地产行业周报：成交低位运行，楼市压力犹存

证券研究报告 成交低位运行，楼市压力犹存 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年1月21日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周国家统计局公布2023年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，2023年楼市延续承压，全年投资下滑近双位数，新开工创2007年来新低，销售面积接近2012年水平，仅竣工表现较好，2024年供需双弱仍是制约。个股投资方面，短期土储质量仍为房企 估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）国家统计局：2023年楼市延续承压，短期压力犹存。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，市场压力犹存。本周（2024.1.13-2024.1.19）新房成交2.0万套，环比升4.2%，二手房成交1.8万套，环比升0.6%。2024年1月（截至19日）新房日均成交同比下降1.4%，降幅较2023年12月收窄11.5个百分点。2）库存环比持平，去化周期16.7个月。16城取证库存10291万平，环比持平，去化周期16.7个月。3）土地成交，溢价率回升，一三线占比提高。上周百 城土地供应建面1958.2万平、成交建面1694万平，环比升7.4%、升9.8%；成交溢价率4.4%，环比升0.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.6%、26.3%、67.1%，环比分别升1.5pct、降14.2pct、升12.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行148.7亿元，环比增加17.7亿元，海外债发行0.3亿美元，环比降0.02亿美元；重点房企发行利率为2.3-4.5%，较前次可比发行利率以下行为主。2）地产股：本周房地产板块跌3.57%，跑输沪深300（-0.44%）；当前地产板块PE（TTM）11.88倍，估值处于近五年68.67%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、城建发展、新城控股，南向 资金净流入前三为龙湖集团、华润置地、万科企业。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年1月15日海南 允许利用小区存量土地等适当增加建筑规模 南海诸岛 偏松偏紧中性 国家统计局：2023年楼市延续承压，短期压力犹存 事件描述：国家统计局公布2023年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额11.1万亿元，同比下降9.6%；房屋施工84亿平米，同比降7.2%；新开工9.5亿平米，同比降20.4%；竣工10亿平米，同比增长17.0%；商品房销售面积11.2亿平米，同比降8.5%；销售额11.7万亿元，同比降6.5%；房企到位资金12.7万亿元，同比降13.6%。 点评：1）全年投资下滑近双位数，短期压力犹存。12月单月地产投资6,868亿，同比降12.5%，降幅较11月扩大1.9pct；2023年全年地产投资累计下滑9.6%，其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降5.3%、9.5%、19.6%、24.5%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。我们维持地产2024年度策略观点，预计中性假设下（新开工降10%、土地购置费降5%、施工意愿降1%），预计2024年地产投资同比降8.9%。2）新开工创2007年来新低，竣工表现较好。12月单月新开工0.8亿平米，同比降10.3%，全年开工9.5亿平米，同比降20.4%，绝对值创2007年以来新低。考虑2024年地产销售或仍承压、库存去化周期不低（年末商品房待售面积同比增长19%至6.7亿平米）、 近两年土地成交大幅萎缩，预计2024年新开工仍将延续回落，但降幅有望收窄。12月单月竣工3.5亿平、同比增15.3%，延续较好表现，全 年竣工10亿平、累计增长17%。参考亿翰、乐居财经，统计的40家房企2023年交付套数同比增长7%。考虑2024年竣工面临高基数问题，叠加剩余临时停工项目盘活难度较大，维持2024年竣工个位数下滑判断。3）销售面积接近2012年水平，供需双弱仍是制约。12月单月商品房销售面积、销售额同比分别降12.7%、17.1%，全年累计下滑8.5%、6.5%，销售面积创2012年来新低。其中东部、中部、西部、东北部销 售面积分别下滑6.7%、13.2%、7.5%、3.0%。尽管9月以来核心城市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显。考虑供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，维持此前年度策略判断，预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%。但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。4）到位资金下滑两位数，国内贷款及按揭降幅稍小。12月单月房企到位资金1.0万亿，同比降15.8%，增速环比有所扩大，全年累计到位资金12.7万亿元，同比降13.6%。其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金分别同比降9.9%、11.9%、9.1%、19.1%。 成交：新房环比回升，市场压力犹存 点评：本周（2024.1.13-2024.1.19）新房成交2.0万套，环比升4.2%，二手房成交1.8万套，环比升0.6%。2024年1月（截至19日）新 房日均成交同比下降1.4%，降幅较2023年12月收窄11.5个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.8.622.11.623.2.623.5.623.8.623.11.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 100% 80% 60% 40% 20% 重点50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 重点20城二手周成交走势对比 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% 2023.12023.32023.52023.72023.92023.112024.1 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比持平，去化周期16.7个月 点评：16城取证库存10291万平，环比持平，去化周期16.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.8.2721.10.2221.12.1722.2.1122.4.822.6.322.7.2922.9.2322.11.1823.1.1323.3.1723.5.1223.7.723.9.123.10.2723.12.22 土地：成交、溢价率回升，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1958.2万平、成交建面1694万平，环比升7.4%、升9.8%；成交溢价率4.4%，环比升0.7pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比6.6%、26.3%、67.1%，环比分别升1.5pct、降14.2pct、升12.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.122023.32023.62023.92023.12W1.1 22.8.822.11.823.2.823.5.823.8.823.11.8 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 100 80 万平9492百城土地成交前五城（1.8-1.14） 76 65 20001500 5%4%3% 6040 1000500 2%1% 20 0 0% 0 62 2022.122023.32023.62023.92023.12W1.1 武汉湛江绍兴南通济南 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。1月19日当周，R001上行4.24BP至1.86%，R007下行4.62BP至2.12%。截至1月19日，OMO存量（MA10）余额为7127亿元，较01月12日减少1621亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规 模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行4.62BP(%) 2020 2021 2022 2023 2024 6 5 4 3 2 1 0 01-01 03-01 05-01 07-01 09-01 11-01 OMO存量（MA10）环比下行 资金价格多数上行（%） DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.1.15-2024.1.21）境内地产债发行量为148.7亿元，总偿还量为173.8亿元，净融资额为-25.1亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2546.4亿，同比23年约下降6.2%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约404亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共12家房企发行15只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前七（亿元） 30.0 20.0 20.0 20.0 10.0 10.0 10.0 35 30 25 20 15 10 5 0 中国铁建华远地产北京广安信达投资绿城中国联发集团建发房产 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 24昆明安居 PPN001 境内地产债发行利率前五（%） 24投资0124投资0224联发集MTN00124中铁01 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.3亿美元，环比降0.02亿美元。2023年12月海外债发行3亿美元，环比增1.2亿美元，发行方包括香港置地、新鸿基 地产等。 地产海外债周发行量地产海外债