2023年全国租赁市场报告

房地产数智化营销简报 1 目录 一、加强住房保障体系建设，推动保障性租赁住房供应落地3 1、中央：加强住房保障体系建设，加大金融支持力度3 2、地方：加快保障性租赁住房供应落地，缓解租房压力5 二、租赁市场弱复苏，格局分化显著7 1、2023年，全国40城租赁市场呈现弱复苏7 2、城市格局分化，二线城市租赁价格回升显著8 3、春季租赁供需两旺，城市表现差异大9 （1）疫情后，核心二线城市挂牌供应表现更佳10 （2）租赁需求集中于春季爆发，毕业季城市分化显著11 4、租赁市场供需价格中枢下移12 5、核心二线城市去化复苏更强13 三、保障性租赁住房进入供应爆发阶段，城市发展模式各异14 1、重点一二线城市保障性租赁住房供应将进入爆发阶段14 2、因城施策，一二线城市保障性租赁住房发展求同存异15 （1）共性与差异15 （2）上海：以R4租赁用地新建为主，供应结构多层次16 （3）深圳：“三位一体”住房保障体系下，从城中村“挖掘增量”17 一、加强住房保障体系建设，推动保障性租赁住房供应落地 1、中央：加强住房保障体系建设，加大金融支持力度 2023年，中央政府着力强调加强保障性住房建设，降低保障性住房有关税费，为行业内各主体提供金融支持。今年，两会政府工作报告定调“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。此外，在中央金融工作会议和中央经济工作会议中，强调加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。通过房地产供给侧改革，以保障房和商品房互补的方式，满足各类人群的住房需求。 在金融支持方面，央行、银保监会提出加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，同时，加强和完善住房租赁金融管理。证监会、发改委、上交所等各部门先后发文支持稳步扩大REITs试点范围，加快推进REITs常态化发行，为保障性租赁住房融资打开新的渠道。 此外，财政部、税务总局、住房城乡建设部积极推进保障性住房有关税费减免，从供地、项目建设和交易环节等全方位降低成本，解决保障性住房供需两端的问题。一方面，可以有效推动和加快保障性住房的筹措和入市节奏；另一方面，通过全方位降低成 本，解决住房困难人群，特别是工薪人群、户籍夹心层和各类人才的住房需求。 2023年中央层面重点租赁政策 时间 主体 政策内容 2023.02 央行、银保监会 2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条，主要包括以下内容：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。三是加强和完善住房租赁金融管理。 2023.03 两会 3月4日-5日，全国两会在北京召开，两会政府工作报告中提及住房租赁相关表述：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 2023.03 证监会 3月7日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。提出4方面12条措施，推进REITs常态化发行工作。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。 2023.05 住建部、市场监管总局 5月8日，住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，针对近年来部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，明确提出规范房地产经纪服务的十条意见，其中包括要求房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。 2023.06 央行等5部门 6月16日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、财政部、农业农村部联合发布《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》。意见指出，鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。扩大金融产品和服务供给，支持新市民就业创业、安家落户、子女教育、健康保险和养老保障。 2023.07 国务院 7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 2023.07 中共中央政治局 7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产方面，重点提出了行业的“重大变化”和“新形势”。要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 2023.10 住建部等3部门 为推进保障性住房建设，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》。《公告》明确对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。其中，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。《保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。 2023.10 中央金融工作会议 会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 2023.12 中央经济工作会议 对于2024年楼市调控方向，中央经济工作会议放在了“持续有效防范化解重点领域风险”范畴下。会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 资料来源：政府公开资料整理 2、地方：加快保障性租赁住房供应落地，缓解租房压力 2023年，各城市租赁政策着力于进一步完善住房保障体系，同时加快推进保障性租赁住房项目供应落地。随着各城市大量保障性租赁住房项目的入市，租金价格也将得到有效平抑。 今年，深圳确立了以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系，与国家住房保障体系全面衔接，正式转向“三位一体”住房保障体系。同时，一线城市持续强化租赁行业监管。《上海市住房租赁条例》正式落地实施，通过立法全面加强租客权益保障。北京出台《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》，完善房地产经纪行业监管，为租售市场提供更健康的环境。同时，深圳、广州出台相应城中村改造政策，积极探索城中村改造新模式，并且推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房。 今年，各城市也积极拓宽保障性租赁住房筹集渠道，郑州、西安等城市跟进加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房或保障性租赁住房，积极探索盘活存量资源。同时，截至今年年末，全国预计将筹集564万套保障性租赁住房。一线城市保障性租赁 住房占比较高，今年市场租金涨幅较小，对租金平抑效果显著，租房压力得到一定缓解。 2023年部分省市重点租赁政策汇总 时间 省市 主题 重点政策内容 2023.02 上海 《上海市住房租赁条例》 2月1日起，《上海市住房租赁条例》正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。法规意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。 2023.03 西安 《关于规范保障性租赁住房租金标准的通知》 3月21日，西安市住建局发布《关于规范保障性租赁住房租金标准的通知》，明确面向本市公开供应的保障性租赁住房项目，项目单位按照不高于评估市场租金的90%确定每套（间）保障性租赁住房租金。符合条件的保障性租赁住房项目实际执行的租赁价格不得高于备案价格。 2023.03 深圳 《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》 3月2日，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，明确了城中村规模化租赁改造年度计划制定和项目实施方案的审批及对安全监管、竣工验收的要求，提出“安全、功能、性能、运营”等四项改造提升基本要求，明确“安全、配套、建筑、绿色”四项改造提升要点，为全市规范、有序、高效推进城中村规模化品质化租赁住房改造指明了方向。 2023.04 广州 《广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁 住房工作的通知》 4月17日，《广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》正式发布。其中明确，《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，可以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房。 2023.05 深圳 《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》 深圳市住房建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》。住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋可以筹集作为保障性租赁住房。商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋以及其他社会存量房屋也可筹集作为保障性租赁住房。紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集保障性租赁住房。 2023.07 深圳 《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、 《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理 办法》 四项管理办法对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准等方面进行了规范，