房地产行业专题研究：行业资金压力不减，地产融资政策维持宽松

资金来源持续下降，行业资金面临压力 房地产行业到位资金自2021年起增速放缓，2022年以来到位资金持续下降，2023年12月单月资金来源降幅有所扩大，其中国内贷款增速由正转负，自筹资金降幅收窄，利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款降幅扩大；与之对应的是2023年商品房销售额较2022年下降，投资额仍然维持阶段低位，房企信心不足、居民住房消费观望情绪较浓，房地产行业资金仍然面临压力。 房地产融资政策宽松，金融端支持有望改善 房地产资金政策逐步宽松，行业资金有望获得改善。回顾2018-2023年近六年的全国性房地产资金政策，政策与行业资本面逆周期调节。 2018-2021年行业到位资金总体而言呈增长态势，融资政策以限制性为主，2020年推出房企融资“三道红线”和贷款“两个上限”进一步加强监管；2022-2023年资金来源持续负增长，政府出台房企融资“三支箭”、支持民营房企融资25条、房地产贷款“三个不低于”等一系列措施支持房企融资。 房企资金仍有压力，融资政策有望持续发力 2023年房企销售额持续承压，房企现金流仍然面临一定压力，融资仍需政策持续发力。选取五家重点房企作为样本分析，现金流入端，招商蛇口与其它房企销售表现明显分化，销售好于行业平均；样本房企债权融资规模较2022年同期显著减小。现金流出端，2023年上半年样本房企新开工面积有所下降，房企开工意愿较弱，三家房企现金短债比下跌； 全年拿地金额增加。当前房企仍面临资金压力，有待融资政策宽松，继续发挥作用。 投资建议 房地产行业仍为我国支柱产业，监管部门重视改善房企融资环境、防范行业风险，预计未来有望继续宽松房企融资政策。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：（1）政策效果滞后性风险；（2）房地产市场超预期下行风险;（3)金融市场波动风险 1.资金来源持续下降，行业资金面临压力 1.1资金来源持续下降，2023年12月降幅扩大 从房地产行业到位资金累计值来看，2021年1-2月资金来源累计值同比增长51.2%，但受2020年8月以来房企融资“三道红线”和贷款“两个上限”等限制性政策影响，增速减缓，融资开始下行。2022年以来，行业到位资金同比持续下降，2022年全年同比下降25.9%；2023年1-12月累计资金来源为12.7万亿元，同比下降13.6%，较2022年降幅收窄。 从单月数据来看，2021年以来，受融资政策收紧、经济环境变化等影响，房地产行业资金来源同比持续下降，2021年3月增速转负，2022年6月降幅达37.0%。 2023年3-4月房企融资“三支箭”支持下资金来源短暂回升；5月以来持续下降，12月房地产行业资金来源约10415亿元，同比下降15.8%，降幅扩大7.1pct。 图表1：2023年房地产行业到位资金持续下行 图表2：12月到位资金降幅扩大 1.212月企业资金压力犹存，国内贷款增速由正转负 从资金来源构成来看，2023年1-12月累计数据中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降9.9%、39.1%、19.1%、11.9%、9.1%。 12月单月数据中，主要资金来源为国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款，分别占比13.7%、34.88%、36.26%、15.10%。其中国内贷款同比下降10.9%，增速由正转负；利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款降幅分别扩大142.5pct、4.9pct、6.6pct;自筹资金降幅收窄5.4pct，融资政策宽松之下，资金面改善不及预期，房企压力犹存，有待政策进一步深化落地。 图表3：资金来源累计值降幅扩大 图表4：12月国内贷款增速由正转负 图表5：12月资金来源主要为国内贷款、自筹资金等 1.3销售额、投资仍处低位 2020年全年商品房销售额达17.36万亿元，居民住房需求释放和房企加大供货双重拉动之下，同比增长8.7%；2021年1-2月销售额累计同比133.4%，融资受限和贷款收紧造成供需两端挤压，使得下半年增速放缓，2022年全年销售额同比下降26.7%。2023年商品房销售额累计11.66万亿元，同比下降6.5%，较2022年降幅显著收窄，但销售额仍处低位,需求端消费者观望情绪较浓。 图表6：2023年商品房销售额仍处低位，较上年整体降幅收窄 2021年1月以来，受行业资金政策收紧和需求端弱的影响，房企开工拿地积极性较弱，投资累计增速持续下降。2022年全年同比下降10%，2023年降幅持续扩大，12月房地产投资额累计值达11.09万亿元，同比下降9.6%，较11月降幅扩大0.2pct，投资仍处低位。与之对应的是2022-2023年自筹资金的变化，受销售市场复苏弱影响，房企信心不足，投资意愿尚未恢复。 图表7：2023年房地产投资累计值 综合来看2023年房地产企业累计资金来源同比下降13.6%，较11月降幅扩大0.2pct。12月单月来看，资金来源同比下降15.8%，降幅扩大7.1pct，其中国内贷款增速转负，定金及预收款、个人按揭贷款降幅扩大，自筹资金降幅收窄5.4pct。 1.4房地产融资政策宽松，金融端支持有望改善 2023年11月17日，金融监管部门主持召开金融机构座谈会，提出了房地产贷款“三个不低于”，以量化指标要求银行支持房地产企业融资，金融端支持有望改善。 在此背景下，我们复盘了2018-2023年近六年的全国性房地产行业资金政策及相关会议，并与行业资金情况对照分析。 2018-2019年：行业资金流入明显，融资政策逐步收紧 政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》加强住房用地资金来源审查，严控购地加杠杆行为；《关于开展巩固治乱象成果、促进合规建设工作的通知》涉及房地产行业相关政策，严查资金违规流入房企；《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确房地产行业发行外债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务。一系列政策压缩房企融资空间，政策端持续收紧。 2020-2021年：地产到位资金持续增加“五道红线”加强监管 2020年初房地产资金端各项数据调整，反应政策限制密集出台，融资收紧。2020年8月住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出重点房企资金监测和融资管理规则，也即房地产企业融资三道红线，精确监测房企融资行为；12月末出台银行金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额和个人贷款余额两个上限，进一步限制房地产行业资金端；2021年又出台《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严格管控楼市资金来源。 图表8：分档设置房地产贷款余额和个人住房贷款余额两个上限 2022-2023年到位资金迎来压力，金融端支持利箭频发 2022年基本面出现一定压力，房地产政策跟随调整，支持政策密集出台，年末信贷、债券、股权融资三箭齐发。2022年11月提出“第二支箭”支持民营企业债券融资，为房企发行债券提供支持；推出《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》即金融十六条,支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，放开部分政策限制。11月29日，证监会股权融资方面调整优化5项措施，恢复房企股权融资功能。 2023年以来资金政策维持宽松，企业融资有望改善 2023年以来，限购、认房认贷、土地限价逐步退出市场，金融十六条延期；新的房地产支持政策依旧陆续出台。11月17日，金融监管部门主持召开金融机构座谈会，提出房地产贷款“三个不低于”，在量化指标层面约束银行支持民营房企融资； 11月27日，央行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》，提出25条支持措施，加大对民营企业的金融支持力度，拓宽其融资渠道。 据国家统计局，2023年1—12月份，房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%，房地产企业资金仍有压力。总体而言，房地产行业资金近年出现压力，房企融资政策也随行业基本面由紧到松。当前房地产行业仍面临着较大资金压力，预计政策将维持宽松，改善房企融资环境，有利于改善房企尤其是部分民营房企资金压力。 图表9：2018-2023年房地产行业资金政策汇总 2.房企资金仍有压力，静待融资政策发力 根据公司的信息披露完整度，我们选取同在A股上市的房企，万科、保利发展、招商蛇口、金地、新城控股五家公司作为样本房企对其资金情况进行分析。2023年债券融资规模较2022年同期延续下降，融资环境有待进一步改善。 2.1现金流入端：销售、融资下降，企业间表现分化 房企销售规模收缩，企业间表现分化 2023年全年，万科实现合同销售金额3761.1亿元，同比减少9.8%，降幅收窄23.9pct；保利发展销售额4222.4亿元，同比减少7.67%，降幅收窄6.8pct；招商蛇口销售额2936.4亿元，同比增加0.4%，增速转正；金地集团销售额1535.5亿元，同比减少30.8%；新城控股销售额759.8亿元，同比减少34.5%，降幅收窄15.8pct。 整体而言，除招商蛇口外四家家样本房企2023年销售规模收缩，销售回款承压。 图表10：万科12月销售额同比减少 图表11：保利发展12月销售额同比大幅减少 图表12：2023年招商蛇口销售额小幅上升 图表13：金地2023年销售规模收缩 图表14：新城控股销售额延续低位 样本房企债权融资降低 就债权融资规模来看，截止2023年12月31日，万科债权融资较2022年下降66.2%；保利发展较2022年下降69.6%；招商蛇口债权融资额307.3亿元，同比增加4.1%；金地集团2023年未发生债权融资；新城控股债权融资额28.0亿元，同比下降30.0%。整体而言，样本房企2023年债权融资规模较2022年有所下降，加之销售尚未完全复苏，房企资金普遍承压。未来房企融资支持政策落地实施以后，或将有所改善。 图表15：2023年万科债权融资规模减小超50% 图表16：2023年保利发展债权融资规模下降 图表17：招商蛇口债权融资规模稳定 图表18：金地集团融资规模减小 图表19：新城控股融资规模相对稳定 2.2现金流出端：新开工面积走低，房企偿债能力下降 新开工面积持续走低，拿地金额增加 2023年上半年整体而言，五家样本房企2023年H1新开工面积共计2511.5万平方米，同比减少8.8%。其中,万科新开工面积同比上升11.9%，是唯一增加了新开工面积的样本房企；招商蛇口、金地集团、新城控股新开工面积降幅有所收窄，但仍然持续走低。一方面可能受样本房企资金承压影响，土地储备不足；另一方面也反映出行业整体销售低迷，房企开工意愿较弱。 2023年全年，三家房企拿地金额同比2022年显著增长，保利发展、招商蛇口、金地分别增加14.8%、13.3%、42.7%，或是由于2022年土地市场低迷、拿地较少，出于补库存的意愿增加了拿地金额。万科2023年全年拿地金额减少，上半年新开工面积和拿地同比略有所增加。 我们以新开工面积*5000元/平米（估算平均单位建设费用）计算五家房企2023年上半年新开工现金流出，推算得出万科、保利、招商蛇口、金地、新城分别为598亿元、313亿元、122亿元、89.5亿元以及133亿元。 图表20：万科新开工面积同比上升 图表21：保利发展新开工面积稳定 图表22：招商蛇口2023H1新开工面积降幅收窄 图表23：金地集团2023H1新开工面积降幅扩大 图表24：新城控股新开工面积边际改善 图表25：新城控股2023年拿地较少 图表26：万科2023年拿地金额减少约10% 图表27：保利发展2023年拿地金额增加 图表28：招商蛇口2023年拿地金额明显增加 图表29：金地集团拿地金额较低 部分房企现金短债比走低 截至2024年1月