CPI Property Group S. A. (CPIPGR) 第 3 部分 ： “我是什么样的 Fella ” 1

CPIPropertyGroupS.A.(CPIPGR)第3 部分：“我是什么样的Fella”1 2024年1月25日CPI购买Vitek的圣特罗佩度假别墅引起了人们对CPIPG债券持有人资金 促进洗钱的担忧。 1JohnMellencamp的歌曲 上图：基于巴拿马律师事务所MossackFonseca的Netflix电视剧《自助洗衣店》的海报 MUDDY水域研究中心1 免责声明 截至浑水报告发布之日，浑水相关人员（定义如下）是CPIPropertyGroupS.A.和任何关联发行人（统称为“担保发行人”）的证券或与之相关的衍生工具，因此，如果担保发行人的股权或债务证券的价格下跌，则可能实现重大收益浑水研究、浑水资本和/或其关联公司及关联方，包括但不限于任何负责人、高级管理人员、董事、员工、成员、客户、投资者、顾问和代理人(与浑水研究公司合称“浑水相关人士”)打算在本受保人报告后无限期地继续在受保发行人的证券中进行交易,该人可能在此后的任何时间处于多头、空头或中立状态,而不论其截至本报告发表之日的初始立场和观点如何。浑水相关人员没有义务更新此演示文稿和/或向您更新我们可能持有的承 保发行人证券的任何职位。 浑水资本不会向任何人提供投资建议，除非它与该人有书面证明的投资顾问-客户关系。您理解并同意,浑水资本与您没有任何投资顾问关系,也不对您负有受托责任。提供投资建议需要了解您的财务状况，投资目标和风险承受能力，而MddyWatersCapital对您没有这种了解。 此演示文稿由MddyWaters，LLC（“MddyWatersResearch”或“we”或“s”）发布。我们受到共同控制，并隶属于浑水资本有限责任公司（“浑水资本”）。我们将浑水研究和浑水资本统称为“浑水”。此处列出的所有信息和意见仅供参考。在任何情况下，此处的任何信息或意见均不得解释为投资建议，出售要约或购买任何证券或其他金融工具的要约。 本报告是舆论新闻。泥水研究公司根据向读者充分披露的事实，就公众关注的问题提供新闻意见。 MuddyWatersResearch是一家在线研究出版物，对公开交易的证券进行基于尽职调查的报告，MuddyWatersCapitalLLC是在美国证券交易委员会。本演示文稿是浑水研究公司的财产。此处列出的意见、信息和报告完全归于浑水研究公司。 在做出任何投资决定之前,您应在就担保发行人的证券或引用担保发行人的任何其他金融工具做出任何投资决定之前进行自己的研究和尽职调查。您表示您有足够的投资复杂性来批判性地评估本演示文稿中的信息、分析和意见。本演示文稿仅代表MuddyWatersResearch的观点，并基于通常公开的信息。据我们所知，此处包含的所有信息都是准确的 可靠，并已从我们认为准确可靠的公开来源获得。此处提供的信息为“原样”，没有任何明示或暗示的保证。本演示文稿包含了大量的分析和意见。所有意见表达均需随时更改,恕不另行通知,浑水研究公司没有义务更新或补充本 演示文稿或本文的任何信息或意见。 通过查看和访问此演示文稿，您进一步同意以下使用条款： 浑水相关人员对因本演示文稿而引起或以任何方式引起的任何索赔、损失、费用或损害承担任何责任,包括直接、间接、惩罚性、惩罚性、附带、特殊或后果性损害。本责任限制适用于任何浑水相关人员的任何疏忽或重大过失 。您接受依赖本演示文稿中的信息和意见的所有风险。 您同意,您与MddyWatersResearch及其附属公司之间因本演示文稿而产生或与本演示文稿相关的任何争议应受德克萨斯州法律管辖,不考虑任何法律冲突条款。鉴于MddyWatersResearch及其附属公司位于德克萨斯州奥斯汀，您有意且独立地同意服从位于德克萨斯州奥斯汀的州和联邦法院的个人和专属管辖权，并放弃您对任何其他管辖权或适用法律的权利。浑水研究部未能行使或执行此处的任何权利或规定,并不构成对该权利或规定的放弃。如果这些使用条款的任何规定被有管辖权的法院认定为无效，双方当事人仍然同意，法院应努力使双方当事人的意图生效，如本文所述的其他规定所反映的，特别是关于本管辖法律和管辖权规定。您同意，无论任何法规或法律如何相反，因本演示而引起或与之相关的任何索赔或诉讼原因必须在导致此类索赔或诉讼原因的所谓损害发生后一（1）年内提出，或此类索赔或诉讼原因将永远被禁止。 MUDDY水域研究中心2 CPI房地产集团S.A. MuddyWaters是CPIPropertyGroup（“CPIPG”）的信用不足。迄今为止，我们已经展示了CPIPG的控股股东RadovanVitek如何剥离了该公司的资产，以及CPIPG如何大大夸大了其投资物业的价值。 在第三部分中，我们展示了一系列涉及意大利土地银行CollinaMuratella的交易，这些交易似乎导致了近1亿欧元的漏洞。 我们还涵盖了以前披露为“Pietroi”的一系列交易，我们怀疑债券持有人的钱被用来通过圣从Vite购买CPIPG后拥有的Tropez。Pietroi交易被披露仅花费CPIPG1欧元;但是，它使CPIPG背负了超过4500万欧元的债务-包括欠（和支付）Vite的1,0100万欧元。Pietroi资产明显被高估，以至于在CPIPG从Vite购买后的一年中受到了损害。 4CPIPG2023年上半年管理报告，第16页。 CollinaMuratella 2000万欧元现金和7860万欧元应收账款似乎在3500万欧元的土地银行收购中失踪 CollinaMuratella概览 在2021年的一系列交易中，CPIPG报告以3530万欧元的价格购买了一个土地银行综合体（“CollinaMuratella”）。1所谓的考虑因素包括CPIPG支付2850万欧元，以购买来自CollinaMuratella控股公司的银行贷款应收账款，总额为1.039亿欧元。据报道购买应收账款的CPIPG实体是新成立的CPI意大利130SPV。 However: •CPI意大利130SPV的账户显示，它只支付了854万欧元。它应该已经支付了2850万欧元。2我们质疑这种差异是否表明CPIPG账户存在现金漏洞？ •CPI意大利130SPV的账户显示，它只购买了2530万欧元的总账面价值贷款应收账款。它应该购买了总计103.9万欧元的总账面价值贷款应收账款（当时存在）。3我们 质疑应收款项的余额是否在集团之外持有，并期望它们最终会 (使用CPIPG现金)？(我们注意到CPI意大利130SPV的“独家目的是进行一项或多项信贷证券化操作……包括发放贷款、将应收账款转换为股票以及其他证券和权益工具。”)3 •截至2022年12月31日，CollinaMuratella三家实体仍显示应付贷款1.041亿欧元，表明 CPIPG预计将向某人支付贷款本金和应计利息。 12021年CPIPG年度管理报告，Pg。127.“2021年3月12日，集团收购了三家意大利公司MilleimS.的100%股份。R.I.，FrecciaAlataS.R.I.和PeabodyLamaroRomaS.R.I.形成了ColliaMratellaComplex，这是意大利罗马一个计划中的住宅区的土地。作为交易的一部分，本集团通过其新成立的投资工具CPI意大利130SPV购买了低于其名义价值的银行贷款。." 2CPI意大利130SPV财务报表2021，Pg。8：“在2021财政年度，公司完成了以下额外收购：根据分别与(I)FrecciaAlataRealEstateSrl的两个转让合同，和（ii）LamaroAppaltiSpA购买了一系列权利和货币应收款，这些权利和货币应收款来自PeabodyLamaroRomaSrlUipersoale和FrecciaAlata2SrlUipersoale以及MilleimSrlUipersoale的部分股东贷款-总对价等于8,538,610欧元，而V等于25,273,573英镑。”（机器翻译自意大利语。). 3MilleniumS.r.l.、FrecciaAlataS.r.l.和PeabodyLamaroRomaS.r.l.2021年和2022年财务报表。 4CPI意大利130SPV财务报表2021，第5页 CollinaMuratella欠超过1亿欧元 在2019年，组成CollinaMuratella土地银行综合体的三个控股公司-当时由明显的公平交易方拥有-在过去到期的应付贷款总额超过1亿欧元给一组银行。CPIPG声称收购银行的应收账款，作为购买实体股权的一部分。 三个CollinaMuratella实体是： i)PeabodyLamaroRomaS.r.l. ii)FrecciaAlata2S.r.l.和 iii)MillenniumS.r.l. CollinaMuratella-CPI购买实体和应收贷款 CPIPG'sfinancialsstatethatCPIItaly130SPVistheentitythatacquiredthereceivables.Theyalsoshowthattheconsiderationtopurchasethereceivableswas€2850million.BelowisCPIPG’sdisclosurefromits2021report(emphasisaddressaded):1 42021年CPIPG年度管理报告，第127页。 CollinaMuratella实体的披露同意CPI意大利130SPV购买了应收贷款 CPI意大利130SPV收购了每个实体的应收贷款。每个CollinaMuratella实体的财务报告是CPI意大利130SPV收购的应收贷款，发生在CPIPG收购控股公司的股权之前。这些披露基本上彼此相似。下面的披露来自MillenniumS.r.l. （谷歌翻译，重点补充）： “截至2019年12月31日，公司对法国巴黎银行，BancaIFISSpA，UnionediBancheItalianeSpA，AMCO-资产管理公司SpA，Banca的银行逾期债务 MontedeiPaschidiSienaSpA和BancaCarigeSpA，金额等于22,196欧元。2020年12月29日，这笔债务在CPI集团收购公司股票的更广泛过程中， 由CPI意大利130SPVSrl无追索权购买，由母公司CPI控制的车辆 PG，因此，它被重新分类为“应付给受母公司控制的公司”。2022财政年度以后的债务重新谈判正式化正在进行中。”1 1千年SRL财务报表2021年，第5页。 CPI意大利130SPV的2021年财务状况显示差异 CPIItaly130SPV'sfinancialsreportitonlypaid€8.5million,ratherthan€2850million.ThedisclosurealsoonlyshowsitpurchasedloanswithaGross账面价值of€2530million,ratherthan€1.039million: “在2021财政年度，公司完成了以下额外收购： •上2021年3月12日，基于分别与（i）FrecciaAlataRealEstateS.r.l.和 （ii）LamaroAppaltiS.p.A.，它从一些股东贷款中获得了一系列权利应收款和货币应收款PeabodyLamaroRomaS.r.l.UnipersonaleandFrecciaAlata 2S.r.l.Unipersonale，并向MillenniumS.r.l.Unipersonale-总共考虑8,538,610欧元，反对GBV为25,273,573欧元..."1,2 我们注意到，此处披露的债务收购日期(2021年3月21日)与控股公司自己提交的文件中提供的日期(2020年12月29日)不同，这可能是因为债务和股权购买是由两部分组成的协调交易。 1