周观REITs2024年1月第2周：国泰君安城投宽庭保租房REIT上市

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1《.资金面低位反复，仍待蓄势微观流动性跟踪(2023.12.25-2024.01.07)-》，2024.1.11 2.《中国台湾地区贸易拆解——最新版-》，2024.1.11 3《.A股总体PE(TTM)2012年以来 33%分位估值手册-》，2024.1.8 4《.等待喘息，防守反击》，2024.1.7x5《.小盘成长，窗口已至》，2024.1.7 2024年01月13日 国泰君安城投宽庭保租房REIT 上市 周观REITs2024年1月第2周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 国泰君安城投宽庭保租房REIT上市。1月12日，上海估价部参与尽调的国泰君安城投宽庭保租房REIT（基金代码：508031）成功上市。这是全市场开年第一单，也是已上市募集规模最大的（30.50亿）保租房REIT。 市场表现方面，本周REITs市场大幅下行，富国首创水务封闭式REIT（5.88%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌4.23%，REITs总指数下跌4.67%，产权REITs指数下跌8.15%，经营权REITs指数上涨0.17%。大类资产角度， REITs总指数跑输沪深300指数3.32个百分点，跑输中证全债指数4.75个百分点，跑输南华商品指数4.13个百分点。细分类别方面，富国首创水务封闭式REIT、中金山东高速REIT、中航京能光伏REIT领涨，涨跌幅分别为5.88%、4.84%、 0.97%。嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT 领跌，涨跌幅分别为-15.52%、-15.07%、-12.51%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、0.02和0.1；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、0和0.11；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、0.08 和0.12。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.497。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.76。近20日中，交通基础设施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看， 产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间 的相关系数分别为0.15、0.12、0.2和0.17。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.01、-0.02、0.18、-0.05、 0.28和0.08。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、 博时招商蛇口产业园REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较强的相 关性，相关系数分别为0.13、0.13和0.12。近20日中，鹏华深圳能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.47、0.35和0.25。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.72亿元，环比上周下降10.2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 2.5和1.21亿元，环比上周分别变化了-3.8%和-21.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.23、0.48、0.62、0.44、0.26、0.67亿元，环比上周分别变化了-10.7%、-6.7%、-3.3%、20.4%、-18.1%、-25.9%，其中本周MA5成 交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.2%。成交量方面，本周REITs 总成交量(MA5)为1.25亿份，环比上周上升1.3%，产权和经营权成交量(MA5)分 别为1.06和0.19亿份，环比上周分别变化了6.7%和-21.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.59、0.06、0.25、0.19、0.06、0.1亿份，环比上周分别变化了-0.1%、-4.5%、12.6%、26.6%、-19.2%、-25.3%，其中本周MA5 成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比47.1%。换手率方面，本周REITs 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 换手率为6.5%，环比上周上升6.6%，产权和经营权换手率分别为8.0%和3.6%，环比上周分别变化了11.6%和-28.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为7.7%、6.8%、10.0%、8.1%、8.7%、2.4%，环比上周分别变化了6.6%、0.1%、18.0%、27.2%、-16.2%、-36.7%。 估值方面，华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.49；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为9.78%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电 投新能源REIT的PV倍数最小，为0.98；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为7.08%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.6；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为8.47%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.79；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为6.49%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为0.98；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为8.15%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.45；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为13.31%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现12 4.相关性16 5.流动性20 6.估值22 7.风险提示23 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容9 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图4：各大类资产本周表现对比12 图5：REITs指数趋势13 图6：中证REITs指数对比沪深30013 图7：中证REITs指数对比中证全债13 图8：中证REITs指数对比南华商品指数13 图9：各大类资产历史表现对比13 图10：REITs细分类别本周表现对比14 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅15 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅15 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅15 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图17：REIT细分类别历史表现对比16 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性17 图19：REITs细分类别内部相关性18 图20：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性18 图21：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性19 图22：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性19 图23：产业园区REITs指数与对应板块20日相关性19 图24：能源设施REITs指数与对应板块20日相关性19 图25：仓储物流REITs指数与对应板块20日相关性19 图26：保租房REITs指数与对应板块20日相关性19 图27：生态环保REITs指数与对应板块20日相关性19 图28：交通基础设施REITs指数与对应板块20日相关性19 图29：REITs细分类别历史成交额20 图30：REITs细分类别历史成交量21 图31：REITs细分类别历史换手率22 图32：REITs估值表现23 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计10 1.行业动态 1月12日，上海估价部参与尽调的国泰君安城投宽庭保租房REIT（基金代码：508031）成功上市。这是全市场开年第一单，也是已上市募集规模最大的 （30.50亿）保租房REIT。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年9月1日九州通REITs申报 2023年10月26日华润置地申报 9月1日，九州通召开2023年半年度业绩说明会表示，九州通在各级政府相关部门的支持下，正在持续开展医药物流仓储公募REITs申报发行工作；公司拟以拥有的约330多万平方米的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行公募REITs，现已完成项目申报初稿，根据湖北省发改委的指示，已于8月份正式提交申报文件，启动了正式申报程序。 华润置地10月26日晚间在港交所公告，于2023年10月26日，华夏基金及中信证券向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。基础设施REIT的相关资产为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场，即该项目，由项目公司拥有。于本公告日期，项目公司为华润商业资产（即公司间接全资附属公司）的全资附属公司。就建议分拆而言，华夏基金（作为公募基金管理人）将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。目前预计公募基金将募集人民币69.777亿元。于建议上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。 市。在中国证监会指导下，沪深两市交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》（以下简称《临时报告指引》） 发布《公开募集基础设施证券投 《临时报告指引》以“管资产”为核心，着力构建符合REITs特点及规律的 2023年10月27日 沪深两市交易所 资基金业务指引第5号——临时 信息披露体系，重点加强对与REITs业绩表现、规范运作和底层资产运营情 报告（试行）》 况相关的事项的监管规范。《临时报告指引》主要从压实主体披露责任、突出穿透式监管特色、强化运作管理职责等三方面，对REIT项目的临时报告进行了规范化指引。 2023年11月1日 城投宽庭保租房 REIT项目 申报 城投控股(600649.SH)公告，公司获悉，上海国泰君安证券资产管理有限公司于2023年11月1日向中国证券监督管理委员会(“中国证监会”)、上海证券交易所分别提交了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(“城投宽庭保租房REIT项目”)注册、上市申请等材料，并于2023年11月2日收到中国证监会和上海证券交易所有关事项受理通知。 2023年11月7日 中关村REIT 增持 11月7日，建信中关村REIT发布原始权益人及其控股股东增持计划的公告，增持主体为中