2023年广州房地产市场总结暨2024年展望

合富研究院|广州| 广州房地产市场2023年总结 暨2024年展望 修复之年，先稳后立 GUANGZHOU 对宏观环境的理解: 近年宏观环境发生显性变化，房地产市场有3方面急需修复 经济运行遭遇双期叠加，中美竞争加剧，中国“减速换档”，这导致市场增长预期下降。因而要修复预期。 行业经营负债前行，债务风险持续波动，房产信用下降，这导致投资 信心消退。因而要修复信用。 市场供需关系逆变，新房交易收缩，这导致房地产短期仍需积累内生动力。因而要修复动力。 而在预期、信用、动力仍处修复过程的2023年，市场仍处在供求走低的过程当中。 注：双期叠加，指经济高速发展过后的困顿期，以及经济调整转型期。 如何稳？如何立？(1) 2024年属于“修复之年” 要知道房地产供求关系已经发生根本改变。 政策不会仅仅刺激需求，供给方式变革才是稳定市场发展的关键步骤。只有通过供给侧变革把“地价”稳定好，那么与之相关的地方债务问题、房地产信用问题也会迎刃而解。 政策正通过调整土地供应指标，强调“三大工程、住房保障体系”，推动供应多元。随着住房供应体系调整，房地产发展方能顺利接入新模式。 如何稳？如何立？(2) 无论是政策引导，或是市场自身行为，分化仍是主要特征。 市场的多维分化，会筛选出更好的种子。 地区发展持续分化，动力先行修复的城市获得更好的发展机会。 房地产市场也是同理，发展稳定的地区、能够有效吸纳购买力的产品获得更多领先机会。 如何稳？如何立？(3) 广州的政策创新，历来领先其它城市，并且在供给侧改革上已先行一步。 城市是否能通过相应变革，顺利获得发展先机，还有待观察。 但可以判断的是，2024年广州土地价格先行企稳，可能性很大。 地价稳定、政策给力、开发商仍将着力营销，那么交给市场更多的问题是 ：“去库存”。 目前广州整体可售库存消化周期超20个月。当库存积压地区的库存水平降到合理水平，地方楼市将达到真正稳定。 当然，在一些区域仍在为去库存努力的同时，另一些区域已经先行起立。 广州楼市近五年经历了三级下行，2023年成交803万㎡，跌至十五年最低，市场已处“后稳状态”。 “后稳状态”的市场，政策积极救市、房企努力促销、买家择时择优入市。择时，全年共产生3次脉冲小周期，每隔3至5个月积压的购买力通过“政策信号、房企优惠”引导入市；择优，资金持续选择中心区物业 ，尤其具备景观+地段+产品的复合型优势高总价物业更受追捧。与此相对地，项目供应量大的城区边缘、外围郊区在市场成交的占比中持续下降。2023年尤其对经济环境更敏感的东部市场（黄埔、增城）受到的冲击更大。 ｜楼市成交：803万㎡｜同比下跌1%，近十五年最低 ｜新增供应：758万㎡｜同比下跌19%，房企推货信心受制，拿证放缓 ｜供求比（供应/成交）:0.9｜供需差距对比2022年的1.2有所改善 ｜中心/近郊/远郊成交占比：25%/30%/45%｜中心区成交占比上升 ｜不同区域走货动能排序：第1档天河/荔湾/海珠｜黄埔跌至第2档 ｜价格变化：全年先稳后降｜天河/海珠总体稳定，其它区域跌幅加深更多市场数据，请翻阅本报告 年度总结 2023年楼市成交规模十五年最低 2023年广州商品住宅成交803万㎡，为近15年来低位。成交规模较2022年还低1%。 低迷的市场环境下，房企推货热情欠奉，新增预售758万㎡，同比下降19%。 供、求“一降一平”，供求比（供应/成交）相较2022年改善，由“1.2”转变为“0.9”。 广州市商品住宅供求情况（万㎡） 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 新增面积（万㎡）网签面积（万㎡） 2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 年度总结 广州市场发展趋势： 经历了三级下行 2021年前【月均100万㎡以上】：政策/信贷双宽松，成交规模处于高位。 2021-2022年【月均85万㎡】：楼市政策迅速收紧，经济减速及“三条红线”的深度影响，压迫成交量显著走低。 2023年【月均65万㎡】：宏观环境趋冷，购买力中继不力，政策积极救市，房企努力促销，市场抵住下行压力构筑“底支撑”。 2023年月度广州市商品住宅成交走势（万㎡） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0 年度总结 【前高】->【中低】->市场已处【后稳状态】 以“底支撑+脉冲型走势”为主要特征 全年3波脉冲：1波由市场预期改善带动；2波由房企加大促销推货带动。 •第1波脉冲（2月中旬—3月中旬）：疫情管控放开及经济复苏预期带动需求释放，后续经济环境转冷，市场回落。 •第2波脉冲（五一假期）+第3波脉冲（十一假期）：房企在传统强销旺季加大促销推货，五一推新量3400余套、促销项目降5%；十一推新量达2500套、促销项目降3%-8%。两次均拉升市场成交规模环比倍升。 疫情管控放开，积压的购买需求释放，推动成交热度上行。 2023年 “五一” 2023年 “十一” 脉冲1 脉冲2 脉冲3 “底支撑” 强政连续出台，成交逐周回升 合富研究院监测全市80代表楼盘的认购套数走势（单位：套） 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 2024/1/1 2023/12/24 2023/12/17 2023/12/10 2023/12/3 2023/11/26 2023/11/19 2023/11/12 2023/11/5 2023/10/29 2023/10/22 2023/10/15 2023/10/6 2023/9/24 2023/9/17 2023/9/10 2023/9/3 2023/8/27 2023/8/20 2023/8/13 2023/8/6 2023/7/30 2023/7/23 2023/7/16 2023/7/9 2023/7/2 2023/6/25 2023/6/18 2023/6/11 2023/6/4 2023/5/28 2023/5/21 2023/5/14 2023/5/7 2023/5/3 2023/4/23 2023/4/16 2023/4/9 2023/4/2 2023/3/26 2023/3/19 2023/3/12 2023/3/5 2023/2/26 2023/2/19 2023/2/12 2023/2/5 2023/1/29 2023/1/22 2023/1/15 2023/1/8 2023/1/2 0 年度总结 加速分化 【中心区】与【非中心区】的市场热度（动力）差距再拉开 中心区市场承接力较充足，除长期缺货的越秀外，天河、海珠、荔湾、白云四区的成交量仍不同幅度上升。 非中心区的市场承接力明显减弱，除南沙/花都因为低价盘增多，成交规模上升外，黄埔/番禺/增城/从化的成交量均不同幅度下降。 400 300 2021年 2022年 2023年 中心区 网签：200万㎡同比：升20% 近郊 网签：237万㎡同比：跌7% 远郊 网签：364万㎡同比：跌6% 200 100 0 越秀区 -18% 天河区 59% 海珠区 21% 荔湾区 16% 白云区 9% 黄埔区 -13% 番禺区 -1% 南沙区 29% 增城区 -29% 花都区 30% 从化区 -7% 近3年广州市各区网签成交情况（万㎡） 年度总结 【中心区】成交比重“三年升” 【近郊】持稳，【远郊】“三年降” 近3年看，中心区成交份额连续3年上升，目前已上升至25%。 （2023年天河、海珠、荔湾、白云成交上升，带动市场份额持续走高） 近郊成交占比走稳。主要依靠番禺个别改善优质大盘成交走好支撑市场。 远郊成交占比连续3年下跌。增城从化成交持续下滑；南沙花都成交则维持低位。 近3年广州市各区网签占比变化 2021年各区成交分布 2022年各区成交分布 2023年各区成交分布 中心18% 中心21% 网签占比 远郊54% 白 花都云 荔湾 远郊48% 花都 南沙 白云 远郊45% 南沙 花都 南沙 白云 中心25% 黄埔 黄埔 荔湾 天河海珠 黄埔 增城 增城 番禺 增城 番禺 近郊31% 番禺 近郊30% 近郊28% 年度总结 天河对资金的吸引力“维持高位” 11个区域中，仅天河、荔湾新增供应同比增加 天河是因为出货有保障，荔湾是因为开发力度加大后的供货惯性上升 分区 2023年新增预售面积 （万㎡） 同比变化 占全市份额 越秀 7 2022年几乎无新增 1% 天河 67 35% 9% 海珠 36 -34% 5% 荔湾 72 5% 10% 白云 72 -1% 9% 中心 253 3% 34% 番禺 138 -3% 18% 黄埔 91 -51% 12% 近郊 230 -30% 30% 南沙 69 -26% 9% 增城 118 -32% 16% 花都 62 -7% 8% 从化 27 -8% 3% 远郊 275 -24% 36% 天河区地缘购买力充足。各项目周均成交基本维持5-10套之间，总体量升价稳。由于出货有保障，房企的推货积极性较高，拉升区域的新增供应。 荔湾城市发展提速，今年以来，包括荔湾保利和颂、中海浣花里、保利花语和岸等全新盘入市速度加快，新增供应持续上升。 其余区域的新增供应均有不同程度减少。郊区除番禺外，其余区域 减幅集中1-3成不等，黄埔减5成。海珠缺货加剧；白云新货持稳。 33% 31% 36% 26% 35% 39% 16% 28% 56% 近年“中心/近郊/远郊”新增供应占比变化（按面积计算） 2023年 2022年 2021年 0%20%40%60%80%100% 中心近郊远郊 年度总结 新货去化率在40%以上有4个区：天河、海珠、荔湾、番禺 天河、海珠市场承接力充足。天河项目推新去化率普遍在4成以上（50套以上）。海珠项目推新去化大多4成以上（30套 以上），优质豪宅琶洲南TOD主力总价2000万以上，年内多次加推，去化均在5成以上。 荔湾下半年市场竞争加剧，至3季度的成交去化率下降；四季度部分全新盘低开，拉升区域新货去化率。 番禺新货去化率前低后高，主要是因为下半年改善板块的优质红盘入市，拉升去化率。 中心区 2023年主力成交区域推新去化率变化（左轴：推新及成交套数；右轴：推新当天去化率%） 天河 2400 1600 800 0 Q1Q2Q3Q4 60% 40% 20% 0% 海珠 2400 1600 800 0 Q1Q2Q3Q4 荔湾 2400 多个全新盘 60% 2400 60% 1600 低开热销 40% 1600 40% 800 20% 800 20% 60% 40% 单盘小量推新 20% 0%0 Q1Q2Q3Q4 白云 0%0 0% Q1Q2Q3Q4 近郊/远郊 番禺 2400 推新 1600 800 万博红盘 60% 40% 20% 黄埔 临港经济区热盘推新 2400 1600 800 60% 40% 20% 增城 2400 1600 800 60% 40% 20% 南沙 2400 1600 800 40% 20% 00% Q1Q2Q3Q4 00% Q1Q2Q3Q4