房地产清洁能源战略

VIEWPOINT 2022 REALESTATECLEANENERGYSTRATEGY 房地产投资组合经理如何可以解决脱碳难题 AUTHORS 建筑和建筑部门是一个重要的脱碳难题的一部分，因为它显著全球温室气体(GHG)排放。 在日益苛刻的利益相关者的推动下，真实房地产公司正在采取雄心勃勃的中期计划脱碳目标。在设计这样的策略时， 这些公司应该采取整体的方法， 在防御的同时导致温室气体排放量的减少他们的底线和维护甚至改善 他们为客户提供的服务质量。 ArthurD.Little（ADL）开发了以客户为中心的平衡这些战略的脱碳战略 具有额外限制条件的目标。 卢卡什·维卢佩DominiqueTrancartMartinRajnoha 彼得·斯莫尔 为什么房地产公司承诺 成为绿色 会计整个价值链-从 下游通过自己的业务到上游 （范围1、2和3）-世界绿色建筑理事会报告说，建设和 建筑部门占全球的39% 2019年温室气体排放量，就在COVID-19之前大流行扰乱了该行业(见图 1）。最大的部分是在建设和拆除，主要驱动由建筑材料单独占 占全球温室气体排放量的17%。这个观点侧重于直接和 建筑过程中产生的间接温室气体排放 操作（在提供热量，冷却和电力）。产生的排放量占 2019年全球温室气体排放量，包括住宅和 商业运营占7%和4%，分别。 房地产公司正在感受到从所有键向脱碳的压力随着行业从 大流行的影响。脱碳 图1.2019年全球温室气体排放量份额（新冠肺炎之前） 监管正在扩大和深化关于强制性环境， 社会和治理(ESG)报告， 可持续金融监管和补贴 计划。在评级机构的支持下，金融机构不得不看 提供融资时的碳足迹 条款。越来越多的可持续发展- 有意识的客户和员工正在进一步参与房地产公司 以他们可持续行动为条件。 全球房地产公司都在回应 通过采用温室气体减排来应对压力目标和采取举措 他们的实现(见图2)。主要住宅 和商业房地产公司一样 已经做出了双重的中期承诺-数字碳足迹减少，有几个公司承诺碳中和。鉴于 房地产的数量和多样性管理的资产，实现这些目标绝非易事。获得信誉 在关键利益相关者的眼中，将需要交叉- 绿色国家和跨资产协调 单一统一下的倡议，全公司范围内的倡议脱碳战略。 39% 39% 7% 11% 4% 视点焦点:产生的直接和间接排放 为建筑物提供热量、冷却和电力 4% 4% 1% 8% Construction 材料排放 28% 9% 3% 全球建筑住宅商品混凝土 排放和建筑运营运营 Steel铝其他原料运输 Other 材料 来源：ArthurD.Little，世界绿色商业理事会 图2.部分房地产企业2030年温室气体减排目标 （占2020千克CO/m22的百分比） （2020年；十亿欧 元） （住宅/商业） （2020年；资产位置] 住宅 -38% ~62.4 住宅 -20% ~27.5 Commercial 住宅 -100% ~19.8 Commercial 住宅 -42% ~15.9 Commercial -14%1 ~2.8 Commercial Company 2030年温室气体目标 总资产 房地产部门 地理范围 注：（1）外推 来源：ArthurD.Little；各种公司年度报告和可持续发展报告 它采取了什么成为绿色 庞大且异质的资产基础 跨越多个国家不是唯一的来源当涉及到清洁能源时的复杂性战略。尽管减少碳足迹是 在这种努力的核心，一个整体的方法要求公司考虑额外的 目标(见图3)。其中最主要的是 增加基础房地产的价值 投资组合。同时，客户应该免受任何不利影响 通过实施脱碳 战略，接收相同的水平，甚至是一个提高服务质量。 此外，脱碳已成为 研发的焦点只是最近，这意味着清洁能源战略也必须评估 尖端技术和预期可能 未来的发展。最近的地缘政治事件 提醒我们，在我们高度互联的情况下世界，与更广阔市场相关的问题 背景，例如初级燃料的自给自足，不能省略。最后，房地产报价 公司不仅仅存在于真空中，而是而是在一个密集的相互碰撞 竞争空间。 图3.战略目标和限制 整体清洁能源战略的条件 1 DECREASEGHG 排放 2 Increase 投资组合 VALUE 清洁 能源战略 3 MAINTAINSERVICE 质量 要可信，清洁能源战略必须是可实施，注意所有相关限制关于房地产公司的条件 以及外部因素。考虑到严格的监管能源行业的特点，合法合规 是塑造任何未来战略的关键因素。投资组合房地产公司的同质化很少， 资产在技术方面差异很大 条件、设备、年龄或租赁结构。清洁能源战略必须采取这些投资组合和考虑基础设施特点。 来源：ArthurD.Little，世界绿色商业理事会 如何建立一个干净的能源战略 鉴于练习的多变量性质，应建立全面的清洁能源战略 使用自下而上的方法。因此，每个战略目标都应该进一步打破 深入到实现这三个目标的关键考虑因素战略目标-减少温室气体排放， 增加投资组合价值，维护服务 质量-同时不忽略任何相关因素并确保后续清洁的可行性 能源战略实施(见图4)。 图4.清洁能源战略战略目标的主要考虑因素 房地产公司可以翻译高 将战略目标转化为具体措施 通过对这些关键考虑因素的深入分析。尽管能源的温室气体减少影响- 效率改进，加热和功率 技术升级或碳补偿购买 很明显，需要深入分析才能 determinetheextentofimplementation.At 同时，对关键进行更深入的评估考虑因素可能会发现隐藏的机会或威胁(例如 图5).分析潜在收入流 可以揭示进入清洁的机会 能源市场作为公用事业提供商。 1 减少温室气体排放量 2 增加投资组合价值 3 保持服务质量 电流排放 收入 终端消费者能源价格 排放目标 资产价值 供应的质量和安全性 减排 CAPEX 操作和维护 排放抵消 OPEX 物理影响 来源：ArthurD.Little 图5.案例示例-在客户的投资组合中应用的燃料/媒体和技术 燃油/ 介质 District 热 煤炭 天然气 电力 加热 Tech 设备 - 个人 锅炉 Central 锅炉 个人 锅炉 烤箱和 火炉 热 泵 个人 锅炉 烤箱和 火炉 照明 Electric 电器 燃油/ 介质 District 热 煤炭 天然气 电力 热 水 Tech 设备 - 个人 锅炉 Central 锅炉 个人 锅炉 烤箱和 火炉 热 泵 个人 锅炉 烤箱和 火炉 照明 Electric 电器 燃油/ 介质 District 热 煤炭 天然气 电力 Otheruses* Tech 设备 - 个人 锅炉 Central 锅炉 个人 锅炉 烤箱和 火炉 热 泵 个人 锅炉 烤箱和 火炉 照明 Electric 电器 采用的组合 未采用组合 由客户操作的技术 注：其他用途=烹饪、照明、电器和水消耗中使用的燃料/介质来源：ArthurD.Little 建立信誉和可比性仍然存在与碳会计相关的核心问题 直到监管机构通过透明、统一、 和绑定规则集。要说明一个这样的例子，欧盟有望采用企业可持续性 明年的报告标准(关于 指令正在理事会内讨论或 其筹备机构)。迄今为止，温室气体清单在欧洲应该按照 与两者之一广泛使用和相互 互补的欧盟行业标准(例如，温室气体协议或ISO14064-1)。 温室气体减排目标应始终包括直接和间接排放。 范围1、2和3的会计避免了潜在的 碳倾销问题。与其他行业不同，公司产生的总排放量和 其租户在房地产运营期间可以 beaccountedforrelativelyeasily.Asemissions 主要与能源消耗有关，总排放量的估算取决于排放因子和能量的计算 消费。为了进一步提高透明度，清洁能源战略应支持总量 一系列优先减排目标， 更具体的次要目标。例如，一家公司可以承诺消除某些 燃料，如煤，在特定日期之前。 碳足迹可以通过以下方式减少减排或抵消。排放 减少涵盖了所有的方法 公司取消了一些范围1，2， 和3温室气体排放。这些方法可以激活，如更换或升级加热 技术，或被动，如改进建筑绝缘。排放补偿是指所有 公司消除一些 温室气体排放落在范围1、2和3之外。 在目前碳排放不足的世界里-会计准则，排放的既定影响-抵消方案往往被高估， 增加了绿色洗涤的问题。此外，由于偏移量之间缺乏直接联系和公司活动，碳补偿通常是 被视为“碳放纵”。出于这些原因，一家公司应该采用抵消措施来消除在应用所有合理的排放后仍然存在 reductions.Onlyoffsetinlinewithwell-recognized 黄金标准等标准(考虑 许多非政府组织最严格的气候标准)应该选择。 增加房地产的战略目标 公司的投资组合价值可以接近通过提高年度财务净流入或 整体资产基础的价值。(图6说明 收入和资本支出细分的案例示例。) 图6.案例示例-收入和CAPEX细分 收入CAPEX 7% 补贴14% 5%加热LDN 13%锅炉 21% 15%电源LDN 功率35% 22%CH 34% 100% 15% 热51% 43% 39% 28% 收入OPEXEBITDA折旧EBITCAPEX锅炉CHP功率LDN热LDN 注：LDN=本地配电网；热电联产=热电联产来源：ArthurD.Little 越来越普遍的分散能量解决方案具体地说，本地分销网络，目前房地产公司进入的机会 公用事业业务。他们允许公司取代通常效率低下的集中式发电源和通过传输网络切断中间人 运营商。由此产生的价格竞争力技术解决方案允许房地产公司创造有利可图的额外收入流。 就资产价值而言，重要的是要考虑碳减排导致的现值增加 倡议。同时，记住碳足迹最大的资产将 可能会侵蚀未来的价值，当 现在外部碳成本是内部化的。如果碳减排措施被证明是负面的 现值，公司应该考虑重新开发甚至出售资产。 顾名思义，计算OPEX需要拟运营模式的基本概念。 例如，最好先绝缘，然后升级供暖系统，这两项举措 最好是快速连续完成，以尽量减少工作对租户的影响。 除了减排潜力之外，应评估能源系统升级 他们对最终消费者的财务影响，这很容易通过他们的数字来量化公用事业账单(以联合缩减为例 潜在和最终消费者价格优先排序， seeFigure7).Utilitypricesmustbekeptincheck 将服务质量保持在同一水平。 在这方面，作为一个公用事业提供商，涵盖当地世代的很大一部分- 分销-零售价值链尽可能 很有意义。成为局部垂直集成增加了边距的大小和让房地产公司负责 关于其在 股东和租户。 至少，公司必须决定减排能源系统升级也 是否充当公用事业提供商，如果有的话因此，它必须决定价值链的长度 捕获和不同的内包水平 活动。CAPEX估计然后需要基本的实施方案的概念，因为 实施通常可以延伸到多年给定区域安装劳动力和预算限制。减排举措必须 以合理的方式按顺序计划。 图7.案例示例-温室气体排放量和价格/千瓦时家庭消耗的热量 廉价的污染源 昂贵的污染源 电锅炉 燃煤锅炉 区域供热 廉价的清洁来源 昂贵的清洁来源 单个NG锅炉 中央NG锅炉 热泵 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 欧分/千瓦时 CO的g2/KWh 700 600 500 400 300 200 100 0 必须仔细权衡燃料和技术 被雇用。最近的地缘政治发展作为一个鲜明的提醒，在其他考虑因素，主要燃料的选择决定了供应的安全性。结束 消费者依赖天然气作为加热燃料消息来源只能希望在十多年后稳定，在当前不可预测的情况下动荡时期，价格将再次稳定在水平不会比以前高很多。选择 技术类型和制造商也可以有对范围和规律性的重大影响维护工作。 重要的是要记住蓝图 碳减排举措的目标应该是嫁给物理对象的世界。热泵 超过100%的效率统计看起来很棒 论文，直到一个特别嘈杂的模型让租户晚上醒着。操作和维护 笨重的热电联产装置需要 有足够地板空间的专用场所。在计算中也必须应用