政府债与城投行业022年第9期 监测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 翘尾行情未改市场筑底状态,政策发 力行业有望边际改善 作者 中诚信国际企业评级部 石炻0755-82969261 sshi@ccxi.com.cn 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn ——2024年1月房地产市场跟踪 本期观点 www.ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 12月新房销售市场的翘尾态势并未改变低位运行的市场状态,市场信心和行业预期仍待缓慢修复,2024年新房销售下行压力仍存,但随着行业风险逐步出清、利好政策持续呵护,降幅或将有所收窄。 12月土地市场成交量环比大增,但全年累计成交量创近年来新低。在商品房销售市场萎缩的同时,土地市场成交亦同步萎缩,市场的动态调节机制有助于改善2024年商品房销售市场供需平衡性。 多家出险房企债务重组事项取得新进展,化债进程有所提速。但在商品房销售市场尚未恢复常态的情况下,仍需密切关注已完成债券展期的房企再度暴雷的风险,以及未出险但债券到期压力较大房企的债务接续情况,避免发生冲击市场信心的个别信用风险事件。 12月以来,利好政策进一步发力,上海加大改善型住房需求刺激力度,中央将“三大工程”建设作为2024年的重点任务,配合高能级城市城中村改造新举措及央行PSL贷款资金支持,对于地产市场尤其是高能级城市地产市场稳投资、稳增长、稳预期具有积极作用。 一、行业经营 (一)需求端 12月,70个大中城市商品住宅销售价格同比及环比下跌幅度均有所扩大,其中三线城市环比降幅略高于一线和二线城市。一线城市中北京房价环比持平,上海小幅增长,而广州和深圳环比均加速下跌;二、三线城市除个别城市环比小幅增长外,绝大多数环比保持下降态势。前期二手房市场成交回暖释放置换需求,叠加年底房企加大营销力度,当月商品房销售面积及销售额环比大幅增长,但同比降幅仍较大,最终全年商品房销售面积及销售额同比小幅下降,降幅较上年有所缩小。截至2023年12月末,商品房待售面积较上月继续增长,库存进一步积压。 二手房市场方面,据克而瑞数据,12月18个重点城市二手房成交面积环比微降 1%,由于基数较低,同比增长37%。一、二、三线城市二手住宅价格环比均保持下降趋势,二手房市场继续“以价换量”,缓慢释放部分置换需求。 企业层面1,在年底业绩冲刺下,12月百强房企业绩环比回升,但环比增幅低于往 图1:70大中城市新建商品房住宅价格指数 年同期,同比降幅亦较大,最终全年累计业绩同比下降16.5%,近七成百强房企销售业绩下降。全年千亿房企数量进一步减少,各梯队门槛值均进一步下移。但各类型房企销售表现分化明显,央国企整体销售业绩同比仅有微小变化,而非国有房企整体销售业绩同比有较明显的下降。 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 -0.60 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 数据来源:国家统计局,Ifind,中诚信国际整理 1本段数据取自克而瑞公开报告。 图2:商品房销售情况变化 200,000.00 180,000.00 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 -40.00 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 -60.00 商品房销售面积:累计值万平方米商品房销售额:累计值亿元商品房销售面积:累计同比%商品房销售额:累计同比% 数据来源:国家统计局,中诚信国际整理 (二)供给端 12月房屋新开工面积仍处于低位,全年新开工面积在上年基础上进一步下滑,但在保交楼政策的支持下,全年竣工面积有所增长。 图3:百城土地成交额及土地溢价率图4:房屋新开工、竣工面积及同比增速 数据来源:国家统计局,中诚信国际整理 数据来源:国家统计局,中诚信国际整理 土地市场方面,年底全国各大城市土地集中上市,百城土地成交额环比大幅增长,但从全年情况来看,土地成交额同比减少逾20%,创下近年来新低。房企拿地整体较为理性,溢价率延续低位态势。尽管多地已取消土地限价,但大多数地块仍以底价或低溢价成交,仅有少数优质地块成交溢价率较高。央国企凭借其更强的资金实力成为拿地的绝对主力,而多数民企已停止拿地,在克而瑞新增土地金额排行榜排名靠前的民企仅有如滨江集团、龙湖集团、卓越集团等个别企业。 图5:房地产开发投资规模及增速 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 -20.00 房地产开发投资:累计值亿元房地产开发投资:累计同比% 数据来源:国家统计局,中诚信国际整理 图6:房地产开发投资资金来源 12月房地产开发投资规模进一步下降,累计同比降幅扩大。房地产开发企业到位资金环比有所增长,其中,受益于融资支持政策力度持续加大,国内贷款环比增长;年底新房销售环比大幅上升,带动其他资金来源环比增长。但从全年情况来看,房地产开发企业到位资金在上年基础上进一步下降。 200,000 160,000 120,000 80,000 40,000 0 140 100 60 20 -20 -60 -100 房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计值亿元房地产开发企业资金来源:利用外资:累计值亿元房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:其他资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计同比%房地产开发企业资金来源:利用外资:累计同比% 房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计同比%房地产开发企业资金来源:其他资金:累计同比% 数据来源:国家统计局,中诚信国际整理 前期二手房市场成交回暖释放置换需求,叠加年底房企加大营销力度,12月房地产市场销售数据环比增长,但从全年来看,新房销售市场在上年基础上进一步萎缩,仍处筑底状态,市场信心和行业预期仍待缓慢修复,预计2024年下行压力仍存,但 随着行业风险逐步出清、利好政策持续呵护,降幅或将有所收窄。12月全国土地市场 地块供应加大,成交总量环比增长明显,但全年土地市场成交量同比进一步下降,创下近年来新低。在商品房销售市场萎缩的同时,土地市场成交亦同步萎缩,市场的动态调节机制有助于改善2024年商品房销售市场供需平衡性。在企业层面,2023年百强房企销售规模进一步下降,但不同类型房企的变动趋势分化明显,央国企整体销售表现显著优于非国有企业,且央国企凭借更强的资金实力优势获取了更多优质土地储备,叠加购房者对央国企的信心偏好,预计2024年仍将基本维持当前的行业竞争格局。 二、地产债券市场表现 (一)一级市场 12月,房企境内信用债发行规模环比回落,债券净融资额重新转负。当月发行的境内信用债仍以公开发行的中期票据和公司债为主,发行主体仍主要为央国企,龙湖 拓展、金辉集团、新城控股、新希望五新等民营房企在中债增的担保增信下实现债券融资,“第二支箭”政策效果延续。 图7:2023年1~12月房企信用债发行与到期图8:2023年12月房企新发债券种结构(按规模:亿元) 8006004002000-200-400-600-800 发行金额(亿元)到期金额(亿元)净融资额(亿元) 数据来源:wind,中诚信国际整理 数据来源:wind,中诚信国际整理 1月房地产企业境内债整体到期规模较小,且在房企融资支持政策力度加大背景下,偿付风险可控。房企继续化债举措,远洋集团已宣布对境内公募债整体展期。 境外市场方面,12月以来全行业仅越秀地产成功发行一笔2026年到期的7亿元人民币离岸债券,考虑到当前境内外融资成本差异,仅个别股东实力较强且经营稳健的央国企选择发行境外债券。1月有约33亿美元境外债到期,均为前期已发生违约或要约交换的房企,预计按期兑付的可能性极小。 (二)二级市场 12月,房企境内债券成交活跃度尚可,当月共实现债券成交额1,279.28亿元,环 比略降。12月共83家房企债券成交额在1亿元以上,其中债券交易活跃度较高的债 券对应发行主体为招商蛇口、珠海华发、深业集团、首开股份,债券成交金额均在50亿元以上。投资类地产债券收益率2本月波动减小,且整体收益率水平较上月有所下移,平均收益率在3.50%~3.89%之间;高收益地产债价格本月波动上升,月末高收益债平 均成交价达到72元左右。 境外市场方面,房企债券价格整体有所回升,其中央国企债券价格变动较小,民企债券价格回升幅度较大。12月以来中国奥园境外债务重组成功,同时龙光集团、正荣地产、中梁控股境外债务重组事项均有实质性进展,化债进程有所提速。 图9:2023年以来房企境内信用债成交额(亿元)图10:地产债收益率及价格表现 1,8001,6001,4001,2001,0008006004002000 数据来源:财汇数据库,中诚信国际整理 数据来源:财汇数据库,中诚信国际整理 12月以来全市场仅越秀地产新发行一笔境外人民币债券,境外债券市场仍非绝大多数房企的一般融资途径之一。大部分非国有房企境内债券二级市场收益率仍偏高,独立发债难度仍较大,多家民营房企在增加外部增信的条件下完成债券发行,“第二支箭”的政策支持作用仍在延续。同时多家出险房企债务重组事项取得新进展,化债进程有所提速。中诚信国际认为,不断加大的融资政策支持有助于缓释房地产风险,但在商品房销售市场尚未恢复常态的情况下,