大湾区“工业上楼”产品研究与实践思考：潮起珠江，也谈向上的力量

1 2 3 01 “工业上楼”尚未有统一定义 不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、研发、办公设计的新型工业楼宇模式。从部署文件来看，只要是属于非单层、生产研发复合利用的新型产业园区即符合“工业上楼”的特征。 通常认知 深圳集中在 M0创新型产业用房探索 - 传统制造业外迁转移 泰华梧桐岛天安云谷万科云城 科兴科技园 侨城坊 2005 佛山市场试水 2012 深圳旧改初探 2018 东莞后来居上 2022深圳重新站位 2023湾区全面开花 松湖智谷寮步智慧谷 坪山新能源汽车产业园 宝龙专精特新产业园 东莞佛山珠海 顺德天富来国际工业城 宝安全至科技创新园 华讯产业园湾区智谷 黄花岭工业上新桥东先进制 惠州肇庆中山 楼项目造园区 引入港资合作开展村工业园改造，首创“商品厂房”，容积率从0.35提升到2.8 深圳城市更新“工改工”和“工业用地提容”政策下的市场化产物，位于宝安107国道传统产业带，诞生深圳首个制造业上楼项目，最高23层。 东莞借势，“工业上楼”快速发展 深圳重拾“先进制造”，20+8，每年2000万方 湾区各地全面学习深圳，政策频出，加快推进“工业上楼”以图破解土地约束和产业升级双重困境。 京津冀城镇群 疏导非首都职能后，对“离不开、走不远”的既有产业，依托周边经济开发区，以“工业上楼”的模式保留升级，以局地实践为主。 环渤海城镇群 “工业上楼”起步较早，以青岛为代表，已形成开工一批、竣工一批、储备一批的梯次化推进格局，已落地装配式、坡道上楼等先锋尝试。 长三角城镇群 以苏州学习新加坡“堆叠厂房”起步，近期上海、杭州政策出台加速，台州、昆山等传统制造业重镇依托城市更新启动试点研究。 珠三角城镇群 北京经开区.天空之境产业广场 青大工业园中德生态园 苏州工业园-腾飞新苏工业坊 以环湾城市为核心，全面铺开，政策、市场双向驱动，实践案例密集程度高、产品创新性强。 2021年7月21日，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知（47条）》——全国“工业上楼”升温提速，年度热点！ 欧美国家土地紧约束压力相对较小，工业上楼主要体现为城市旧工业区复兴、制造业内核重塑，体现形式为先进制造业与生产性服务业的融合。 欧美 新加坡-兀兰腾飞（2000）-MAPEX工业园 亚太(2016) 美国布鲁克林造船厂通过城市更新成为纽约智能制造主要承载区 •堆叠式厂房（9层） •货车上楼 香港-工业大厦活化为商厦、数据中心、艺术中心、迷你仓储等 韩国-公寓式工厂 •强政策引导 •为大型综合性园区保留制造环节，促成产研一体 •生活配套与生产空间混合布局，垂直分布 香港 从上世纪50年代起步，已经历兴起-繁荣-消退-更新活化的完整历程 大湾区主要城市“工业上楼”产品参数规定 大湾区主要“工业上楼”项目分布 02 7200 6200 5900 5400530053005300 52005100 490049004800 生产制造上楼一般以不超过70米为宜（设备吊装吊臂长度），通常在12层以下。 7500 7000 售价(元/㎡) 6500 6000 5500 5000 4500 工业上楼产业垂直布局意向:上研发、中组装、下生产，上下楼即上下游 4000 1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F 惠州仲恺某12层工业大厦每层销售价格变化 深圳某城市更新项目：“工业上楼”城市 更新项目允许提供30%住宅用作经济平衡，必然呈现产业园与居住社区毗邻甚至兼用配套，要求“工业上楼”新型产业园必须社区化。 传统产业园区 工业生产 产业配套 浙江台州黄岩某旧改项目：原规划为工改居，现考虑按“工业上楼”保留都市产业，提质增效。用地毗邻城市中心、周边生态景观资源优越、居住氛围成熟，必须按产业社区规划建设，实现产城融合、三生合一。 宿舍配套 商业配套 “上楼”后的产业社区 清洁生产、用地紧凑集约、生产生活配套完善、环境品质提升，和城市融为一体。 经济型分段组合型 分段型 堆叠组合型 堆叠组合型 分段型 各类轻生产、工艺设计与测试环节 区间定位 层高范围 楼层荷载 适配产业环节 12F 11F 10F 9F 8F 7F 轻型生产 5-12F 上下游产链及相关产业的轻型生产、中试、试验型小产线生 产、研发办公 4-4.5M （4.2M为主流参数） 4-5M （4.5M为主流参数） 0.6-0.8T （0.65T为主流参数） 0.65-0.85T （0.8T为主流参数） 新一代通信设备 芯片设计及测试、光模块制造等 高端医疗器械 医疗耗材生产、3D打印环节等 新材料 LCP/MPI生产、半导体陶瓷基板等 新材料 部分组装及调试环节 6F 超高清视频显示 ITO玻璃、SMT装配车间等 智能装备 电位器生产、可旋转码盘生产等 生物医药 合成生物实验与研发、生物药品制造 5F 4F中型生产 2-4F 3F对荷载、层高有一定 2F要求的中游核心生产 重型生产 1F1F 4.5-6M （5M为主流参数） 6-9M （7-8M为主流参数） 1-1.5T （1.2T为主流参数） 1.5-3T （2T为主流参数） 新一代通信设备 集成电路、芯片封装工序等 各类器械生产、封装、装配环节 智能装备 大部分生产环节 各类涉及重型设备的生产环节 智能传感器 各类传感器生产、大部分封装环节等 （通用型高层厂房，不涉及特殊定制或专业型高层厂房） （右侧产业类别来源于《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》“工业上楼”产业目录） 超高清视频显示 显示面板制造、PCB、手机镜头等 新材料 高频覆铜板生产、半导体材料环氧树脂等 安全节能环保 造纸、包装、大型塑料生产、熔断等环节 创新设计：分区货梯 核心要素 货品转运空间核心要素包括: 首层装卸货平台+装卸停车位+垂直货梯+层内货梯厅+吊装口 吊装口 货梯厅吊装口 货梯厅吊装口 货梯厅垂吊装口 直 货 货梯厅梯吊装口 位置选择、平时与用时 形式的切换 层内货梯厅 货梯厅是否独立、与生产空间、储藏空间的关系 垂直货梯 货梯的载重及数量 装卸货平台 平台的尺寸、高度，以及与 货梯的连接 装卸货停车位 车位数量、尺寸、货车倒车卸货顺畅便捷 创新设计：多首层 流水线长度决定厂房长度 产业定位决定产品面积 生产线宽度与数量决定柱网尺度 考虑机电变量 定量机电 + 定量 变量机电 开放管道 区域 设备平台 被动隔振 变量 减 防止建筑结构振动对生产影响 规划层面 建筑层面 厂房选址远离振源，如地铁、高铁、工矿等。 注意防止因柱距过宽导致自振；考虑加厚楼板、加强结构等手段。 定量机电： 给排水、强弱电、暖通、排烟等保障建筑运营基本的已知机电条件，宜建筑内部布设管井集中解决。 变量机电： 不同企业工艺需要自行改造的各类烟道、排气、压缩机管道等未知机电条件，宜在建筑外侧指定区域预 标准层 开放管道区域 屋面层 屋面机电设备拓展空间 震隔振 主动隔振 防止机器设备振动对建筑结构影响 做好建设质量管理，杜绝因质量问题造成振动。 施工层面 产业筛选对振动归类：按对振动的敏感程 度分类布局。 技术隔振减震支架、底座、橡胶、弹簧的 技术手段主动隔振。 留条件 变电机电管道区域，预留与屋面机电设备拓展空间连接条件 加强结构设备减震支架 重型设备底座 区域发展条件储备产业资源 投资策略 + 操盘策略 + 运营策略 竞品项目调研 开发指标研判 产业发展趋势 政策产业导向 成功经验借鉴 产业布局分区产业空间适配产业资源落位 …… 设计条件 设计单位开展方案设计 产品构成主力产品选型基本产品参数配套比例构成开发建设分期 …… 目标企业调研 政策影响研判 市场趋势研判 产品规划设计获行业认可，招商运营成绩获市场认可 一期、二期工业大厦已完成100%去化，其中二期为企业定制，竣工交付即售罄 已导入企业百余家，其中国高46家，专精特新20家，总产值超4亿，税收超千万 GBE办公建筑大奖2022“年度最佳产业园奖·金奖”、中国优质产城标杆（央广网） 7.5m 惠州星河IMC产业园 长颈鹿的高度 就 是高标厂房的态度 层高(m)首层7.5/其他层4.5 层数7层/8层/13层 柱距(m)标准层面积 (㎡) 8.4*10/8.4*11 1200/1500/1900 鲸鱼的体积 就是高标厂房的格局 荷载(T) 大象的重量 就是高标厂房的容量 货运 首层2T、二三层 1T、其他层0.8T 每户2台货梯、3T+5T 产品参数来自于深入的市场调研和精准的客户把握 2T 11m 惠州·星河IMC 以先进制造业为核心，兼具研发生产、中试检测等功能的高端智能制造产业基地。 总用地15.6万㎡，总建面46.54万㎡，容积率约3.0；主力产品为12-14层工业大厦。 向上生长 产业社区 03 数字化模型 (产品端BIM） 生产线全数字化管理 （企业端） 产业园区智慧运维（开发主体端） 能耗使用精确计划设备运行高效护航 园区安全精准保障星河.南京星河WORLD智慧运维系统园区管理运营能力提升 2020年4月证监会及发改委联合发布的958号文并出台配套指引，标志国内公募REITs发展正式启 适用行业：适用于多数基础设施行业，排除商业、住宅。权属合规：项目应当权属清晰，已经履行投资管理、用地、规划、环评等行政审批手续，具备转让条件。 运营成熟：运营3年以上，具有成熟的经营模式与市场运营能力，已经产生持续、稳定的现金流与收益，且不依赖于第三方补贴。 航。 已上市产业园类REITs 中关村产业园 大量国际资本介入产业园资产运营 高瓴资本：入股天集产城，成本新基建组。 红杉中国：募集首支“新基建”基金，投资方向涵盖新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园、数据中心等。 黑石集团：2021年黑石参股联东旗下子品牌粤浦科技，合作发展重资产持有型产业园业务。 苏州工业园区临港创新产业园张江光大园 东久新经济产业园 合肥高新产业园湖北科投产业园 政策明文鼓励利用REITS支持“工业上楼”项目 2023年10月，上海市人民政府办公厅发布《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》政策；鼓励上海园区高质量发展基金、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）支持项目建设。 在申请中产业园类或其他类型项目REITs 和达高科产业园招商蛇口产业园 2021年6月，首批3支产业园区类公募REITs正式上市；截至23年3月，以产业园为底层资产的公募REITS达到9个。 自持部分 整售部分 深圳某国企拟建食品科技产业园 操盘思路：城市更新工业用地提容，提容部分限自持，运营期满后以REITs退出 自持与可售完全分离 独立管理、产权清晰、严控无效成本 整售部分独立布局，包括地下车库和配套； 自持部分独立布局，架空大板与整售部分分离，保证相关配建车位、设备房等配套空间产权清晰； 拟发REITS部分仅配置必要生产配套，减少无效成本，保证运营收益； 各部分出入口及消防场地均按独立设计、无连廊的空间连接，杜绝产权隐患； ······ （——星河产业轻资产服务输出，闲置土地盘活） 产品设计前置保障资产管理运营