固收周报：经营性物业贷款新规有何突破，影响几何？

固收周报20240128 证券研究报告·固定收益·固收周报 经营性物业贷款新规有何突破，影响几何？2024年01月28日 观点 经营性物业贷款新规有何突破，影响几何？1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可 持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。《通知》所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。此前，经营性物业贷款仅可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，资金用途限制较多。因此《通知》允许经营性物业贷款偿还房企其他债务（包括集团债务）突破性的放宽了经营性物业贷款的资金用途，截至2023年12月份，我国住宅房屋施工面积累 计为58.99亿平方米，而商业营业用房及写字楼的累计施工面积为10.5亿平方米，因此经营性物业贷款资金用途的放宽是房产融资的一大积极信号。虽然《通知》旨在支持房地产企业利用优质资产融资。但当前房地产市场仍旧偏弱，房地产销售额持续回落，回款难度较大。同时，由于资金压力大，大多房企已经逐渐将优质的商业地产抵押变现，银行处于风控考量，对剩余资产的认可度有待观察。因此，预计此次《通知》出台对房企融资的实际影响可能相对有限，但《通知》传递出的积极信号可以有效提振市场情绪，体现了监管层促进房地产市场健康稳健发展的决心。在行业偏弱的背景下，《通知》的出台对房企融资的增量支持作用有限，房地产基本面扰动效果偏弱，基本面难以对债市形成强劲支撑，因此我们预计短期内债市收益率下行趋势保持不变。 风险提示：宏观经济增速不及预期、全球“再通胀超预期”、地缘风险超预期。 证券分析师李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 证券分析师陈伯铭 执业证书：S0600523020002 chenbm@dwzq.com.cn 证券分析师徐沐阳 执业证书：S0600523060003 xumy@dwzq.com.cn 证券分析师徐津晶 执业证书：S0600523110001 xujj@dwzq.com.cn 相关研究 《低价转债的信用风险分析 ——“转”机系列（一）》 2024-01-26 《姚记转债：国内扑克及游戏行业领军企业》 2024-01-25 1/32 东吴证券研究所 内容目录 1.一周观点5 2.国内外数据汇总7 2.1.流动性跟踪7 2.2.国内外宏观数据跟踪11 3.地方债一周回顾14 3.1.一级市场发行概况14 3.2.二级市场概况15 3.3.本周地方债发行计划15 4.信用债市场一周回顾16 4.1.一级市场发行概况16 4.2.发行利率18 4.3.二级市场成交概况18 4.4.到期收益率19 4.5.信用利差22 4.6.等级利差25 4.7.交易活跃度28 4.8.主体评级变动情况29 5.风险提示31 2/32 东吴证券研究所 图表目录 图1：住宅与商业营业用房+写字楼房屋施工面积对比（单位万平方米）5 图2：商品房销售额（单位亿元）6 图3：货币市场利率对比分化（单位：%）7 图4：利率债两周发行量对比（单位：亿元）7 图5：央行利率走廊（单位：%）8 图6：国债中标利率和二级市场利率（单位：%）8 图7：国开债中标利率和二级市场利率（单位：%）8 图8：进出口和农发债中标利率和二级市场利率（单位：%）9 图9：两周国债与国开债收益率变动（单位：%）9 图10：本周国债期限利差变动（单位：BP）9 图11：国开债、国债利差（单位：BP）10 图12：5年期国债期货（左轴单位：亿元，右轴单位：元）10 图13：10年期国债期货（左轴单位：亿元，右轴单位：元）10 图14：商品房总成交面积总体下行（单位：万平方米）11 图15：焦煤、动力煤价格（单位：元/吨）12 图16：同业存单利率（单位：%）12 图17：余额宝收益率（单位：%）12 图18：蔬菜价格指数（单位：元/吨）13 图19：RJ/CRB商品及南华工业品价格指数13 图20：布伦特原油、WTI原油价格（单位：美元/桶）13 图21：地方债发行量及净融资额（亿元）14 图22：本周地方债发行利差主要位于<15BP（只）14 图23：本周分省份地方债发行情况（单位：亿元）14 图24：分省份地方债成交情况（单位：亿元，%）15 图25：各期限地方债成交量情况（单位：亿元，%）15 图26：地方债发行计划（单位：亿元）16 图27：信用债发行量及净融资额（单位：亿元）16 图28：城投债发行量及净融资额（单位：亿元）17 图29：产业债发行量及净融资额（单位：亿元）17 图30：短融发行量及净融资额（单位：亿元）17 图31：中票发行量及净融资额（单位：亿元）17 图32：企业债发行量及净融资额（单位：亿元）18 图33：公司债发行量及净融资额（单位：亿元）18 图34：3年期中票各等级信用利差走势（单位：%）22 图35：3年期企业债信用利差走势（单位：%）23 图36：3年期城投债信用利差走势（单位：%）24 图37：3年期中票等级利差走势（单位：%）25 图38：3年期企业债等级利差走势（单位：%）26 图39：3年期城投债等级利差走势（单位：%）27 图40：本周各行业信用债周成交量（单位：亿元）29 3/32 东吴证券研究所 表1：2024/1/22-2024/1/26公开市场操作（单位：亿元）7 表2：钢材价格上涨（单位：元/吨）11 表3：LME有色金属期货官方价上涨（单位：美元/吨）11 表4：本周地方债到期收益率全面下行（单位：%，BP）15 表5：本周各券种实际发行利率18 表6：本周信用债成交额情况（单位：亿元）18 表7：本周国开债到期收益率总体下行（单位：%，BP）19 表8：本周短融中票收益率全面下行（单位：%，BP）19 表9：本周企业债收益率全面下行（单位：%，BP）20 表10：本周城投债收益率全面下行（单位：%，BP）21 表11：本周短融中票信用利差全面收窄（单位：%，BP）22 表12：本周企业债信用利差全面收窄（单位：%，BP）23 表13：本周城投债信用利差总体收窄（单位：%，BP）24 表14：本周短融中票等级利差总体收窄（单位：%，BP）25 表15：本周企业债等级利差总体收窄（单位：%，BP）26 表16：本周城投债等级利差总体收窄(单位：%，BP）27 表17：活跃信用债28 表18：发行人主体评级或展望调高情况29 表19：发行人主体评级或展望调低情况30 4/32 1.一周观点 Q1：经营性物业贷款新规有何突破，影响几何？ A1：1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 《通知》所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。 此前，经营性物业贷款仅可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，资金用途限制较多。因此《通知》允许经营性物业贷款偿还房企其他债务（包括集团债务）突破性的放宽了经营性物业贷款的资金用途，截至2023年12月份，我国住 宅房屋施工面积累计为58.99亿平方米，而商业营业用房及写字楼的累计施工面积为 10.5亿平方米，因此经营性物业贷款资金用途的放宽是房产融资的一大积极信号。 图1：住宅与商业营业用房+写字楼房屋施工面积对比（单位万平方米） 700,000 120,000 600,000 115,000 500,000 110,000 400,000 105,000 300,000 100,000 200,000 95,000 100,000 90,000 0 85,000 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 中国:房屋施工面积:住宅:累计值 中国:房屋施工面积:商业营业用房+写字楼:累计值（右轴） 数据来源：Wind，东吴证券研究所 5/32 东吴证券研究所 虽然《通知》旨在支持房地产企业利用优质资产融资。但当前房地产市场仍旧偏弱，房地产销售额持续回落，回款难度较大。同时，由于资金压力大，大多房企已经逐渐将优质的商业地产抵押变现，银行处于风控考量，对剩余资产的认可度有待观察。因此，预计此次《通知》出台对房企融资的实际影响可能相对有限，但《通知》传递出的积极信号可以有效提振市场情绪，体现了监管层促进房地产市场健康稳健发展的决心。 图2：商品房销售额（单位亿元） 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 200020022004200620082010201220142016201820202022 中国:商品房销售额同比 数据来源：Wind，东吴证券研究所 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 在行业偏弱的背景下，《通知》的出台对房企融资的增量支持作用有限，房地产基本面扰动效果偏弱，基本面难以对债市形成强劲支撑，因此我们预计短期内债市收益率下行趋势保持不变。 6/32 东吴证券研究所 2.国内外数据汇总 2.1.流动性跟踪 表1：2024/1/22-2024/1/26公开市场操作（单位：亿元） MLFTMLF降准 逆回购逆回购到期MLFTMLF净投放到期到期置换 7D14D28D63D7D14D28D63D1Y1Y1Y1Y 26/1/2024 4610 710 3900 25/1/2024 4660 1000 3660 24/1/2024 4630 5470 -840 23/1/2024 4650 7600 -2950 22/1/2024 1220 890 330 合计 19770 0 0 0 15670 0 0 0 0 0 0 0 0 4100 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图3：货币市场利率对比分化（单位：%）图4：利率债两周发行量对比（单位：亿元） 2.52.01.51.00.50.0 1 D 7 D 14 1 M 1 D 7 D 14 1 M ON 1 W 2 W 3 M D D R DR SHIBOR 上周(2024.1.19) 1.8 2.1 2.3 2.4 1.7 1.8 2.1 2.3 1.7 1.8 2.0