从住房库存角度看当前房地产行业的供需关系

从住房库存角度看当前房地产行业的供需关系 20240117 2024年01月17日23：49 发言人00：00 本会议由中银证券举办，仅面向白名单客户。本会议内容仅供参会客户内部使用，不得以任何形式对外发布。中银证券未授权任何机构及个人转发、刊载本会议消相关内容，未经书面授权许可的任何形式的转发、刊载行为均属侵权。 从住房库存角度看当前房地产行业的供需关系 20240117 2024年01月17日23：49 发言人00：00 本会议由中银证券举办，仅面向白名单客户。本会议内容仅供参会客户内部使用，不得以任何形式对外发布。中银证券未授权任何机构及个人转发、刊载本会议消相关内容，未经书面授权许可的任何形式的转发、刊载行为均属侵权。中银证券将保留追究其法律责任的权利。本会议中的任何信息仅作参考，不作为投资建议和依据。市场有风险投资需谨慎，请投资者谨慎做出投资决策。 发言人00：36 大家好，我是中银证券的房产分析师夏一峰。今天的话跟大家聊一聊关于这个房地产行业的一个供需关系情况。我们主要还是从当前的一个商品住宅的一个库存角度来看，我们可以看到近两年整体的一个需求其实走弱的还是非常明显。但是在这个背后，我们会看见需求的走弱比你的走弱其实更厉害，行业的这个供需关系确实是从这个库存的逻辑来看是有一个明显的扭转的。 发言人01：11 如果我们从广义的库存来看的话，我们可以看到供需关系是经历了几个多轮的一个调整。然后从去库存的这个时间节点来看，就是15年的时候，其实15年6月份的时候，其实在整体库存，全国的这个广义库存，住宅的这个广义库存是最高点，大概去化周期是达到了38.838.3个 月。那么从15年6月到18年三月份的话，整体是经历了一个库存面积和去化周期都下行。这个时间段因为各种去库存的这个手段，包括各种 棚改等等。行业的一个销售是快速提振的，然后需求是大于零级的，所以库存的消化是很明显的。那么从07年到115年这段时间整体的库存是呈现一个上行的趋势。广义的住宅库存面积在2015年的九月份，是达到了28.7亿平的这个历史峰值，至今是没有超过这个数值过的。去化周期也是在14年的六月份和15年的六月份，是分别达到了38个月以上的这样的一个历史的最高的一个水平。 发言人02：27 整体行业在当时的这个情况下是面临很大的去库存压力了。主要还是由于13年以来房产行业从严调控，然后14年销售下行，然后购房者观望的一个情绪很浓厚，然后库存也是在快速的上升。 在这样的背景下的话，14年7月份的时候，全国的这个住房城乡。全国的住房城乡建设工作会谈上，住建部长也是提出了各地可以依据当地的去出台实际情况去出台平稳房地产行业的一个相关的政策，其中的话就是库存量比较大的地方，要千方百计消化商品房待售的，库存待售的面积。地产的一个调控，逐渐也是转变为全面的一个放松。这一轮里面政策的放松主要还是以去库存为主导，然后棚改货币化安置，也是这个时期后期的一个重要的一个去库存的手段。并且在这个18年之后，其实还是有部分的地方还是继续沿用了这样的一个，棚改货币安置的一个情况。 发言人03：40 在2015年6月份的话，也是然后把这个棚改货币化安置这件事情是首次提出了。直到2018年3月份，全国住宅的一个广义库存面积是降到 了23.7亿平这样的一个阶段性的底部。然后去化周期，也是在2017年12月份，降到了17.8个月。那么这个阶段的话可以看到其实整体的一个库存还是消化的一个效果还是比较明显的。但是在此之后，其实中间库存是起来过一波的，那么这个中间起来了一波，我感觉市场其实感受没有那么明显，始终给大家感觉可能还是一个低库存，一直是维持一个低库存的一个状态的。 发言人04：26 但实际上，我们从住宅的一个广义库存来讲，2013年的八月份到2022年的八月份这一段时间库存是有过一段时间的一个上行的那这个阶段的话，主要是因为，行业的一个需求仍然较高，但是企业的一个补库存的情况也是比较明显的。在2020年的八月份的话，库存面积就是回到了第二个高点。那么去化周期的话，还是在一个低位波动。这个阶段的话，可以看到就是说它的一个去化周期是在一个相对比较低的位置，在一个波动。所以整体的一个供需关系，我们认为动态的供需关系其实是相对平衡的。但是由于大家这个房企在这个阶段也是享受到了一定的红利，所以高杠杆、高周转是发挥到了极致。 发言人05：15 然后销售规模不断创下新高，所以大家就不断的去叠加补库存的这样的一个情况，拿地开工也是比较多，所以导致了整体的一个库存面积，在销售很不断增长的一个情况下吧，库存面积还 是在继续增长。那这个也为后续的一个流动性的一个安全埋下了一个隐患。所以这就是为什么在2020年8月份之后，开始出了这个三条红线。 其实整体上次也是看到了这个问题，就是杠杆加的比较高，导致的整体库存量其实又回到了一个接近到2015年6月份这个最高点的一个水平。 这个时候的话，整个库存面积是在27.5亿平，其实跟这个最高点2015年9月份的28.7其实也很接近了。所以如果让这个开发商持续的去拿地，不库存这样的一个行为，很有可能整体的一个库存在一年之后就白去了，就是又回升了一个，回升到一个比较高的一个位置了。所以这样的话，也是两方面叠加，导致了三条红线去压降整体的一个杠杆。 发言人06：28 那么三条横线出来之后，大家都知道整个拿地的一个意愿和能力是大幅的缩减的。然后行业的一个供应就开始明显的缩量。但是在这个同时我们看到销售也进入到了一个动能的减弱时期。因此就可以看到去化周期和库存面积出现了相反方向的一个走势。 发言人06：52 就可以看到库存面积是在下降，但是去化周期是在大幅的增加，所以说明了一个问题，就是需求的走弱比供应你的减弱其实更加明显的。所以行业的一个供需关系出现了一个明显的扭转。可以看到22年四季度到二三年一季度，各个地方也是接连放开限购限贷的政策。曾经带来过一波短期的一个销售修复，然后导致这个阶段的一个去化周期还是有小幅的一个下滑的，有一个阶段性的一个下滑。但是没有办法改变它一个长期往上走的一个趋势。在二季度开始成交又再度走弱，所以去化周期也是拐头向上走的那截止到了2023年的11月底，我们可以看到商品住宅的一个广义库存面积，是211平，然后去化周期是在27.9个月。然后库存面积跟2020年8月份的这个小高点来比的话，是下降了23%。去化周期跟2020年12月的低点来比的话，就提升了62%。 发言人08：02 那么本轮的一个周期当中就可以看到供需两端同时下滑，然后销售的下滑更明显。所以这个阶段供应上出现了一个大幅的一个减弱，会也会导致后续整体的一个销售的一个资源性，也是受到了一定影响。我们可以看到前期房地产市场的一个量价持续走弱房企融资收紧，然后这个暴雷的风险还是在继续继续频发的。所以也导致了拿地开工也是超过两年的一个大幅下滑。我们可以看到在这个库存量当中，整体的库存虽然是下降的，但是这个里面的制动库存的占比是在 提升的那这部分的制动库存，其实就是卖的不好的或者很难销售的这部分的库存，这个也会继续影响后续的一个销售质量的修复。所以如果我们发散性的去往外面往后面看的话，也就是现在的这种库存已经很难销了。 发言人09：07 然后再往后面它这个新就是在销售的这个动能上面，基本上是要靠新增的这个盘去去给这个销售做基础的那新增的盘目前来看拿地的成交的一个数量，连续两年都是有一个两位数的下滑。然后我们预期24年的话，仍然是一个下滑的一个趋势。所以再往后面看，其实整体的一个新增的这个供应的这个货值，可能就还是会比较弱，比较少。所以能给到今年或者说明年的一个销售的一个提供的这个资源，就目前的情况来看，应该是不够的。 发言人09：49 当然这个整体的一个供应的一个跟上的一个速度，理论上讲跟着销售应该还是比较快的。只要销售有一个明显的一个回升，那供应还是是能够跟得上的。但是现在的问题就在于，我的销售也是在往下滑的，所以就是可能新增的这个供应量应该不会有明显的一个抬头。另外的话我们可以看到这个住房的一个现房库存也在持续抬升的历史的最高水平。整个待售面积的话其实就是已经竣工，但是没有销售和出租的这种商品的一个商商品房。 发言人10：28 它作为这方面来看的话，截止到去年11月底整个。占到我们刚才说到的全国住宅的一个广义库存的一个比重，是在15.1%。这个比重的话在2022年四季度之后，其实是出现了明显的抬升的。虽然目前看这个比值还是略低于16年二月份的这个16.9这样的一个峰值水平。但是也是处 于15年四季度到17年一季度的这样的一个历史的一个比较高的一个水平。所以我们可以看到这里面就是现房的库存，其实有很大一部分是属于我们的这种库存的。 发言人11：11 所以说长期其实是比较难去化的，而这个部分的占比是一直都在不断的增加。所以后续对于销售的一个优质资源，咱的一个提供其实也是不够的那我们再来看动态的一个供应情况，就是2020年以来的话，土地供应是明显缩量的。那么21年到23年动态的这个整体供给小于需求。 发言人11：37 如果说用全国的住宅类的用地成交面积去比上我的商品住宅的一个销售面积，反映动态的供需关系的话。如果说是明显小于一，那就意味着动态的供给是小于需求的。如果说在一附近，就整体来讲还是相对平衡的。 发言人11：54 那么2020年以来的话，这个指标就是明显的下降。21年开始的话，这个指标就已经降到一以下了。然后在二三年的1到11月，就只有 0.66。所以就可以看到这个动态的供给，是做的非常非常非常夸张的。也那么2020年到2023年11月的话，整体的一个住宅的一个土地成交界面同比增速也是持续出现的双位数的负增长，更多一手调研纪要和研报数据加V：wenbagu并且降幅是不断扩大的。我们可以看到去年1到11月的一个住宅的一个成交界面的话，只有5.7亿平，然后同比是下降32%。 发言人12：37 然后24年的话，我们预期这个整体的一个下滑，就土地的一个成交是依然下滑。但当然是可能会有一定的收窄，因为已经连续两年是一个比较大的双位数的一个下滑了。所以接下来24年的话，虽然是负增长，但是可能略微收窄。但是不管怎么说，这个土地如果连续三年都是明显的一个下降的话，确实对于后续的一个供给的一个健康程度觉得是不够的那从结构上面看的话，一线城市它的一个去化速度是比较快的，然后新增的一个土地的供给是小于需求的。所以各个各能级的城市，它的一个结构性的差异是非常之大的。 发言人13：23 如果从库存的去化周期来看的话，我们跟踪了64个典型的城市，它的一个可售面积大概是在4.6亿平，去化周期大概是在18.7个月。其中一 二线城市的一个区划周期的话一线是在13.5个月，二线城市的话是17.7个月，整体的一个去化速度明显是更快的。三四线城市的话就达到了 20个月以上。 发言人13：49 那么从土地销售比上面来看的话，64个城市的这个住宅的成交面积除以我的这个商品房的销售面积，是在0.84，是高于全国的一个平均水平 1.66的。我们认为这个主要还是因为部分更低能 级的城市，它的一个土地市场的一个成交规模下降。其实更显著的就是差的那些地方可能地根本就卖不出去，就这样的现在是这样的一个情况，可以看到四五线城市的一个住宅用地的一个土地一个成交界面，同比下降是达到了20%，达到34%，然后降幅是远远大于三线城市的26%的。各能级来看的话，一线城市它的这个，土地销售比来看是0.6，然后二线城市是0.71，然后三四线城市的话是在1.18。所以三四线的一个供给压力还是非常明显的。所以从结构上面来看，其实也就只有一二线的一个供需关系出现了一个非常明显的一个转变。其实三线城市依然面临着一个库存量很大，消化不良的这样的一个问题。 发言人15：03 那具体来看的话，到底哪些城市是相对来讲健康一点，哪些城市可能会弱一些？从我们这个统计的数据来看，64个城市里面，土地销售比小于一的城市有36个，然后占比是超过一半以上的。如果说是供给明显小于需求，就