2023年12月地产数据点评：销售再下探，未来关注价格

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 统计局公布2023年12月份地产数据，1-12月份房地产销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比-8.5%、-6.5%、-9.6%、-20.9%，较1-11月同比增速-0.5pcts、-1.3pcts、-0.2pcts、+0.6pcts。 评论： 销售进一步下滑，若按2023年Q4销售进行年化，对应全年地产销售面积和金额仅分别为8.4亿平、8.9万亿。从stl季调数据看，2023年下半年仅9月销售出现小幅反弹，其后快速回落，至12月跌至新低。当前地产需求问题并非仅仅在居民收入端，而是旧的先卖地后发展模式下，带来供需关系重大逆转，微观层面则是居民购房从资产增值逻辑转向比价逻辑。这也导致传统的周期性政策的效果较为乏力，销售低迷情况仍难以扭转。 若按照2023年第四季度的地产销售进行年化，则对应全年销售面积仅为8.4亿平、销售金额仅为8.9万亿元，较2023年全年销售分别下滑25%、24%。预计2024年Q1地产销售同比下滑的压力较大。 图表1 12月销售面积季调环比下滑6% 图表2 12月销售金额季调环比下滑6% 施工面积进入趋势性下行阶段，未来地产投资仍有下行压力。2023年全年商品施工面积83.8亿平，同比下滑7.2%，而按照施工面积/销售面积达到7.5。即使在行业旧的囤地模式下，该比例也仅在5-6之间，预计在销售稳定后，该比例也将稳步降至5左右水平，也即意味着施工面积中长期将持续下滑。而房地产开发投资完成额增速与施工面积增速高度相关，房地产开发投资完成额预计也将面临中长期持续下滑压力。 图表3施工面积/销售面积达到7.5，处于高位 图表4地产投资增速与施工面积增速高度相关 新开工呈现筑底迹象，但无法推演投资增速好转。从stl季调数据观测，从2023年4月份以来，新开工呈现筑底迹象，并未继续下跌。按照4月份后新开工数据进行年化，可得到年化新开工面积为8.7亿平，较2023年全年下跌8.7%。由于开发商越来越趋于以销定产的模式，预计后续新开工将向销售收敛。但新开工跌幅收窄，并不能推演地产投资好转，主要在于行业投资主要取决于施工量，作为流量的新开工在经历大幅下跌即使企稳，也无法推演存量施工的好转。 图表5 2023年4月份后，新开工季调数据呈现筑底迹象 由于本轮居民购房微观逻辑变化，预计价格将先于成交量见底，当前新房价格跌幅仍未收窄。过去居民基于资产价格上涨购房，但彼时支撑房价单边上涨的两个基础当前已经发生了变化：1）城市不断外拓，郊区地价房价上涨支撑城市房价中枢；2）稀缺性导致住宅成为价值储藏工具。从而居民购房转向比价逻辑，近期微观调研也发现，租金收益率成为居民买卖住宅的参考标准。因此，本轮下滑预计价格将先于成交量见底。而从70大中城市房价环比来看，目前仍在下跌过程中，12月份环比下跌的城市数量达到62个，后续价格仍是重要观测指标。 图表6 12月70大中城市新建商品住宅下跌0.9% 图表7 12月62城商品住宅价格环比下跌 在行业总体仍存在一定下行压力的情况下，建议布局土储质量相对较好的房企。与制造业不同，传统房企大多具有较高土储去化周期，从而被动承受行业下行期资产减值的风险，低质量土储仍是行业的难题。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。