一图读懂2024房地产市场走势

读懂 年 一图2024 房地产市场走势 2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期强等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。 展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。中指研究院结合近期中央会议精神，运用中国房地产业中长期发展动态模型对全国及不同城市2024年市场形势进行了预判，以供参考。 01 楼市调控政策还有哪些空间？ 在“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的指导下，预计过去市场过热阶段出台的限制性政策仍将在2024年继续优化。 从政策趋势上看 需求端 降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市有望因区施策优化郊区限购；核心二线城市或全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。 供给端 预计金融机构将继续加大对房企的资金支持力度，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升。 此外，“三大工程”建设的配套措施有望进一步加速落地，其中，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目进入实施阶段将在供需两端支持房地产市场企稳。 保障房实施策略也有望逐渐明晰，预计2024年配售型保障房将在部分城市探索实施。“平急两用”或与低效、闲 置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，充分发挥稳投资作用。 02 2024年市场如何走？楼市能否企稳？ 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。 2024年全国房地产市场主要经营指标预判如下 不同商品房 情形销售面积同比 商品房销售额同比 房地产 开发投资额同比 房屋新开工面积同比 乐观1.4% 中性-4.9% 悲观-8.6% 4.1% -2.4% -6.2% -0.3% -6.1% -8.3% -2.7% -10.0% -13.8% 特别声明：本报告的数据来源于中指研究院长期监测以及公开渠道收集的数据，其中不同城市房地产市场全年数据和土地数据均为初步统计结果。本报告内容仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。 整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，中性假设下，全国商品房销售面积同比或下降4.9%，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长，市场有望逐渐筑底企稳。 03 2024年不同梯队 城市楼市现状和市场趋势 楼市现状 根据中指重点监测的100城数据，2023年，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比小幅增长约4%，市场整体稳定；二线、三四线代表城市同比分别下降4%、11%。 图：2016年以来各梯队代表城市商品住宅月均成交面积及同比走势 数据来源：中指数据CREIS 2023年，各梯队城市住宅用地推出和成交面积、土地出让金均有不同程度下降。受核心区优质地块成交占比提升影响，各梯队城市楼面价均呈现不同程度上涨。 根据中指监测，2023年，22城高溢价率地块成交规模同比增长20.4%，若2023年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。 表：2023年全国300城及各梯队城市住宅用地供求情况 数据来源：中指数据CREIS 图：22城2022年-2023年高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级） 数据截至2023年12月26日。 注：在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内。 数据来源：中指数据CREIS 220024年市2场预4判 一线城市 新房销售面积或继续小幅增长 2023年末，一线城市均已大幅度优化限制性政策，为 二线城市 2024年市场恢复打开空间，且一线城市城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也将对市场形成一定支撑，预计明年一线城市新房销售面积稳中有增。 2024年市场有望底部企稳 近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，绝对规模已经回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。展望2024年，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。 三四线城市 2024年新房销售规模预计将继续下行 2023年，三四线城市商品房销售面积同比继续下降，较 2021年历史高点下降了36%。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策带动效果不足等是重要原因，2024年，三四线城市增量政策整体较为有限，部分城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放，但效果或较弱，同时多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体有限。