房地产行业研究周报：统计局12月数据点评-中枢再回落，寻找新均衡

行业追踪（2024.1.13-2024.1.19） 销售：23年商品房销售面积回落至12年水平 1）销售金额：1-12月累计销售金额同比-6.5%，降幅较11月扩大1.3pct。2）销售面积：1-12月累计销售面积同比-8.5%，降幅较11月扩大0.5pct。 整体来看，23年全国商品房销售面积11.17亿平，较21年17.94亿平的历史高点下滑38%，接近12年11.13亿水平。在因城施策宽松基调下，商品房销售中枢仍连续两年走低，尤其在23年9月一线城市宽松开启后，全国商品房销售面积与金额单月增速降幅仍走阔，反映出人口、收入等宏观因素对预期的压制较难依靠“四限”政策宽松形成反转。分季度看，23年四个季度商品房销售面积同比分别为-1.80%、-8.60%、-34.44%、-21.75%，一、二季度销售保持韧性，下半年基本面走弱，且未见明显改善趋势。从24年1月前18天的高频成交数据看，60城新房成交同比降幅仍超3成，主要或因23年一季度基数相对较高。故我们预计24上半年商品房销售增速仍具压力，下半年基数压力缓解，全年同比增速或呈现“前低后高”走势，中性假设下，我们预计24全年商品房销售面积下滑5%。 开发投资：24年房地产开发投资或继续承压下行 1）开发投资：1-12月房地产开发投资累计完成额同比-9.6%，增速较1-11月下降0.2pct。2）新开工：1-12月房屋新开工面积累计同比-20.4%，增速较1-11月上升0.8p Ct 。3）施工：1-12月房屋施工面积累计同比-7.2%，增速较1-11月持平。4）竣工：1-12月房屋竣工面积累计同比+17.0%，增速较1-11月下降0.9p Ct 。 23年12月，单月开发投资增速继续走低，开发企业层面投资意愿仍较低同样反映出销售未有明显边际修复迹象。两主要项建筑工程、土地购置费自23年4月起降幅均逐步走扩，企业施工与拿地意向与销售高度相关，两指标边际改善前提是较为明确的基本面触底信号，故我们预计24上半年销售增速压力下，开发投资或继续承压下行。 23年四季度新开工、施工累计增速降幅有所收窄，除22年末疫情影响基数外，我们认为加速去库存后的新增供货需求或推动开工、施工边际改善，但整体趋势仍受制于销售表现。竣工23全年保持良好韧性，考虑21年后新开工项目陆续于24年进入竣工交付期，开工规模下滑对竣工影响或逐步体现，同时保交楼政策支持对竣工将提供支撑。中性假设下，我们预计24全年新开工、竣工同比下滑10%，开发投资同比下滑7.2%。 到位资金：预计24年总量收缩，边际向好 1-12月全国房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较1-11月降低0.2pct。其中： 1）销售回款：1-12月定金及预收款累计同比-11.9%，较1-11月下降1.0pct。1-12月个人按揭贷款同比-9.1%，较1-11月下降1.0pct。2）外部融资：1-12月国内贷款同比-9.9%，较1-12月下降0.1pct；1-12月自筹资金同比-19.3%，较1-11月增加1.0pct。2023年，房地产开发企业到位资金规模继续收缩，销售回款及外部融资下滑影响企业经营、融资性现金流。个人按揭贷款单月降幅扩大，高能级城市首付调整刺激效果仍不明显。国内贷款单月再度转负，房企外部融资环境仍面临不确定性。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，但逆周期信贷投放的金融风险问题仍然存在，实际落地效果仍需观察，我们预计24年房企到位资金总量或继续收缩，但供给侧融资政策引导下具备边际改善空间。 1月新房、二手房销售月度同比继续回落 新房市场本周成交262万平，月度同比-31.52%，相较上月下降21.30pct；截至1月18日，17城累计库存16561万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交179万平，月度同比+24.38%，相较上月下降14.81pct。1月8日-14日，土地市场本周成交建面1694万平，滚动12周同比-16.61%；成交总额246亿元，滚动12周同比-0.8%；全国平均溢价率4.39%，滚动12周同比+0.33pct。 本周申万房地产指数-3.57%，较上周下跌2.48pct，涨幅排名20/31，跑输沪深300指数3.13pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数-7.23%， 较上周下降4.95pct， 涨幅排序9/11， 跑输恒生指数1.46pct； 克而瑞内房股领先指数为-10.61%，较上周下跌6.43pct。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.中枢再回落，寻找新均衡——统计局12月数据点评 1.1.销售：23年商品房销售面积回落至12年水平 1）销售金额：1-12月累计销售金额同比-6.5%，降幅较11月扩大1.3pct；12月单月销售金额同比-22.9%，降幅较11月扩大5.99pct。2）销售面积：1-12月累计销售面积同比-8.5%，降幅较11月扩大0.5pct；12月单月销售面积同比-23.0%，降幅较11月扩大1.78pct； 整体来看，23年全国商品房销售面积11.17亿平，较21年17.94亿平的历史高点下滑38%，接近12年11.13亿水平。在因城施策宽松基调下，商品房销售中枢仍连续两年走低，尤其在23年9月一线城市宽松开启后，全国商品房销售面积与金额单月增速降幅仍走阔，反映出人口、收入等宏观因素对预期的压制较难依靠“四限”政策宽松形成反转。 分季度看，23年四个季度商品房销售面积同比分别为-1.80%、-8.60%、-34.44%、-21.75%， 一、二季度销售保持韧性，下半年基本面走弱，且未见明显改善趋势。从24年1月前18天的高频成交数据看，60城新房成交同比降幅仍超3成，主要或因23年一季度基数相对较高。故我们预计24上半年商品房销售增速仍具压力，下半年基数压力缓解，全年同比增速或呈现“前低后高”走势，中性假设下，我们预计24全年商品房销售面积下滑5%。 图1：商品房销售面积累计情况 图2：商品房销售额累计情况 图3：商品房销售面积单月情况 图4：商品房销售额单月情况 1.2.开发投资：24年房地产开发投资或继续承压下行 1）开发投资：1-12月房地产开发投资累计完成额同比-9.6%，累计增速较1-11月下降0.2pct。12月单月开发投资同比-24.0%，增速较11月下滑5.88pct。 2）新开工：1-12月房屋新开工面积累计同比-20.4%，累计增速较1-11月上升0.8p Ct ； 单月新开工面积同比-11.6%，较11月下降16.22pct。 3）施工：1-12月房屋施工面积累计同比-7.2%，累计增速较1-11月持平。 4）竣工：1-12月房屋竣工面积累计同比+17.0%，累计增速较1-11月下降0.9p Ct ；单月竣工面积同比+13.4%，较11月上升3.07pct。 2023年房地产开发投资完成额11.09亿元，其中住宅开发投资8.38亿元，较21年高点分别下滑24.9%、24.6%。23年12月，单月开发投资增速继续走低，开发企业层面投资意愿仍较低同样反映出销售未有明显边际修复迹象。 分类别看，建筑工程、安装工程、设备工程器具购置、土地购置费分别同比-22.30%、-16.16%、-16.50%、-5.88%，其中两主要项建筑工程、土地购置费自23年4月起降幅均逐步走扩，企业施工与拿地意向与销售高度相关，两指标边际改善前提是较为明确的基本面触底信号，故我们预计24上半年销售增速压力下，开发投资或继续承压下行。 23年四季度新开工、施工累计增速降幅有所收窄，除22年末疫情影响基数外，我们认为加速去库存后的新增供货需求或推动开工、施工边际改善，但整体趋势仍受制于销售表现。竣工23全年保持良好韧性，考虑21年后新开工项目陆续于24年进入竣工交付期，开工规模下滑对竣工影响或逐步体现，同时保交楼政策支持对竣工将继续提供支撑。中性假设下，我们预计24全年新开工、竣工同比下滑10%，开发投资同比下滑7.2%。 图5：房地产开发投资累计完成额情况 图6：房地产开发投资当月完成额情况 图7：房屋新开工面积累计情况 图8：房屋新开工面积当月值情况 图9：房屋施工面积累计情况 图10：房屋竣工面积累计情况 图11：房屋竣工面积当月值情况 1.3.到位资金：预计24年总量收缩，边际向好 1-12月全国房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较1-11月降低0.2pct。12月单月到位资金同比-17.8%，较11月下降7.31pct。 其中：1）销售回款：1-12月定金及预收款累计同比-11.9%，较1-11月下降1.0pct；12月单月同比-22.8%，较11月下降6.71pct。1-12月个人按揭贷款同比-9.1%，较1-11月下降1.0pct；12月单月同比-22.5%，较11月下降8.29pct。2）外部融资：1-12月国内贷款同比-9.9%，较1-12月下降0.1pct；12月单月同比-12.5%，较11月下降19.60pct；1-12月自筹资金同比-19.3%，较1-11月增加1.0pct；12月单月同比-11.7%，较11月下降1.70pct。 2023年，房地产开发企业到位资金规模继续收缩，销售回款及外部融资下滑影响企业经营、融资性现金流。个人按揭贷款单月降幅扩大，高能级城市首付调整刺激效果仍不明显。国内贷款单月再度转负，房企外部融资环境仍面临不确定性。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，但逆周期信贷投放的金融风险问题仍然存在，实际落地效果仍需观察，我们预计24年房企到位资金总量或继续收缩，但供给侧融资政策引导下具备边际改善空间。 图12：房地产开发到位资金累计情况 图13：房地产开发到位资金单月情况 图14：定金及预收款累计情况 图15：定金及预收款当月情况 图16：个人按揭贷款累计情况 图17：个人按揭贷款当月情况 图18：国内贷款累计情况 图19：国内贷款当月情况 图20：自筹资金累计情况 图21：自筹资金当月情况 1.4.投资建议 北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 1月12日-1月18日，60城商品房成交面积为262万平，移动12周同比增速为-14.64%，增速较上期下降1.85pct；月度同比-31.52%，相较上月下降21.30pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为76、162、24万平，移动12周同比增速分别为-3.18%、-16.26%、-29.71%，增速较上