广深城村改造与保障房投资掁展望

广深城村改造与保障房投资掁展望 广东城中村改造和保障房建设进展缓慢，面临国企推进积极性不足以及房地产市场下行超预期导致的投资活力减弱问题。 广州的房票安置方案推动正积极进掁行。广州是城中村改造的核心区域，当前已完成9条村的改造，40多条村正在改造中，近100条村待启动。广深城村改造与保障房投资掁展望 广东城中村改造和保障房建设进展缓慢，面临国企推进积极性不足以及房地产市场下行超预期导致的投资活力减弱问题。 广州的房票安置方案推动正积极进掁行。广州是城中村改造的核心区域，当前已完成9条村的改造，40多条村正在改造中，近100条村待启动。 房票安置效果取决于政府奖励额度大小以及房源匹配性。目前政府提供的房票价值略高于评估价，以及为拆迁户提供的房源类型多样化和降价让利措施。 2.城中村改造与房屋安置难题 城中村改造面临户型匹配问题，村民倾向于小户型维持经济生活模式，导致改造中存在政策和市场需求的不匹配。广州、深圳均面临城中村及保障房改造压力，政府支持及财政补贴成为推进关键，旧改项目社会资本参与热度有限。深圳城市更新强调政府统筹和公共利益主导，关注重点地区及配合重大项目发展，但实际操作中存在众多挑战。 3.广深改造融资流程与风控 广州城镇改造专项债流程复杂，需自下而上和自上而下相结合的审核，包括资金平衡、需求考核及资金来源等多项严格条件。省市申报项目需先入库，列入国家发改委及住建部可实施项目清单，通过审核后才可获得国家开发银行和农业发展银行的贷款。新模式城市改造及保障性住房项目较少，入库项目都是国家部门认为可行的，关注入库项目有望获准实施且后期资金支持。 4.精细化管理下城中村改造 银行贷款决策强调项目入库与资金平衡，预计专项债和PSL规模将在两会前后公布，影响未来投资决策。 退出型保障性住房量不大，多为老项目和已启动项目，且广州城中村改造介入央企，涉及200亿以上的大型改造项目，可能带动相关投资机会。 国家对新投放债务持谨慎态度，项目清单制意味着审核严格，资金投放不会盲目扩容，短期限贷款要求提供抵押，影响资金流动性与项目投资进程。 5.广深城中村改造与资金平衡策略 城中村改造与保障房建设因复杂度高，资金平衡难度大，地方政府需做片区整体规划，确保效益。PSL资金的使用与审批流程仍不明确，影响到项目的进度与资金分配。 商品房市场受保障性租赁住房政策影响，短期内影响有限，但长期成本平衡压力需关注。 6.广深房改款项结算与政策解析 广深城中村改造政府与开发商结算节奏：政府先支付10%，后续分两个节点支付70%和20%，分别在项目拆除和土地上市交易后。保障房项目资金来源包含PSL贷款：可用于回迁房建设及拆迁补偿成本，如项目资金可平衡则资金使用无限制。 深圳保障房总投资考虑土地成本：配售型保障房土地成本包括土地成熟化成本和现存建筑物拆除成本，销售价格保本微利。 7.广深改造策略与保障房动态 城中村改造中，热点城市的中心区，尤其是像广东这类地区，仍有资源可用于资金平衡，且库存周期相对较短，意味着中心地段的房地产市场较为活跃。 配售型保障房现状：占年度商品房销售量约2-15%，但推动力度不大，担心市场冲击和资金平衡问题。 保障性租赁住房占比计划：’十四五’期间计划占新增住房供应30%，但筹集效果并不理想，’十五五’规划对于新增筹集目标和比例尚不明确。 8.广深城改投资与保障房议题 城中村产权与拆迁难度：珠三角城中村产权与住户不同，改造需与产权所有人商谈，拆迁难度大。保障性租赁住房与产业搬迁：产业先行搬迁，同步做好保障性租赁住房供应，以减少搬迁对租户的影响。 城中村改造对商品房影响：广州城中村改造过程中，安置房和商品房按需滚动开发；当前改造可能更多增加商品房供给，影响商品房需求。 Q&AQ：广深城中村改造过程中，对村民而言存在哪些匹配问题？以及回迁房和出租屋评估价有何影响？A：村民最关心的是户型的匹配问掁题，他们偏好小户型，因为小户型更便于他们继续以出租房形式维持生计。评估价低于商品房的回迁房和出租屋对村民来说更有吸引力。被拆迁户若能得到1：1的回迁房安置是很大的优势，但通常情况下不一定能全数匹配，这对他们来说是一个制约因素。 Q：城中村改造对广深两地房地产市场有何长远影响？ A：广州房地产市场预计会持续扩大。政府将推动房屋安置方案，包括财政补贴和国企、城市开发企业的支持。深圳近期也推出了高质量城中村改造实施意见，显示出政府统筹和市场运作相结合的态势，重点放在配套公共利益和统一规划。两地都显示出对于制度创新的重视，但新模式在广州难以落地，在深圳更加困难，主要由于深圳市场供需关系的变化，以及商品房定价下行的趋势。 Q：当前广深两地城中村改造面临的主要难题及政府的应对策略是什么？ A：两地城中村改造面临的难题包掁括户型匹配、资金压力以及配套的政策改革。为应对这些难题，政府可能会提供财政补助、债券融资（如PSL）等，选择合适的回迁房和出租屋评估价策略，以及鼓励更多开发商参与改造项目。关键是政府是否愿意让利和激励市场参与改造，而政府的魄力将决定改造的推进难度。 Q：关于回迁房和出租屋的建设资金问题，有哪些可能的解决方案？ A：除了财政支持外，可以通过专项债务工具、政府补贴和开发商资金合作来解决资金问题。专项债和PSL等方式可以募集资金，以支持项目的实施和房票政策。政府需要通过立法确保这些资金使用的合法性，缓解财政压力，并控制地方政府的债务风险。 Q：今年广州财政发改规划自然局和住建局等多部门高级会议中关于专项债申请的新变化是什么？ A：今年10月份广州相关部门会议指出，专项债申请流程已变得比以前复杂得多。新的审批模式结合了 自上而下和自下而上的申报方式。区发改、区住建、区自然资源局首先申报项目，然后上报市发改，市发改与省发改都会进行审核，省发改会重点评价资金是否能够平衡，项目是否有需求，偿债资金来源，地块和房子是否能够顺利出售，招商引资等。审核通过后，项目会被上报到国家发改委，并由国家级部门合作审查，再推荐给国开行等金融机构。审核过程会依据建立的项目清单制度进行，这些清单中的项目被认为是短期或中期可行的，经过不同层级的审核，确定项目后，它们还需要通过国开行等审查角度进行相关审核。 Q：针对城镇改造与保障性住房项目，有何规划或进展？ A：改造项目的流程细化为建立项目清单制，将城市改造项目及保障性住房项目这些经国家各部门认可且可行的项目入库。目前，国家发改委、住建部门和自然资源部门均已对部分项目达成共识，推动这些建立在库中的项目向前进。例如，生活基础设施重新改造的162个项目已在住建部库中，正在积极推进。这显示了国家在城市改造和保障性住房项目上的规划意愿和进展。 Q：广深城中村改造会对贷款政策有什么影响，银行如何看待这些项目？ A：银行在贷款决策时会考虑项目是否处于住建部的清单之中，并且是经过专项办或具有PSL（政策性住房贷款）的项目来确定资金是否可以平衡。如果项目属于国家的库，并且使用了专项债和PSL，这意味着资金有望实现平衡，银行则可能会决定发放贷款。因此，被纳入库的项目对于银行获得贷款至关重要。 Q：关于城中村改造及保障房的当前情况，未来规划和量的预期是怎样的？ A：目前退出型保障性住房的量并不大。重新改造中，有162个项目大多数都是老项目，今年广州也启动了十几个新模式的项目。但整体来讲，已批复的配置性保障房数量为162万。另外，央企已经介入城市改造，特别是在黄埔，他们会调整改造方案以确保资金平衡。例如，中建八局、交四航局、中建二局都已经介入了过亿的改造项目。在融资方面，银行贷款的原则是要确保资金平衡，并要求项目必须进入国家项目库中。央企在地方政府的协同下对改造方案进行调整，并主要注重资金平衡。未来央企介入的数量预计会有所增加。 Q：未来专项债和PSL的规模以及资金管理会有哪些变动？ A：专项债和PSL的具体规模将在两会前后公布。与上一轮棚改相比，现阶段的管理更加严格。项目审批过程会考核经营性回报率，资金发放也会有更高的要求。期限会比上一轮短，银行会要求提供抵押物，这意味着需要有实质性项目作为支持。因此，资金投放不会像上一次那样大规模进行，而会更加注重项目库内的项目质量和资金平衡。3，500亿的PSL将对城中村改造和配售型保障房建设产生影响，但未来的投资强度可能还要根据项目申报的具体情况而定。 Q：关于配售型保障房和城中村改造，实际的进展和市场反应如何？ A：虽然有关保障性住房的初期宣传很大，但实际的量并不大，目前的市场接受度有限。地方政府对划拨供地方式持谨慎态度，因为它会影响土地财政收入，并可能对商品房市场产生冲击。市场上对于购买经济流转房的意愿也不高，由于房价存在下降趋势，带来了较大的不确定性。所以当前保障房的发展，依旧在前期阶段缓慢推进，并非一些媒体上宣传的那么乐观。 Q：广深城中村改造涉及的PSL资金主要集中在哪些城市？这些资金会怎样影响商品房市场供需？ A：关于PSL（政策性银行提供的专项贷款）资金的分布，我不太清楚具体细节，因为这是一个全国性的政策。至于PSL资金用于存量房的收纳和保障性租赁住房建设对商品房市场供需的影响，国家并不鼓励用来收购存量的商品房作为保障房，除非这些存量的价格非常低。原则上，优先使用政府供给的土地或转换的住房。短期内，至少在2023年和2024年，这方面的数量可能不会太大，因此对市场供应的影响不会很大。 Q：各地对城投或国企的项目资金平衡要求及成本加成利润是多少，另外，PSL资金多久能到位？A：对于项目资金的平衡以及城投和国企的成本加成，管理成本往往保持在5%以内。至于PSL的资金到位时间，目前还没有确切的信息，由于审批流程较为复杂，具体时间可能会有所不同。重要的是项目需要经过各级发改委的审核，并确保不会产生亏损，满足国有资产保值增值的要求。 Q：实际操作中，资金平衡的门槛是否高？能实现资金平衡的项目多吗？ A：资金平衡的确挑战性很大，特别是在如广州这种中心城区进行城中村改造时。不过，中心区低效用地的整合和释放能带来很好的平衡潜力。地方政府应负责筹集资金的责任，并在实际操作中确保片区改造能获得盈余。项目如能利用中心区的土地资源正确策划，甚至可在轨道交通附近提供相对低价的住房，以商品房价格的5到6成左右售出，这样的保障性住房将有很大市场。成功的例子是深圳的人才住房项目，价格较市场有显著优势，去化率几乎达到100%，反映出市场对价格极度敏感。简而言之，商品房可能需要承担一部分成本以达到资金平衡，或者地方政府需要进行利益让渡。 Q：城中村改造及保障房相关政策中，参与房票安置的开发商未来跟政府款项结算的节奏是怎么样的？广州房票安置案例中有无资金结算问题？ A：政府与开发商的款项结算节奏分为几个阶段：首先在购房者和开发商签订购房协议时，政府会支付10%的款项给开发商。接下来的结算分两个节点，一个是70%，剩下的20%在之后结算。这两个节点，一个与项目拆迁启动方案有关，第三个节点是土地上市交易完成后。整个结算过程需要等到土地被拆除并完成交易之后，才能与开发商结算尾款。此外，与旧城改造相关的款项结算节点也是需等到土地市场交易后，由城投单位统筹处理。 Q：最近推出的PSL（抵押补充贷款）是否可以用于居民的货币补偿？在中央资金使用方向上是否有限制？ A：不论是专项贷还是PSL，其用途主要有两个方向，一是用于回迁房建设和拆迁补偿成本，二是用于相关公共设施。如果PSL投放意味着项目资金平衡，那么就可以依照用途进行拨付。“国家的钱主要看你的项目能否达到平衡的要求，如果可以，从用途上讲，是可以用于安置补偿和回迁房建设的。”因此，资金是否可以使用不仅仅取决于用途，还在于项目是否能满足平衡的基本要求。 Q：深圳可售性保障房的投资成本是否包括了土地成本？如何确定建设主体及其销售价格？A：深圳市政府公布的投资、套数、套均面积等数据中，每平米的投资大概在16，000到17，000元之间。 所谓的划拨供地