房地产行业在2022年1月的销售预期边际恶化，但降息提振市场信心。2021年全国商品房销售面积同比增长1.9%，销售金额同比增长4.8%。12月单月销售金额环比增长39.9%，但同比下滑17.8%，为年内最低。预计2022年全国商品房销售金额将同比下滑6.1%。开发投资连降四个月，但存量施工仍具韧性。全年房地产开发投资完成额同比增长4.4%，12月单月同比下滑13.9%。预计2022年房地产开发投资完成额将同比下滑2.6%。到位资金增速同步回落，一季度行业信用迎接考验。2021年全国房地产开发企业到位资金同比增长4.2%，低于开发投资0.2个百分点。预计2022年一季度行业面临工程款支付和境内境外债集中到期的压力，信用层面同样迎来重大考验。政策博弈仍有空间，信用问题催生的alpha有更多可能，后续再融资支持、负债率考核、地方国资参与度的提升都值得期待。预期反转之后的过度叠加效应有待缓解，通过自上而下的协调改善流动性挤兑、避免地方层面的过度升级同样有一定可能。政策面的beta取决于宏观和基本面的被动触发，尤其是一季度行业基本面和信用层面都将迎来重大挑战，我们依然看好三稳预期和因城施策的持续升级，甚至极端情况下更高力度的托底政策出台。建议持续推荐优质龙头：金地集团、保利等。
