西蒙地产(SPG)交流纪要-美股-调研纪要-20240207

公开链接：Q42023SimonPropertyGroup,Inc.EarningsCon.cfeorme)nceCall(media-server 注：以下材料仅为公开资料整理，不涉及分析师的研究观点和投资建议，记录和翻译可能产生误差，仅供参考，如有异议，请联系删除 业绩： 2023年公司营收57亿美元，归母净利润22.8亿美元，摊薄EPS6.98美元，FFO46.86亿美元，摊薄每股FFO11.95美元，国内资产NOI同比增长4.8%，所有资产组合NOI同比增长4.9%，年内回购+股息共支出29亿美元。 2023Q4公司实现归母净利润7.475亿美元，摊薄EPS2.29美元，FFO13.82亿美元，摊薄每股FFO3.69美元，国内资产NOI同比增长7.3%，所有资产组合NOI同比增长7.2%。 运营： 截至2023年末，美国商场和奥特莱斯出租率为95.8%，同比+90bps；Mils的出租率为97.8%，所有产品线的平均出租率已高于2019年的水平；每平方英尺最低租金56.82美元，同比+3.1%；TTM每平方英尺零售额743美元，同比-1.3%。 融资： 2023年，公司发行3笔优先票据总计31亿美元，加权平均利率5.36%，加权平均期限15.6年；同时完成16笔无追索权贷款总计约17.3亿美元，平均利率6.53%。此外，公司新增无担保循环信用贷款上限额度50亿美元。 截至2023年末，公司流动性总计约109亿美元，包括28亿在手现金和81亿可动用循环信用贷款融资额度。 股息： 2023Q4每股派息1.95美元，同比提升0.15美元/8.3%；将于2024年3月29日派发。 2024年指引： 公司指引2024年摊薄EPS6.45~6.7美元，摊薄每股FFO11.85~12.10美元。 Q&A Q1：关于租赁Pipeine的情况与一年前相比如何？与租户进行的对话是什么样的？考虑到现在资产组合已经达到了95.8%的出租率，租金定价动态是否发生了变化？【SteveSakwa（EvercoreISI）】 尽管出租率已经达到了96%，但公司仍努力改善零售商组合，以促进净营业额（NOI）增长。 需求仍非常多，新签约租约租金74美元/平方英尺，续约租约的租金约65美元/平方英尺，2024年到期租约56-57个。新租约价格有所提高，供需利差普遍为正，之前零售房产建造量已大幅减少。大型商业地产项目过去每年约新增4000平方英尺，现在严重收缩，新增小于几百万平方英尺。 考虑到有些房产已经过时，新零售商的加入也增加了租赁价值。 Q2：对ABG出售提供更多细节，包括目前持有多少ABG股份？以及在2024年计划进行更多资金变现的情况？【CaitinBurrows（GodmanSachs）】 A： 公司出售了大约2%的ABG股份，将持有量从12%左右降至10%左右。 计划继续寻找机会变现投资，无论是大型还是小型，这些投资总体上都表现良好。公司优先考虑创造价值，并愿意将资金投入主营业务以获得更好的增长机会。 专注于利用自己的投资组合优势，并将评估资产变现是否能为核心业务带来更好的回报。 Q3：在未来五年中最期待的一两个关键举措是什么？【JeffSpector（美国银行)】 A： 重点在于地产开发项目中的综合用途布局。拓展东南亚地区的Outet业务。 致力于通过技术和客户互动增强购物体验，并持续优化零售品种。 Q4：公司恢复到疫情前的股息水平的计划，是否受到投资机会或者利率上升的影响？ 【AexanderGodfarb（PiperSander）】A：拥有高比率的收益率和巨额的自由现金流，与财务实力无关，仍然计划继续回购股票，收益率对于投资者来说已经足够高。 Q5：基础最低租金在低个位数范围内年度增长，而租户每平方英尺销售额略有下降的动态。这些动态是否可持续？以及租户销售额开始下降前的租金是否在追赶租户经历的一些增长？【MichaeGodsmith （UBS）】 A： 租金的增长是可持续的，但占用成本仍处于历史范围的低端，且销售额受到退货等因素的影响，实际上可能比报告的更高。 需求、低占用成本、高零售销售额以及总体需求将能够产生新的租赁续约差价。 Q6：涉及公司的再投资情况，最近的梅西百货的关闭以及未来两三年内公司可能需要重新租赁的商场租赁环境的前景以及目标业态是什么？奢侈品品牌是否足够用于填补这些空间？ 【CraigMaiman（CitiGroup）】 百货公司在倒闭，我们持有百货这个类型的产品大约不到10家，大部分已在开发或施工中，百货的机会目前来看也比较少。 对于奢侈品牌在填补这些空间方面的地位，主要还是以多功能开发为主。 前几年面临梅西百货等百货公司关闭时市场很担忧，但这些变化实际上对公司并没有造成影响，反而变得更好。 Q7：未来开发和重新开发项目对2024年的FFO的预期增量？ 【VinceTibone（GreenStreet）】 A： 大部分开发项目在2024年并不会对FFO产生影响，因为许多项目预计在2025年或更晚才能完工并产生收益。 对于未来几年的投资支出，公司预计每年的稳定开支将在600亿到800亿美元之间，并希望获得超过8%的回报率。 Q8：关于核心净营业收入（NOI）在2024年的情况？特别是关于旅游中心的恢复程度？以及可变收入转换为固定收入的影响？【MomCamden（MorganStaney）】 A： 在23年，旅游中心的业绩已经出现了强劲的反弹：Woodbury的销售额在第四季度达到了35亿美元的高水平，表明旅游中心的复苏良好。 可变租金收入转化为固定收入的趋势，是一个积极的趋势，可以为公司带来持续的增长。 关于季节性因素，他们指出第一季度相对平稳，第二、第三季度增长，而第四季度增长最为明显，今年预计增长10%至15%。 Q9：关于公司2024年运营性收入（OPI）的指引，是否包括类似去年的一次性收益或清算？以及从2023年对FFO的负贡献中预期的改善？【GregMcGinniss（Scotiabank）】 A： 2024年的指引纯粹是基于运营结果，没有包括任何一次性收益或清算。 在2023年OPI方面的挑战，并指出低收入消费者面临的挑战，但他们也在与合作伙伴共同努力改善业绩。 租户整体处于良好状态，大多数租户正在进行店铺改造，将更多资金投入到实体店铺中，因此对他们的经营状况感到满意。 正在逐步恢复到2018年和2019年的水平，对未来持乐观态度。 Q10：想了解公司今年发展项目带来的影响的具体数量？Taubman投资组合在第四季度出现强劲租金和入住率增长的原因？以及对该投资组合今年的预期？【HongZhang（JPMorgan）】 A： 预期3%是，复而合两净个营投业资收组入合超的过增长主要受供需、零售销售和运营卓越等因素的影响。 关于发展项目带来的影响，主要是由于重新租赁商场导致的停业时间延长，这一过程需要较长时间 （对于餐厅的建设可能需要一年）。 一些特殊情况：在湾区由于天然气供应问题导致的建设延误，都可能对发展项目产生影响。估计发展项目的影响可能导致每年0.10到0.20美元的损失。 Q11：关于公司在第四季度运营费用下降的原因以及是否可持续？关于ABG部分出售的问题，询问是否低于之前的估值？【KedronKim（TruistSecuritie）】 A： 第四季度的运营费用下降部分是由于季节性因素导致的，预计这种趋势是可持续。之前提到的18亿美元是企业价值，包括一些债务，而不是纯粹的股权价值。 Q12：上个季度或概述的嵌入式占用率大约有200个基点，但尚未开放。更新目前的情况以及今年在预算中包含了多少坏账和租赁期费用？【HaendeStJuste（MizuhoSecurities）】 A： 预计未开放管道将带来约200个基点的潜在占用率增长，且目前保持稳定。关于坏账他们预计正常水平约为总收入的25个基点。 租约条款费用：全年约为3000万美元。 Q13：与Jamestown的关系当前处于什么状态，以及任何正在进行的综合利用项目？ 【Sanabria（BMOCapitaMarkets）】 A： 与Jamestown双方之间良好的合作关系和合作机会，正在共同开展一个发展项目。讨论更多的是在企业层面进行战略性的讨论，而非特定物业层面的细节。