战略合作成为代建发展趋势 重点区域2023年中标项目同比增50%
克而瑞研究中心 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/17 2023年刊 总第2期 代年建刊 战略合作成为代建发展趋势 重点区域2023年中标项目同比增 目录 本期关注：3 一、行业政策：多地出台代建管理办法，“三大工程”带动政府代建需求4 1、南阳、漯河、深圳宝安区等地代建管理办法出台4 2、“三大工程”建设进一步带动政府代建增量需求5 二、土地成交：城投拿地持续发力，代建需求释放可期7 三、企业洞察：战略合作成为代建发展趋势，持续推进品牌建设与推广8 1、战略合作助力代建企业加速资源整合、规模拓展8 2、构建生态平台、探索共享商业模式，赋能高质量发展10 3、代建赛道继续扩容，加强品牌推广提升市场影响力11 四、重点项目：纾困持续推进，南京璀璨云探索“共建”模式保交付12 1、南京璀璨云著首批509套住宅集中完成交付12 2、中国五矿与蓝绿双城共助南充天空之城焕新重启13 3、龙湖·青雲赋刷新2023年昆明商品房5项首开记录13 五、招投标：重点区域2023年累计中标代建项目超2022年50%14 1、2023年全年累计代建项目357个，超2022年50%14 2、四季度整体活跃度不比前三季度，以托底平台委托为主15 3、三四线城市撑起“大半边天”，代建项目占比超过六成17 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/17 本期关注： 多地代建制相关政策完善优化，利好政府代建规范化 南阳市、漯河市、深圳市宝安区等地政府投资项目代建制管理办法出台，政策更加完善优化。南阳市支持国有功能类公司做大做强，为经济社会高质量发展发挥关键作用，2024年1月4日正式发布关于印发《南阳市政府投资项目代建制管理办法（试行）》的通知。 战略合作成为代建发展趋势，加速资源整合、业务拓展 旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发管理、腾云当代管理等多家代建企业集中展开“资源型”合作，合作对象包括房企、城投公司以及地方政府。旭辉建管相继与北京住总、浙江海宁经济开发区、华远地产、大连德泰等达成战略合作。此外，2023年11月中国房地产业协会代建分会成立，将推动行业内部自律，嫁接更多产业资源，助力代建企业快速发展。 构建生态平台、探索共享商业模式，赋能高质量发展 绿城管理与中原建业作为代建行业两家龙头企业，率先拥抱平台化发展，探索商业模式升级之路。中原建业继2022年城市合伙人制度成功落地，2023年9月24日又推出全新代建C平台，绿城管理分别于2023年7月、11月发布“M登山模型”和“百川计划”，打造代建全生命周期、全方位服务的生态平台。 代建赛道继续扩容，不断加强品牌建设与推广 2023年代建赛道继续扩容，上坤地产正式开辟共建管理新赛道，滨江集团重启代建航道， 此外原世茂执行总裁吕翼成立了璀璨管理。目前已有超过60家房企加入赛道，并成立专门 的平台公司，其中30余家企业设置了专有代建微信公众号、甚至还有了独立微信视频号，打造专属代建品牌，市场竞争越来激烈。 项目纾困持续推进，南京璀璨云探索“共建”模式保交付 2023年9月29日-10月2日，南京璀璨云著首批509套住宅集中交付完成，交付期正值双节假期，到访业主交付率高达90%。该项目在各方的共同努力下探索出一条“共建”保交付的新路，顺利盘活。 重点区域2023年全年累计代建项目数超2022年50% 根据监测，2023年全年累计中标代建项目达357个，2021年和2022年分别为140个和 238个，超2022年50%。项目主要集中在长三角，其次是珠三角，长三角代建项目数占比52.9%；珠三角占比20.2%，合计占比超过7成。 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/17 一、行业政策：多地出台代建管理办法，“三大工程”带动政府代建需求 1、南阳、漯河、深圳宝安区等地代建管理办法出台 2023年四季度以来，包括南阳市、漯河市、深圳市宝安区等地政府投资项目代建制管理办法出台，政策更加完善优化，重点规范内容集中在代建项目投资规模、项目类型、代建费计取等方面。 以南阳市为例，2023年11月3日，市委书记朱是西主持召开市委深改委会议暨财经委第十八次会议。会议研究了《南阳市政府投资建设项目代建制管理办法》，指出要认真学习借鉴先进地区的成功经验，合法合规、依法依规推进政府投资建设项目代建制，支持国有功能类公司做大做强，为经济社会高质量发展发挥关键作用。 2024年1月4日，南阳市人民政府正式发布关于印发《南阳市政府投资项目代建制管理办法（试行）》的通知。《办法》中的政府投资项目，是指利用财政性资金进行建设且总投资3000万元及以上的固定资产投资项目。应当实行代建制的项目，主要包含党政机关、事业单位、社会团体等办公、业务用房及相关设施；科技、教育、文化、体育、卫生、民政等社会事业方面的建设项目；市政公用、园林绿化等城市基础设施；地方政府确定的其他实行代建制的项目；涉及国家安全、国家秘密、网络信息平台以及政府有特殊要求的项目，根据具体情况按照国家相关法律法规规定办理。 据不完全统计，2023年福建省、河北省、三亚市、厦门市、沧州市、漯河市、南阳市、深圳市宝安区等多地均出台或修订了代建管理制度，规定在一定投资金额以上的政府项目，均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理，以更好规范政府投资管理、提高投资效益。随着代建制度的不断推广，地方政府投资项目代建将更加规范化，有利于提高政府投资效益。 表：2023年四季度以来出台的代建相关政策 省份 发布时间 政策重点 代建的项目原则上应为投资规模5000万元以上且符合下列条件之一：（一）技术复杂程度较高，或对质量和工期等管理目标有较高要求；（二）位于市级重点区域、跨区（市）重要节点，具有重大标志性、示范性的特殊项目或重大项目；（三）城 深圳市宝安区 2023/10/1 市更新单元内或紧邻其红线，应由政府投资建设的市政基础设施和公共服务设施项目；（四）紧邻社会投资项目红线，应由政府投资建设的市政基础设施和公共服务设施项目；（五）与拟建或在建国家铁路、城际铁路、城市轨道交通、高速公路等交通设施项目相邻，需同步建设的政府投资项目；侵入国家铁路、城际铁路、城市轨道交通、高速公路等交通设施安全保护区范围或临近营业线，可能对运输安全造成影响的政府投资项目；（六）区委、区政府研究确定的项目。属于第四款、第 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/17 五款项目实行代建的，投资规模可低于5000万元；经分管项目的区领导审定可以项目包形式实行代建的项目，单个项目投资规模可低于5000万元。 漯河市 2023/10/24 市级政府投资建设项目是指全部或部分使用政府性资金投资、社会资本与政府合作等形式建设且投资估算在400万元以上的建设项目。包括:市政、园林、公路、水利、环保等城市基础设施ꎬ文化、教育、科研、医疗、体育、旅游等公共设施及相关配套设施ꎬ业务用房、技术用房、培训用房等民用建设项目ꎬ市政府确定的其他实行代建制的项目ꎻ涉及国家安全、国家秘密、网络信息平台以及有特殊要求的项目ꎬ根据具体情况按照国家相关法律法规办理 洛阳市 2024/1/3 支持开展代建团购。支持政府机关、高等院校、园区、企事业单位依托工会或其他组织，与房地产开发企业协调代建、团购职工住房，团购达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。开辟代建团购项目审批、手续办理等绿色通道 南阳市 2024/1/4 政府投资项目，是指利用财政性资金进行建设且总投资3000万元及以上的固定资产投资项目。应当实行代建制的项目，主要包含党政机关、事业单位、社会团体等办公、业务用房及相关设施；科技、教育、文化、体育、卫生、民政等社会事业方面的建设项目；市政公用、园林绿化等城市基础设施；地方政府确定的其他实行代建制的项目；涉及国家安全、国家秘密、网络信息平台以及政府有特殊要求的项目，根据具体情况按照国家相关法律法规规定办理采取代建制管理的政府投资项目，项目竣工财务决算审批核准后，决算投资额比合同约定投资额有节余的，可以按照不超过节余资金20%比例对代建单位实行奖励，具体比例由合同约定 数据来源：CRIC监测 2、“三大工程”建设进一步带动政府代建增量需求 2023年12月11日-12日，中央经济工作会议召开，会议强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。中央已多次提及“三大工程”建设，作为落实房地产发展新模式的重要抓手，未来也将是各地政府的工作重点。当前，多地已经提出相关目标和规划、制定实施方案，持续推动任务落地。据统计，截至2023 年年底，已有16个城市公布城中村改造规模计划，预计涉及约87.4万户居民。 2023年10月24日，广州市规划委员会会议审议通过了《广州市城市更新专项规划 （2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》。《专项规划》提出，至2025年累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累计推 进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面 改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。并明确至2035年拟推进的旧村庄旧 城镇全面改造与混合改造项目291个，其中，旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目 150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）。 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/17 2023年10月25日，山东省人民政府发布关于印发《山东省城市更新行动实施方案》的通知。《方案》提出在济南、青岛等市稳步推进城中村改造和规划建设保障性住房工作。 “三大工程”建设的推进，势必将带动相关项目代建需求的增加，特别是保障房和城市更新将是政府代建的主要内容。 表：16城城中村规模公布及预估 分类 城市 2023年公布及预估项目（个） 2023年公布及预估涉及户数（万户） 各城市城中村改造计划情况 预计2023-2025年 共涉及的户数（万户） 超大城市 上海 10 0.5 30个（2023-2025年） 1.5 广州 127 7.62 272个（2023-2025年） 16.3 深圳 56 4.9 167个（2023-2035年） 6.5 天津 2 0.12 / 0.4 成都 31 0.2 / 0.6 武汉 33 0.2 / 0.6 特大城市 青岛 85 4.6 三年127个 6.9 济南 18 0.85 / 2.6 昆明 44 2.18 250个（2023-2025年） 12.4 东莞 15 0.74 242个（2018-2035年） 2.1 西安 88 3.9 / 11.7 佛山 36 7.3 110个（2021-2035年） 10.5 苏州 57 2.8 172个（2023-2025年） 8.4 其他城市 厦门 25 0.38 / 1.1 合肥 34 0.9 104个（2023-2025年） 2.8 宁波 197 1 326个 3 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/17 （2023-2025 年） 数据来源：CRIC 二、土地成交：城投拿地持续发力，代建需求释放可期 城投平台仍是拿地主力之一，城投代建需求释放可期。自2021年以来，城投平台集中现身土地市场撑起大梁，拿地数量连居高位。2023年，房企流动性修复有限，拿地集中在央国企，城投平台的势力仍不容小觑。尽管受托底拿地监管及部分城投本身投资承压的影响，整体拿地力度有所放缓，但三、四季度的表现仍旧可观，四季度拿地占比达到61%。 这两年城投平台投资积累了相当的土地资产，但受限于自身开发能力及债务压力，开工率不尽如人意，未来这些项目的入市主要还是要依靠代建，这也是城投平台减压、活血的有利途径。可以预期，城投代建将是市场重要赛道之一。 图：2022至2023年各季度集中供地中城投拿地数量占比 数据来源：CRIC 表：2023年四季度典型城市城投平台拿地明细（亿元；万平方米
