起的住房和其他社区设施。通过其 1500 万美元的 TOD 基金 （ 在公共，私人和非营利合作伙伴的帮助下开发的创新循环贷款基金 ），Urba Lad Coservacy 在现有和计划中的中转站附近购买土地，并将建筑权出售给承诺将土地用于社区利益的合作伙伴，包括经济适用房。ULC 的模式已被证明是非常成功的 ： 自成立以来 ， ULC 已在丹佛及其周边地区购买了 19 处物业 ， 其中大部分位于公交附近。通过这些房地产投资 ， ULC 保留了数百套出租房屋的可负担性 ， 并维持了学校和非营利社区中心的运营。The land ’ s location in close approxely to transport nodes also ensures services, facilities, education, and employment opportunities are accessible to residents. Consciencing an负担得起的持续生活方式 ， 而不仅仅是一个负担得起的居住地。（ 从左到右 ） Studio Compltiva 的经济适用房和零售项目 ，科罗拉多州丹佛市西科尔法克斯的 Mile High Vista 11房东提出虚假驱逐指控租金控制例外情况中的漏洞大量财产 ， 特别是新财产 ， 可以免税租金控制 / 稳定解决居民流离失所问题的措施什么是租金控制或稳定 ？租金控制政策以各种形式存在 ， 但通常禁止或限制房东可能收取的租金增加。这些政策通常通过当地建立的机构执行。为了最有效 ， 当局应提供充足的信息 ， 向公众宣传这些法规和租户的权利 ， 并应对租户和房东的纠纷。作为租金控制政策的一部分 ， 城市应禁止或限制因需要的恢复 ， 翻新或抵押和偿债 （ 资本改善 ） 而增加的租金 ， 这有助于维持基本的住房适居性水平。租金稳定措施不一定可以控制住房质量或可居住性 ， 并且存在永久性 ， 房东合规性和租户教育的问题。但是 ， 它们可以确保租房者不会因社区土地利益增加和随后的市场增长而遭受无法承受的价格上涨。何时应该实施租金控制或稳定 ？在许多城市 ， 租金控制或稳定政策可能已经生效。但是 ， 它们可能不适用于新单位 ， 甚至是低收入或中等收入地区的单位。尽管时机与发展过程中的任何特定点都没有直接关系 ， 但引入新的租金稳定措施可能需要漫长的立法过程。什么管用好 ？•为租户确立