深圳新规推进城中村改造，上海调整公积金贷款政策

投资要点 1月44城新房成交面积同比-12.3%，环比+3.2%；14城二手房成交面积同比+40.1%，环比+11.6%。截至1月5日，1月44城新房累计成交面积同比-12.3%，环比12月同期+3.2%；全年累计同比-12.3%。其中，一线城市1月累计成交同比-36.2%，环比12月同期-11.6%，全年累计同比-36.2%。二线城市1月累计成交同比-9.0%，环比12月同期+6.1%；全年累计同比-9.0%。三四线城市1月累计成交同比+37.3%，环比12月同期+17.1%；全年累计同比+37.3%。14城二手房累计成交面积同比+40.1%，环比12月同期+11.6%；全年累计同比+40.1%。 全年土地成交面积同比下降20%，央国企仍为拿地主力。据克尔瑞统计，截止12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平，下半年首次同比回正。全年土地市场成交建筑面积12.8亿平，同比下降20%。12月平均溢价率2.8%，下降0.8pp，流拍率8.6%。百强房企全年货值、总价和建面总额为31515亿元、15485亿元和13359万平，同比分别下降10%、6%和3%。 20强房企新增货值合计占比78%，较2022年提升6pp。新增货值过千亿企业共9家，其中华润置地、保利发展、中海地产全年新增货值超2000亿。央国企仍是土地市场主力，2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。 上海调整公积金贷款政策，二套改善型住房首付比下调。1月2日上海调整公积金个人住房贷款政策，第二套改善型住房最低首付款比例为50%，所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。此次政策最大的变化是下调二套改善型住房首付比，此前二套住房认购公积金贷款首付比例分别为普通住宅50%和非普通住宅70%。此次政策传递出明积极信号，后续购房政策仍有进一步放松的可能。 深圳拟出新规推进城中村改造。1月4日深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)，明确城中村分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。据《深圳城中村楼栋字典2022》，2022年末深圳城中村总楼栋约31.9万栋，总套(间)约591.3万，总建筑面积约2.2亿平，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。《意见》明确采取净地出入模式，二级采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式选择开发主体，前期工作也可引入服务商，区政府按照保本微利原支付收储补偿金。 但在实际操作层面，对于前期服务商选择机制、利润比例、搬迁补偿标准等细则仍需进一步完善。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 1月44城新房成交面积同比-12.3%，环比+3.2%；14城二手房成交面积同比+40.1%，环比+11.6%。截至1月5日，1月44城新房累计成交面积同比-12.3%，环比12月同期+3.2%； 全年累计同比-12.3%。其中，一线城市1月累计成交同比-36.2%，环比12月同期-11.6%，全年累计同比-36.2%。二线城市1月累计成交同比-9.0%，环比12月同期+6.1%；全年累计同比-9.0%。三四线城市1月累计成交同比+37.3%，环比12月同期+17.1%；全年累计同比+37.3%。14城二手房累计成交面积同比+40.1%，环比12月同期+11.6%；全年累计同比+40.1%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 全年土地成交面积同比下降20%，市场热度降至低位。据克尔瑞统计，截止12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平方米，下半年以来首次同比回正。全年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米，同比下降20%，总成交规模刷新近十年新低。市场热度方面，12月平均溢价率2.8%，较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低，一二线中仅杭州、成都平均溢价率超过5%，土地流拍率8.6%。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 企业投资仍较为谨慎，央国企仍为拿地主力。据克而瑞统计，百强房企全年货值、总价和建面总额为31515亿元、15485亿元和13359万平方米，同比分别下降10%、6%和3%。 10强房企新增货值占59%，11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比78%，较2022年提升6个百分点。新增货值过千亿企业共9家，其中华润置地、保利发展、中海地产全年新增货值超2000亿。央国企仍是土地市场绝对主力，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。 表1：2023年10月中国房地产企业新增货值TOP50 上海调整公积金贷款政策，二套改善型住房首付比下调。1月2日上海调整公积金个人住房贷款政策，缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。第二套改善型住房最低首付款比例为50%，所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。此次政策最大的变化是下调二套改善型住房首付比，此前二套住房认购公积金贷款首付比例分别为普通住宅50%和非普通住宅70%。此次政策传递出明积极信号，后续购房政策仍有进一步放松的可能。 深圳拟出新规推进城中村改造。1月4日深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)，明确改造的对象为以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。据《深圳城中村楼栋字典2022》，截至2022年末深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套(间)约591.3万，总建筑面积约2.2亿m²，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。区别于深圳现有城中村改造一二级联动模式，《意见》明确采取净地出入模式，二级采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式选择开发主体，前期工作也可引入服务商，项目实施过程中产生的费用可由前期服务商提前垫付，区政府按照保本微利原则向前期服务商支付收储补偿金。但在实际操作层面，对于前期服务商选择机制、利润比例、搬迁补偿标准等细则仍需进一步完善。 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌1.54%，沪深300指数下跌2.97%，创业板指数下跌6.12%，万德全A上周交易额3.01万亿，环比减少17.45%。从板块表现来看，公共事业、钢铁、银行及家用电器等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周下跌2.92%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌2.92%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。上周申万地产板块交易额448.45亿，环比下跌7.77%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周亚太实业、云南城投、奥园美股等个股涨幅显著。招商蛇口、大龙地产、ST爱旭等个股跌幅显著。 图7：上周大龙地产、万通地产、金科股份等个股涨幅显著 图8：上周同达创业、皇庭国际、万业企业等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、保利地产、ST爱旭以及万科A等排在行业前列，成交额均超过了30亿。其中张江高科和保利地产交易额合计78.9亿，占板块交易额比重为16.0%。从年初累计涨幅来看，亚太实业、云南城投、奥园美谷等涨幅居前，上涨个股个数占比30%。年初以来，招商蛇口、大龙地产、ST爱旭等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为41.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有16只股票上涨，国瑞置业、德信中国及丰盛控股等个股位居涨幅前列。年初以来，国瑞置业、德信中国及丰盛控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、龙湖集团及中国海外发展超5亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周正荣服务、佳兆业美好及中海物业等5只股票上涨，而远洋服务控股、金科服务及永升生活服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活及中海物业生活超过1.9亿元（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月2日，中原地产监测数据显示，2023年12月，北京二手房住宅网签量达到12963套，单月数据较为平稳，和新政前11月的12545套基本持平。2023年，北京地区二手房累计成交155432套，超过了2022年的14.1万套。北京地区二手房成交整体较为平稳，看房量和成交量都呈现企稳回升的态势。（中国证券报） 1月2日，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限。东莞现有首套房贷利率下限LPR-20BP将突破20BP的限定，不设下限。此前，东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.1%，现在取消首套房利率下限，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。（证券时报） 1月2日，中指研究院数据显示，2023年百强房企（TOP100）销售总额（按照全口径销售额排名，下同）为62791亿元，同比下降17.3%。其中，TOP100房企12月份单月销售额同比下降35.9%，环比增长20.8%。（证券日报） 1月2日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，主要对第二套改善型住房的认定标准和最低首付款比例进行调整。对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%。对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。（中国证券报） 1月2日，四川省广元市发布《广元市促进房地产市场平稳健康发展十七条措施》，旨在优化土地供应、规划审批和房地产市场服务保障，同时促进住房消费健康发展。购买首套新建商品住房或普通二手住房的，可享受总房款1%的购房补贴；购买新建商业用房的，可享受总房款1%的财政补贴。(观点网） 1月3日，近四川省达州市人民政府办公室发布《进一步推进中心城区房地产市场良性循环若干措施》。政策显示，对购买新建商品房住房的购房人，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，最高不超过2.5万元。使用达州市住房公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取其账户余额支付首付，实行又提又贷。(观点网） 1月3日,中原地产发布报告显示，2023年12月北京二手房市场出现显著波动。当月北京二手房住宅网签量接近1.3万套，全年累计网签量达到15.5万套。自12月北京楼市新政实施后，二手房网签量与新政前相比有明显提升。截至12月28日，日均网签量较新政前上涨了23.8%。(观点网） 1月3日，2023年房地产市场的深度调整依然在持续。纵观全年成交情况，中指研究院数据显示，2023年，重点100城新房销售面积同比小幅下降6%，其中12月出现年末翘尾行情，单月环比涨幅19%；房价方面，百城新房价格累计微涨0.27%，