地产宏观速递（Oct）：销售改善不及预期，行业景气度仍在下行

地产宏观速递（Oct）：销售改善不及预期，行业景气度仍在下行 YY团队2023/11/17 销售端：10月地产销售较9月热度回落，量价环比由正转负，累计同比跌幅仍在扩大，单月销售金额同比降幅持续收窄，价格边际改善优于面积，市场仍处于震荡调整的阶段。成交面积来看，二线城市逐步修复，价格走势而言，新房成交一二线城市持续回暖，三线城市依旧承压，二手房市场各能级城市延续低迷态势。 投资端：土地投资延续承压，市场景气度仍不足。1-10月全国房地产开发投资累计完成额9.59万亿元，累计同比下降9.30%，较1-9月累计同比-0.2pct，房地产开发投资仍处于下行阶段，竣工表现在保交楼政策的驱动下持续向好， 但新开工与施工面积进一步萎缩。 融资端：1-10月房地产开发累计到位资金持续减少，各渠道资金缺口仍在扩大，国内贷款、自筹资金同比跌幅持续改善，但外部输血力量薄弱，销售端疲弱仍为流动性无法修复的痛点。 截至23年11月16日，23年央企开发商累计净融资394.67亿元，国企开发 商累计净融资678.37亿元，民企开发商累计净偿还1935.93亿元。央国企净融资仍保持为正，民企地产债呈净流出状态。但就11月以来，央国企开发商累计净偿还76.10亿元，资金由10月的净流入转为净流出，民企开发商累计净偿还 134.94亿元，较上月有所减少，反映行业投资情绪低迷，央国企融资边际再度恶化。 政策端：10月楼市政策保持宽松，全国性政策从融资端和供给端发力，地方层面的政策仍以需求端刺激为主，集中在限购限贷政策优化、公积金贷款认 定放宽和预售资金监管比例降低等。10月地产销售、开工延续疲弱态势，反映需求端、融资端政策对市场的提振作用边际递减。在中央金融工作会议积极表态提振地产信心，构建房地产发展新模式的背景下，土拍规则调整进一步优化政策工具箱，后续供给端政策仍有较大发力空间，或有望推动楼市筑底企稳。 目录 地产宏观速递（Oct）：销售改善不及预期，行业景气度仍在下行1 一、销售端：量价环比回落，市场仍处于震荡调整的阶段3 二、投资端：土地市场情绪冷淡，新开工与施工表现延续弱势6 三、融资端：行业投资情绪低迷，央国企融资边际再度恶化8 四、政策端：需求端政策持续优化，融资端、供给端政策开始发力9 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明13 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）4 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）4 图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%）4 图表4全国商品房销售金额和面积单月环比（%）4 图表530大中城市二线城市月度成交面积（万方）5 图表630大中城市三线城市月度成交面积（万方）5 图表770大中城市销售价格指数当月同比（%）6 图表8百城价格环比变动城市数6 图表9近一个月以来集中供地情况7 图表10成交土地溢价率（%）7 图表11房地产开发投资累计同比和当月同比（%）8 图表12新开工、施工和竣工面积累计同比（%）8 图表13房地产开发资金各融资渠道累计增速（%）8 图表14房地产开发资金各融资渠道当月值占比（%）8 图表15央国企地产境内净融资变化（亿元）9 图表16民营地产境内净融资变化（亿元）9 图表172023年10月中旬至2023年11月中旬各地楼市调控政策变化汇总11 一、销售端：量价环比回落，市场仍处于震荡调整的阶段 10月地产销售较9月热度回落，量价环比由正转负，累计同比跌幅仍在扩大，单月销售金额同比降幅持续收窄，价格边际改善优于面积，市场仍处于震荡调整的阶段。成交面积来看，二线城市逐步修复，价格走势而言，新房成交一二线城市持续回暖，三线城市依旧承压，二手房市场各能级城市延续低迷态势。 销售表现：1-10月商品房销售累计同比跌幅仍在扩大，单月金额同比降幅持续收窄。23年1-10月全国商品房累计销售金额达9.72万亿元，累计同比- 4.90%，较23年1-9月-0.3pct，销售面积累计9.26亿平，累计同比-7.80%，较23 年1-9月-0.3pct；10月单月销售金额及面积分别为0.81万亿元、0.78亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为-25.86%、-28.40%，同比分别为-14.41%、-20.34%。10月单月量价环比均出现回落，单月金额同比降幅连续4个月收窄，价格边际改善优于面积，一方面表明高能级城市为当前市场销售主力，另一方面表明低能级城市库存压力较为显著。 销售城市结构：一、三线城市表现疲弱依旧，二线城市同比由负转正。23年10月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为-7.66%\+9.80%\-23.29%， 较9月单月同比分别变动+17.07pct\+26.53pct\+8.60pct。就单月同比变动而言，三线城市同比降幅首次出现收窄。 高频数据：低能级城市销售改善仍缺乏一定可持续性。11月前两周（11月1日-11月14日）30大中城周度平均成交面积较10月前两周周度成交面积显示：一、二线城市有所回升，三线城市回落。11月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为46.55万方、111.00万方、36.61万方，较10月前两周周度均值分别变动14.80%、29.65%、-4.15%。高能级城市复苏对低能级城市的虹吸效应 较为明显，三四线城市回暖韧性不足。 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%） 图表4全国商品房销售金额和面积单月环比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 图表530大中城市二线城市月度成交面积（万方） 图表630大中城市三线城市月度成交面积（万方） 140012001000 888 800783 619687 600650546601 486517 400465200 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201820192020202120222023 700600500 404 400300273 259200247241 175196184198201 100 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201820192020202120222023 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 新房市场：新房成交一二线城市持续修复，三线城市依旧承压。10月统计局70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑0.60%，与9月持平，一线\二线\三线城市同比分别为+0.40%\+0.30%\-1.50%，一二线城市持续修复，三线城市回 暖仍不及预期。就单月同比变动而言，10月较9月当月同比分别变动- 0.30pct\+0.10pct\-0.10pct。10月百城住宅价格指数环比为+0.07%，较9月变动 +0.02pct，环比持续改善，其中，一线\二线\三线城市环比分别为 +0.06%\+0.04%\-0.02%，较9月环比分别变动+0.02pct\-0.02pct\-0.02pct，单月环比变动显示一线城市环比增速继续扩大，二三线城市增速放缓。 二手房市场：10月二手房市场延续低迷态势，各能级城市同比跌幅均加深。 10月70城二手房价格指数同比下跌3.40%，较9月-0.20pct。一二三线城市同比 为-1.90%\-3.30%\-3.60%，较9月当月同比分别变动-0.50pct\-0.10pct\-0.10pct。 图表770大中城市销售价格指数当月同比（%） 图表8百城价格环比变动城市数 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 二、投资端：土地市场情绪冷淡，新开工与施工表现延续弱势 土地成交：土地投资延续承压，市场景气度仍不足。2023年1-10月全国 300城累计供应建面同比-18.43%，土地成交累计规划建面、金额同比-21.65%、 -22.13%，同比跌幅较9月均有所收窄，但大部分城市的土地市场景气度仍然偏 弱。10月100大中城市土地成交溢价率较9月边际下跌，三线城市溢价率水平有所修复，但一线和二线城市溢价率均回落。 集中供地：10月以来，青岛（23年第二批）、天津（23年第一批）、上海 （23年第三批）、南京（23年第七批）、苏州（23年第六、七批）等城市进行了集中供地。其中青岛城投国企托底仍较严重，底价成交为主，14宗土地中有12 宗为底价交易，其中有5宗城投拿地和1宗国企托底。天津土地出让缓慢，土 地市场情绪冷淡。上海土拍热度平稳，冷热分化明显，民企存在感持续削弱，央国企拿地的集中度上升，17宗土地中6宗底价，8宗触顶摇号，平均溢价率3.56%，较前次下降4.34%。南京土拍热度维持低位，12宗土地中有11宗均由城投托底。苏州第六、七轮供地仍旧依靠本地国企、城投托底，平均溢价率分别为5.29%、2.23%，土拍热度下降。整体来看，集中供地城市土拍热度均不高，且城投国企托底严重。 图表9近一个月以来集中供地情况 图表 10 成交土地溢价率（%） 800.00 35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00% 平均溢价率（%） 14 5.052.62 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%)100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%）100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 700.00600.00 12 500.00 10 400.00300.00 8 200.00 6 100.000.00 420 成交总价（亿元）最高溢价率（%） 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-10月全国房地产开发投资累计完成额9.59万亿元，累计同比下降9.30%，较1-9月累计同比-0.2pct，房地产开发投资仍处于下行阶段。10月份当月完成额0.87万亿元，同比下降16.69%，较9月当月同比+1.98pct，单月同比跌幅持续收窄，改善迹象进一步显现。1-10月全国房屋新开工面积7.92亿 平，累计同比下降23.20%，较1-9月同比+0.2pct，10月新开工面积0.71亿平，当月同比下降21.23%，1-10月施工面积82.29亿平，累计同比下降7.30%，较1-9月同比-0.20pct，10月施工面积0.72亿平，当月同比下降27.75%，1-10月竣工面积5.52亿平，累计同比上升19.00%，较1-9月同比-0.8pct。10月竣工面积 0.64亿平，当月同比上升13.38%。竣工表现在保交楼政策的驱动下持续向好， 但新开工与施工面积进一步萎缩。 图表11房地产开发投资累计同比和当月同比（%） 图表12新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 三、融资端：行业投资情绪低迷，央国企融资边际再度恶化 1-10月房地产开发累计到位资金持续减少，各渠道资金缺口仍在扩大，国内贷款、自筹资金同比跌幅持续改善，但外部输血力量薄弱，销售端疲弱仍为流动性无法修复的痛点。23年1-10月房地产开发资金10.73万亿元，累计同比 图表13房地产开发资金各融资渠道累计增速（%） 图表14房地产开发资金各融资渠道当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 下降13.80%，较23年1-9月变动-0.3pct，同比跌幅继续扩大。具体渠道看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-11.00%、-21.40%、-10.40%和-7.60%，分别较23年1-9月+0.1pct、+0.4pct、-0.8pct和-0.7pct。 截至23年11月16日，23年央企开发商累计净融资394.67亿元，国企开发 商累计净